“房地產(chǎn)是中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)最大的‘灰犀?！?，要堅(jiān)決抑制房產(chǎn)泡沫?！敝袊?guó)人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清指出。

2020年最后一天，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）從資金端實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整預(yù)期，尤其是對(duì)個(gè)人住房貸款占比的要求受到廣泛關(guān)注。在受訪人士看來(lái)，《通知》釋放的信號(hào)已頗為明顯，即強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。

有分析指出，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款增速仍居高不下，更多的信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)?！锻ㄖ穼⒂行б龑?dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，避免被房地產(chǎn)“綁架”，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)健康有序發(fā)展，控制行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)金融體系韌性和穩(wěn)健性。

兩條“紅線”

《通知》最主要的內(nèi)容是，設(shè)定“個(gè)人住房貸款占比”和“房地產(chǎn)貸款占比”兩個(gè)指標(biāo)，對(duì)銀行資金流向房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控。

根據(jù)《通知》，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度分五檔進(jìn)行管理。其中，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為27.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別為22.5%、17.5%；縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)分別為17.5%、12.5%；村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪了解到，多數(shù)銀行預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放相比往年將持平或壓降。而超過(guò)《通知》中集中度指標(biāo)要求的銀行，將面臨更為緊迫的調(diào)整壓力。

“《通知》對(duì)信貸業(yè)務(wù)影響最大，銀行投資端也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，盡量少投或者不投（房地產(chǎn)行業(yè)）?！蹦成鲜谐巧绦薪鹑谑袌?chǎng)部負(fù)責(zé)人告訴記者。

某股份行人士向記者透露，由于該行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比均超過(guò)《通知》規(guī)定集中度4個(gè)百分點(diǎn)以上，按照要求應(yīng)在4年過(guò)渡期內(nèi)完成業(yè)務(wù)調(diào)整?！拔覀兂醪接?jì)劃在前兩年小幅壓縮新增，后兩年任務(wù)多一點(diǎn)。”

《通知》亦迫使銀行調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。記者了解到，浙江某農(nóng)商行原本計(jì)劃2021年大力開(kāi)展個(gè)人按揭貸、信用卡業(yè)務(wù)，如今要重新規(guī)劃。

由于《通知》對(duì)不同檔的銀行設(shè)定“個(gè)人住房貸款占比”紅線，是否影響個(gè)人客戶房貸申請(qǐng)亦成關(guān)注焦點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在受訪人士看來(lái)，《通知》的“威力”將反映在銀行對(duì)房貸審批和房貸利率上。

麻袋研究院高級(jí)研究員王詩(shī)強(qiáng)告訴記者，《通知》可能導(dǎo)致房貸申請(qǐng)周期延長(zhǎng)，對(duì)貸款人的資質(zhì)審查也會(huì)更加嚴(yán)格，將抑制二套房及以上房貸投資需求，但對(duì)首套房等剛需影響較小。此外，銀行為了獲得更多收益，可能會(huì)提高房貸利率，優(yōu)先將貸款發(fā)放給能接受更高利率的客戶。

在IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，對(duì)于真正的自住購(gòu)房者和首套房而言，監(jiān)管部門(mén)和各地政府的政策傾斜和優(yōu)惠依然存在，這部分購(gòu)房者會(huì)成為各家銀行優(yōu)先支持的對(duì)象，甚至?xí)驗(yàn)楦骷毅y行之間對(duì)于合格房貸申請(qǐng)人客戶的競(jìng)爭(zhēng)，而在貸款條件和放款速度方面受益。

記者注意到，《通知》中對(duì)房地產(chǎn)貸款余額的統(tǒng)計(jì)口徑范圍沒(méi)有給予清楚界定。西政資本認(rèn)為，目前市場(chǎng)各方無(wú)法準(zhǔn)確判斷合理的房地產(chǎn)貸款與監(jiān)管灰色地帶的明確界限，比如非標(biāo)項(xiàng)目、房企債券、ABS以及非保本理財(cái)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款等是否需納入《通知》的監(jiān)管統(tǒng)計(jì)范圍，這些都尚未有官方答案。

雙重“緊箍”

結(jié)合2021年起正式施行的“三道紅線”，《通知》對(duì)貸款集中度的要求，無(wú)疑給房企融資戴上雙重“緊箍”。

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，被稱(chēng)為“三道紅線”（包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1），于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。

