數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。在融資新規(guī)“三道紅線”山雨欲來之際，此時房企創(chuàng)下發(fā)債高峰，似乎有些在最后窗口期享受“融資盛宴”的味道。

房企緊趕窗口期發(fā)債

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度房企境內(nèi)外發(fā)債合計約9718億元（統(tǒng)計截至9月24日），同比上漲1%，疫情下整體規(guī)模發(fā)行超越原有預期。有觀點認為，主要由于上半年國內(nèi)在“穩(wěn)經(jīng)濟”的方向下境內(nèi)融資環(huán)境邊際寬松所致。也有分析人士認為是網(wǎng)傳融資新規(guī)即將到來促使房企加速發(fā)債。

記者了解到，自今年4月起，LPR便維持在1年期3.85%、5年期4.65%的報價，已連續(xù)5個月未作調(diào)整。在業(yè)內(nèi)看來，雖然LPR沒有變化，但疫情時期“極度寬松”的貨幣政策，已經(jīng)開始逐步收緊。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，上半年，因為對抗疫情沖擊經(jīng)濟的影響實施了寬松的貨幣政策，可能會有一部分的資金通過杠桿的方式進入了房地產(chǎn)市場。他認為，LPR利率5個月沒有變化，意味著貨幣政策在面向下半年的時候，已經(jīng)開始克制和保守了。

《華夏時報》記者在銀保監(jiān)會官網(wǎng)上看到，今年6月份，銀保監(jiān)會就發(fā)出了《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》，對嚴查資金流向房地產(chǎn)有明確說明，這也被業(yè)內(nèi)認為是貨幣政策即將收緊的信號。

“三道紅線”則將信號燈充分點亮。許小樂說：“三道紅線的政策方向、市場導向已經(jīng)明確，現(xiàn)在已經(jīng)開始催動房企進行財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化了，高杠桿模式將深刻轉(zhuǎn)變。”

而在融資壓力較小，還能夠拿到“相對便宜的錢”的時候，房企在償債壓力下，融資動作顯得十分激進。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的100家上市房企來看，2020上半年房企的有息負債規(guī)模進一步提升，達到7.8萬億元，相比2019年末上漲6.82%。TOP20上市房企上半年新增有息負債為4648.8億元，占100家房企新增負債總額的92.9%，集中度水平處于高位。

因房企融資需求居高，債券利率也相應(yīng)有所提升。貝殼研究報告顯示，與上半年融資利率下降趨勢相比，三季度境內(nèi)、境外外票面利率明顯上漲，融資低利率窗口期已過。

“淘汰賽”結(jié)果將真實上演

雖然償債壓力大，但融資新規(guī)“硬框框”的限制下，未來房企發(fā)債仍會受到抑制。

盡管三季度房企加緊發(fā)債，仍未趕上債務(wù)到期規(guī)模增速。貝殼報告統(tǒng)計，年內(nèi)第三季度到期債務(wù)規(guī)模2862億元，較第二季度增長54.4%，相對應(yīng)的發(fā)債規(guī)模增長29.7%，雖然二者保持同方向變化，但緊張的金融環(huán)境抑制了部分房企的發(fā)債需求，導致發(fā)債規(guī)模低于同期債務(wù)到期規(guī)模增速。統(tǒng)計顯示，8-9月連續(xù)兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。而四季度到期債務(wù)規(guī)模折合人民幣約2707億元，較三季度下降約5.4%，可以推測四季度在融資新規(guī)作用下，房企發(fā)債規(guī)模增速大概率同勢下降，房企壓力進一步加大。

貝殼研究院結(jié)合房企2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)，選取70家百強房企統(tǒng)計，結(jié)果不容樂觀。其中僅有6家房企未踩線；24家房企一項指標超閾值；21家房企兩項指標超閾值；19家房企三項指標超閾值。

諸葛找房報告顯示，從2020上半年有息負債增速TOP20房企來看，中交、蘇州高新、力高、城投控股、新鴻基等房企有息負債規(guī)模增速明顯，均超過30%，其中中交地產(chǎn)有息負債規(guī)模同比增加150.5%，位居增速第一。其上半年有息負債規(guī)模為330.84億元，連踩兩道紅線，凈負債率更是達到了239%的超高水平。蘇州高新有息負債增速也達到了50%的較高水平。起源泉州的力高集團也深陷債務(wù)泥潭。隨著其頻頻發(fā)債，其融資利率從2019年的9%上升至11%，未來償債壓力巨大。

可以看出，行業(yè)分化也隨著“三道紅線”的來臨而越來越清晰。諸葛找房統(tǒng)計顯示，有息負債增速最高的兩個陣營來自于1500-2000億規(guī)模的房企，與500億規(guī)模以下的小房企。這其中，小房企在各項壓力下，“崩盤”風險無疑更大。諸葛找房統(tǒng)計，上半年全國有220余家房企倒閉，大部分破產(chǎn)原因涉及債務(wù)壓力增大，資不抵債或是經(jīng)營不善，最終導致以破產(chǎn)方式來處置。

而大型規(guī)模型房企安全性則相對更高。今年4月中旬，穆迪曾將中國房地產(chǎn)行業(yè)的評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，為近五年來首次下調(diào)。8月穆迪再次將中國房地產(chǎn)行業(yè)的評級展望由“負面”調(diào)整至“穩(wěn)定”，原因在于房企銷售恢復緩慢增長、庫存保持穩(wěn)定水平，以及國內(nèi)及離岸融資渠道對財務(wù)狀況良好的房企保持暢通等因素。9月10日龍湖公告顯示，穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級無擔保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定。成為疫情影響下首家獲得穆迪正向評級調(diào)升的內(nèi)地房企。9月中旬陸續(xù)看到有更多的房企如碧桂園、寶龍等接收到權(quán)威機構(gòu)的發(fā)行人及相關(guān)債券評級的上調(diào)。

行業(yè)人士認為，國際權(quán)威機構(gòu)對房企發(fā)行人及相關(guān)債券評級的上調(diào)，將會提振整個行業(yè)的信心以及市場預期，對后期房企融資有正向影響。

統(tǒng)計顯示，從短期有息負債現(xiàn)金覆蓋度來看，2020上半年100家上市房企現(xiàn)金覆蓋度均值為102.5%，表明大部分房企現(xiàn)金流能覆蓋短期債務(wù)情況，短期有息負債現(xiàn)金覆蓋度TOP20房企的平均值達到了215%。其中，濱江、保利、萬科、旭輝、碧桂園、中海、越秀等規(guī)模房企現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)秀，現(xiàn)金覆蓋度均在130%以上。

分析人士認為：下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預計四季度增速將會有所下滑。面對現(xiàn)金流壓力，房企或加緊搶占“中秋十一”雙節(jié)假期市場，多采用促銷政策，以回款對沖融資端壓力。

來源：華夏時報

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