新增9家有6家來(lái)自大灣區(qū) 千億規(guī)模房企擴(kuò)容至44家

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-01-15 07:50

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) 記者田國(guó)寶 1月14日，華僑城發(fā)布2020年業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1051億元，成為年內(nèi)第8家新晉千億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。此前，已經(jīng)有龍光、佳兆業(yè)、禹洲、合景泰富、時(shí)代中國(guó)、中駿和新力先后宣布銷(xiāo)售額首次突破千億。

后來(lái)者的加入，讓2020年千億房企陣容進(jìn)一步擴(kuò)大，截至2021年1月14日，已經(jīng)有37家房企銷(xiāo)售額超過(guò)千億元。加上還未公布業(yè)績(jī)的幾家房企，銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房企數(shù)量至少有44家。

2019年千億房企數(shù)量是36家，比2018年增加了8家，而2020年新晉千億的房企數(shù)量至少在8家以上。在未公布業(yè)績(jī)的房企中，華發(fā)的銷(xiāo)售額有望達(dá)到千億，但也有個(gè)別企業(yè)可能會(huì)從千億陣營(yíng)中消失。

劉祥是一家千億房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，他發(fā)現(xiàn)，新晉千億的房企都有幾個(gè)共同的特征，第一，重倉(cāng)長(zhǎng)三角和珠三角；第二，一二線(xiàn)城市占比相對(duì)較高；第三，聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)比重相對(duì)較高。

在他看來(lái)，隨著“三道紅線(xiàn)”和“兩個(gè)上限”等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制落地，經(jīng)營(yíng)杠桿會(huì)逐步取代財(cái)務(wù)杠桿成為房企發(fā)展主要依賴(lài)對(duì)象。其所謂的經(jīng)營(yíng)杠桿也是萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮說(shuō)的管理紅利，郁亮曾多次公開(kāi)表示，房地產(chǎn)從金融紅利邁入管理紅利時(shí)代。

“2020年雖然規(guī)模創(chuàng)新高，但行業(yè)分化洗牌也加劇，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難?！眲⑾楸硎?，2021年房地產(chǎn)行業(yè)還將持續(xù)分化和洗牌，“對(duì)于一些企業(yè)來(lái)說(shuō)，規(guī)?？赡懿辉僦匾钕氯ジ匾?。”

珠三角新增5家

早在2020年12月，禹洲和中駿宣布實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售金額。2021年1月，兩家閩系房企先后公布業(yè)績(jī)，禹洲全年銷(xiāo)售額1049億元，同比增加近四成；中駿銷(xiāo)售額1015億元，同比上升了26%。

與禹洲和中駿的主戰(zhàn)場(chǎng)在長(zhǎng)三角不同，以珠三角作為大本營(yíng)的龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、時(shí)代中國(guó)也先后宣布躋身千億陣營(yíng)。粵港澳大灣區(qū)取代長(zhǎng)三角成為新的千億房企搖籃。

其中龍光2020年銷(xiāo)售額為1206億元，同比增加了四分之一；合景泰富實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1036億元，同比增加兩成；佳兆業(yè)銷(xiāo)售額1069億元，同比增加21%；時(shí)代中國(guó)銷(xiāo)售1003億元，同比增加28%。

6家千億房企俱樂(lè)部的新會(huì)員，禹洲和時(shí)代中國(guó)銷(xiāo)售額從2019年700億元級(jí)別進(jìn)入千億規(guī)模；龍光是從960億元踏入千億，其他房企從800億元級(jí)別進(jìn)入。

華發(fā)股份雖然沒(méi)有公布2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但2019年銷(xiāo)售額達(dá)到922億元，距離千億僅有不到80億元的差距。

根據(jù)克而瑞和中指院等第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新希望地產(chǎn)2020年銷(xiāo)售額為1033億元，首次實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。加上新希望地產(chǎn)，2020年新晉千億房企數(shù)量是9家，2018年共有13家房企首次進(jìn)入千億陣營(yíng)。

9家新晉千億房企中，珠三角占到了6家，其銷(xiāo)售額主要貢獻(xiàn)地也來(lái)自珠三角區(qū)域。

2020年半年報(bào)顯示，珠三角為龍光貢獻(xiàn)了近一半的銷(xiāo)售額，為佳兆業(yè)貢獻(xiàn)了六成。時(shí)代中國(guó)130個(gè)項(xiàng)目中，有121個(gè)位于廣東省，銷(xiāo)售占比更是接近九成。合景富泰的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，珠三角和長(zhǎng)三角兩個(gè)都市圈貢獻(xiàn)了超過(guò)7成業(yè)績(jī)。