“‘三道紅線’所針對(duì)的對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從資金流入端控制房地產(chǎn)投入。而《通知》提出的‘兩條紅線’，則是從資金消費(fèi)端進(jìn)一步控制資金的使用，一頭一尾就掐死了對(duì)行業(yè)的資金注入，去杠桿化效應(yīng)將在未來(lái)一年中顯現(xiàn)出來(lái)?！北本┓康禺a(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超告訴記者，政策的層層規(guī)定將更加嚴(yán)重地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的寒冬會(huì)進(jìn)一步拉長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資須非常謹(jǐn)慎。

事實(shí)上，2020年以來(lái)，地產(chǎn)融資延續(xù)了近幾年的嚴(yán)監(jiān)管基調(diào)，部分銀行開(kāi)發(fā)貸等產(chǎn)品的收縮已非常明顯。

與此同時(shí)，房企通過(guò)銀行私行代銷(xiāo)進(jìn)行融資的渠道也日漸式微。某股份行私行人士透露，《通知》所規(guī)范的主要是銀行表內(nèi)資金投向，不過(guò)我們接下來(lái)也會(huì)壓縮地產(chǎn)信托的引入。《通知》中對(duì)個(gè)人按揭房貸的集中度要求會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成精準(zhǔn)打擊，區(qū)位不好的項(xiàng)目銷(xiāo)售回款能力差，因此我們?cè)诤Y選地產(chǎn)信托時(shí)將主要考慮一線城市的項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)17.11萬(wàn)億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.6%，增速同比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。房企融資的主要渠道還是預(yù)收款和按揭貸款，占到總體資金來(lái)源的50%以上，房企銀行貸款占比約15%，其余為自籌資金約占35%。

某大型房企資金部人士坦言，《通知》中個(gè)人房貸集中度的要求將引發(fā)連環(huán)影響，基本上把房地產(chǎn)規(guī)模控制在現(xiàn)有水平。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院助理研究員王小雯也指出，個(gè)人貸款額度收縮將使得受影響的房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款速度減緩，資金壓力加大。需關(guān)注的是，中小銀行中房地產(chǎn)貸款高于規(guī)定比例的較多，未來(lái)面臨較大的調(diào)整壓力。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，獲得房地產(chǎn)融資的主要渠道是本地中小金融機(jī)構(gòu)，在貸款集中度的監(jiān)管要求之下，中小銀行需要調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和其他開(kāi)發(fā)貸款的比例，因此中小房企融資受到的沖擊可能更大。

防 “雙風(fēng)險(xiǎn)”

《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，在房地產(chǎn)貸款方面，截至2020年9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%。房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余33.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.6%；住房開(kāi)發(fā)貸款余額9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%。

“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)大量貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)，造成貸款高度集中，不僅不利于有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，影響對(duì)制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持?！?北京看懂研究院研究員李鳳文說(shuō)。

2020年12月，郭樹(shù)清在《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提到，上世紀(jì)以來(lái)，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?。

不僅如此，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)較快亦體現(xiàn)在居民部門(mén)杠桿率上。植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平向記者分析，2020年居民部門(mén)杠桿率增長(zhǎng)較快，全年新增居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模約6萬(wàn)億元，貸款價(jià)值比LTV（新增住房貸款/新增住房銷(xiāo)售額）接近0.4，與2016年的歷史高點(diǎn)0.42相似，監(jiān)管層有必要適當(dāng)提高居民涉房貸款門(mén)檻。

李鳳文補(bǔ)充道：“居民部門(mén)杠桿率的快速上升，加大了居民生活壓力，也限制了居民的消費(fèi)需求，影響了消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用更充分的發(fā)揮?！?/p>

在王小雯看來(lái)，房地產(chǎn)貸款集中度管理是長(zhǎng)效機(jī)制，目的是防止房地產(chǎn)貸款在銀行系統(tǒng)全部貸款中的比例高于合理水平，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，并不是限制資金流入，更像是一種平衡措施。這也意味著，若銀行想增加一定的房地產(chǎn)貸款，就必須增加相應(yīng)比例的其他類(lèi)別貸款，鼓勵(lì)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

值得注意的是，《通知》排除了對(duì)租賃住房相關(guān)貸款的統(tǒng)計(jì)。柏文喜認(rèn)為，這體現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)對(duì)發(fā)展租賃住房的支持態(tài)度，以及在房地產(chǎn)行業(yè)資金端調(diào)控上有保有壓的監(jiān)管思路。

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