2018年和2019年兩年，長(zhǎng)三角經(jīng)誕生了超過(guò)10家千億的房企，2020年仍是房企業(yè)績(jī)的主要票倉(cāng)。長(zhǎng)三角和海峽西岸兩個(gè)區(qū)域，為禹州貢獻(xiàn)了八成以上的銷(xiāo)售額，為中駿貢獻(xiàn)了65%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

千億房企擴(kuò)容

截至1月14日，銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房企達(dá)到了37家。加上陽(yáng)光城(000671,股吧)、中國(guó)鐵建(601186,股吧)、祥生控股、藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)、濱江集團(tuán)(002244,股吧)等還未公布業(yè)績(jī)的房企，全年千億房企數(shù)量有望達(dá)到44家。

35家千億房企中銷(xiāo)售額增幅最大的10家房企中，6家首進(jìn)入千億。銷(xiāo)售額增幅明顯的是綠城中國(guó)和中國(guó)金茂，前者全年銷(xiāo)售額同比上升58%，后者同比增加了43%。

全年銷(xiāo)售額超過(guò)5000億元的5家龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)龇毡槠骄?，除了恒大增?0%和萬(wàn)科增加11%外，碧桂園、融創(chuàng)和保利的增幅均在10%以?xún)?nèi)。

2020年銷(xiāo)售面積同比增幅前10名中，除了恒大為第一陣營(yíng)房企外，其他9家的銷(xiāo)售規(guī)模均在3000億元以下，其中綠城和金茂增幅位居前列。另有新城控股(601155,股吧)、首開(kāi)股份(600376,股吧)、富力地產(chǎn)、中梁控股、綠地控股(600606,股吧)和招商蛇口(001979,股吧)等6家房企銷(xiāo)售面積同比下降。

另一家業(yè)績(jī)下滑的房企是華夏幸福(600340,股吧)，雖然還未公布全年業(yè)績(jī)，但根據(jù)三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，其銷(xiāo)售額下滑幅度超過(guò)六成?？硕鸷椭兄冈旱呐判兄?，華夏幸福銷(xiāo)售額跌出千億陣營(yíng)，其2019年銷(xiāo)售是1451億元。

2020年千億房企中，銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的房企有8家，數(shù)量與去年持平，但角色出現(xiàn)較大的變化。其中招商蛇口跨度最大，從2019年1.3萬(wàn)元/平方米均價(jià)跨入2020年2.2萬(wàn)元/平方米。

金地和華潤(rùn)的銷(xiāo)售單價(jià)也突破2萬(wàn)元大關(guān)，中梁、龍光、首開(kāi)、綠地、美的和禹洲等房企的銷(xiāo)售單價(jià)漲幅也超過(guò)了10%。而碧桂園、恒大、金科、建業(yè)等房企銷(xiāo)售單價(jià)在萬(wàn)元以下。

劉祥認(rèn)為，銷(xiāo)售單價(jià)高低在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時(shí)期意義不同。在規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)程中，不同能級(jí)的城市可以最大限度的增加規(guī)模，“3000億元級(jí)別的銷(xiāo)售額，可能布局一二線(xiàn)就足夠了，一旦想要達(dá)到5000億元的規(guī)模，沒(méi)有三四線(xiàn)肯定是不行的?！?/p>

上述閩系房投拓人士也表達(dá)類(lèi)似的看法，他指出，在企業(yè)布局從低能級(jí)城市向高能級(jí)城市換擋過(guò)程中，政策風(fēng)險(xiǎn)較大。比如，由于棚改退出，導(dǎo)致三四線(xiàn)市場(chǎng)吸引力下降，而重倉(cāng)三四線(xiàn)城市的房企業(yè)績(jī)可能被拖累。

雖然大部分千億房企2020業(yè)績(jī)均獲得不同程度的提升，但從銷(xiāo)售單價(jià)變化不難發(fā)現(xiàn)，部分房企通過(guò)以?xún)r(jià)換市來(lái)保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或現(xiàn)金流穩(wěn)定。已經(jīng)公布的35家房企中，有16家銷(xiāo)售單價(jià)出現(xiàn)下降。

其中恒大、中海和合景泰富的銷(xiāo)售單價(jià)同比降幅超過(guò)10%，旭輝、遠(yuǎn)洋和佳兆業(yè)的銷(xiāo)售單價(jià)降幅也超過(guò)8%。萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)和保利等頭部房企的銷(xiāo)售單價(jià)也都出現(xiàn)不同幅度的下降。

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存

2020年初，由于市場(chǎng)變化及疫情影響，多數(shù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)判斷全年銷(xiāo)售規(guī)模將下降5-10%，但從前11個(gè)月成交來(lái)看，全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額有望繼續(xù)創(chuàng)新高。

在“三道紅線(xiàn)”和“兩個(gè)上限”政策加持下，2021年房地產(chǎn)何去何從，成為擺在每一家房企面前的一道選擇題，如何回答這道題，關(guān)系著企業(yè)戰(zhàn)略布局和選擇。

在劉祥看來(lái)，爭(zhēng)取規(guī)模上的進(jìn)步，依然將是未來(lái)一年多數(shù)房企的選擇，但在方式方法上會(huì)出現(xiàn)較大的變化。在規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，這是劉祥和上述閩系房企投拓人士的共識(shí)。

在以往認(rèn)知中，擴(kuò)規(guī)模勢(shì)必要加杠桿，三道紅線(xiàn)要求下，繼續(xù)加杠桿政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。一旦2023年監(jiān)管層對(duì)不達(dá)標(biāo)房企進(jìn)行穿透式的強(qiáng)降杠桿，企業(yè)很可能會(huì)元?dú)獯髠?/p>

一些房企逐步意識(shí)到，在不加杠桿或降杠桿的情況下，未必不能繼續(xù)保持規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。但兩個(gè)前提，第一，企業(yè)本身土地儲(chǔ)備區(qū)域分布和成本相對(duì)合理；第二，企業(yè)在拿地、操盤(pán)、運(yùn)營(yíng)、管理等方面具備較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

“只要我有好地，可以找有錢(qián)的合作方?！眲⑾檎J(rèn)為，未來(lái)越來(lái)越多房企會(huì)走上合作道路，與同行合作，與外部資源合作，這一方式不增加杠桿，但可以保持規(guī)模持續(xù)上升。

他認(rèn)為，這是郁亮所說(shuō)管理紅利（經(jīng)營(yíng)杠桿）時(shí)代下的一種形式，即吸引外部?jī)?yōu)質(zhì)資源的能力，“我有好地，沒(méi)有能力，可以找有能力的企業(yè)來(lái)操盤(pán)；我有能力，但沒(méi)好地，可以找有好地的企業(yè)合作?！?/p>

上述閩系房企投拓人士表示，最近兩年，其所在公司也開(kāi)始大量介入合作項(xiàng)目，尤其是地方小房企的項(xiàng)目，以少量啟動(dòng)資金和操盤(pán)占據(jù)一定比例股份。而這一業(yè)務(wù)的毛利要高于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

政策和市場(chǎng)的深度調(diào)整，對(duì)于一些房企是挑戰(zhàn)，但對(duì)于另一些房企則是機(jī)遇。尤其是土地儲(chǔ)備較為優(yōu)質(zhì)、杠桿相對(duì)不高、融資成本較低的房企，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可能會(huì)通過(guò)蠶食其他房企的市場(chǎng)份額進(jìn)一步增長(zhǎng)。

從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，銷(xiāo)售金額超過(guò)800億元的56家房企平均比重為23%，其中5家頭部房企的平均拿地銷(xiāo)售比為18%，2000-4000億元房企拿地銷(xiāo)售比為27%；100-2000億元房企拿地銷(xiāo)售比是23%；準(zhǔn)千億房企拿地銷(xiāo)售比為25%。

拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40%的有6家房企，分別為建發(fā)國(guó)際、華發(fā)股份(600325,股吧)、寶龍地產(chǎn)、中交地產(chǎn)(000736,股吧)、綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)。此外，龍湖、中駿、龍光和中海等房企的拿地銷(xiāo)售比也超過(guò)35%。而世茂、新力、富力和弘陽(yáng)等房企的拿地銷(xiāo)售比則在10%以下。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）