廣州樓市:這類房子漲幅會漸漸跑輸,看完再決定要不要買

來源：智能家居時間：2021-01-12 00:13

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：首次提問。廣叔你好。本人廣州戶口。目前首套房在保利愛特城83方。目前手上200子彈，想問我是再投資黃埔的二套好（如果買二套建議投資買哪個樓盤好？），還是把現(xiàn)在的房子賣了湊足400子彈去天河買套學位房（可月供2萬），家有二年級小孩,鑒于買哪里的學區(qū)房？

回答：你好。保利愛特城位置稍微偏了點，可以說超出了科學城的輻射范圍，周圍環(huán)境一般，工業(yè)廠房居多，且快要靠近不限購的增城了，也沒有什么配套，所以總體看一半，可出手置換。建議選擇方案2。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔，您好！我是福建這邊，孩子今年去廣州讀大學，有戶口，想在廣州買房，算投資也算剛需。想買總價400萬左右的房子，看了南沙橫瀝島的葛洲壩，黃埔魚珠板塊，和科學城。想請問您，有什么比較好的建議嗎？如果是買黃埔，魚珠板塊的升值空間大還是科學城的呢？魚珠跟科學城，有什么好的樓盤可以建議呢？打算持有4.5年左右，等孩子畢業(yè)工作了，才決定要不要置換。請您給個建議。

回答：你好。當然首先黃埔科學城了，可看下具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔，您好！黃浦科學城新福港鼎峰，現(xiàn)在三房的價格炒到5.5-5.9萬/平，您認為還有漲幅嗎？還有沒有投資空間了？能否分析一下奧園香雪公館融創(chuàng)翔龍廣府一號，這兩個盤現(xiàn)在是4.4萬/平，能不能買？有沒有投資價值？謝謝！

回答：你好。新福港鼎峰區(qū)位好，值得的，現(xiàn)在只是小漲，中長期看還有潛力的。奧園香雪公館有點噪音，但區(qū)位還可以，總體可考慮；融創(chuàng)翔龍廣府一號位置一般，周圍增量一般，地鐵距離不算很近，這個盤并不是便宜，不太建議。

提問：你好廣叔，急問坐標深圳，之前咨詢過二手盤，現(xiàn)在看了新盤之后感覺房子更新更大，但是地理位置相對差一些個人情況 25歲剛結婚預計4年后要小孩家庭收入稅前40出頭南山+福田（深圳灣公園那塊）上班目前子彈150，在考慮以下幾套，麻煩綜合個人情況給點建議，分析分析 1. 光明華潤公園九里3房賣完只有4房600 首付能借出來這幾年壓力會大一些 2. 鹽田佳兆業(yè)城市廣場3房450 3. 福田蜜園60平2房高樓層朝南（非頂樓）455 4. 蛇口四海公寓47平438 5. 等光明和沙井的新盤這周就要做決定了，盼復

回答：你好，這幾個選項首先去掉鹽田，鹽田定位是港口和旅游業(yè)，不是重點，缺少城市資源。華潤公園九里：華潤、萬科是最會花低成本營造高逼格的開發(fā)商了：取一個高大上的名字，再花點小錢在門口糊弄一個小資情懷的商業(yè)街！產(chǎn)品是不錯的：大花園、剛需戶型。但是跟正大城、九龍臺、新都會比，這個算是光明去化速度最慢的盤了，為什么？

1、地處公明，周圍環(huán)境差了點；2、地鐵太遠，導航了一下，1.4公里，還是之前說的，這個價格，我為什么不買宏發(fā)嘉域？但是，不妨礙他近期就會清盤，因為光明太火了，有溢出效應，售樓部熙熙攘攘都是人！

總結：賣的火的不一定是好盤，賣的差的不一定垃圾，買盤一定不要有從眾心理！蜜園和四海公寓已經(jīng)分析過了。區(qū)位選擇上，優(yōu)先沙井和光明，多淘淘西薈城，蜜園可以作為次選。

提問：您好廣叔，1.請問廣州300萬左右的總價有什么推薦。2.本人在老家還有套房子貸款沒結清，有什么辦法在廣州按首套房貸款，在廣州有公積金，每月3000多，怎么貸款合適。3.因去年有段時間比較忙經(jīng)常忘還貸款(連著3個月)，都是還款期第二天就補上了，原以為有容忍期就沒多想，后來查征信發(fā)現(xiàn)有記錄，是否會影響貸款。

回答：你好，一、征信有記錄，會有一定影響，但不大。因為你都是逾期第二天就馬上補上了，和銀行解釋的過去，只要流水足夠穩(wěn)定，貸款問題不大。二、之前有過貸款記錄，廣州屬于二套，首付成本比較高。有以下幾種方案可以操作成首付3成：1.全款抵押，2.開發(fā)老人票，3.已婚狀態(tài)下做2改1，具體操作詳見內(nèi)部分享。三.選籌2個方向:老黃埔和番禺。

提問：廣叔好，從投資的角度考慮，廣州7號線延長線，例如陳村，單價2左右，對比廣佛線沿線，朝安或普君站，單價也是2左右，哪個未來更有發(fā)展的潛力呢？

回答：你好，朝安、普君那邊屬于禪城了，離祖廟一步之遙，7號線延長線的陳村、甚至北滘也差不多是這個價格純投資來看，陳村+北滘，明顯好過朝安、普君，因為廣州人民的購買力遠遠大于禪城本地的

提問：你好廣叔，純投資，看好紅樹灣超總概念，但紅樹西岸和中信已很貴了，想入手世紀村二期的三房，覺中介說是稀缺戶型，贈送約三十平，東南向，二梯二戶小高層，目前房價10w多一點，想持有五年后賣掉，可以有超總和白石舊改的雙摡念加持，想聽聽您的意見

回答：你好，世紀村紅樹灣園林社區(qū)，分四期，除了少量50平、90平一房、兩房，其他全部是120+三房以上戶型。這個社區(qū)，綠化率高、車位充足、四通八達，非常宜居，單說比較尷尬的地方： 1、大戶型居多，投資屬性弱，流動性不可避免比較差； 2、整個紅樹灣片區(qū)沒有好的學位，中介多以私立南山文理學校為賣點，其實就跟在北大邊買套房不能上北大一個道理； 3、外立面比較難看，15年左右的樓齡，真石漆受雨水侵蝕，外墻已經(jīng)變色； 4、位置比較尷尬，1、2號線都在900米左右，屬于紅樹灣靠北區(qū)域，附近短期沒有利好，未來看白石洲舊改，但項目東北的地塊屬于三期拆遷范圍了，五年內(nèi)不會動； 5、戶型格局一般，除二期、四期有贈送，其他利用率均一般。總結：很喜歡的話可以買，房子應該可以跑平大勢，但潛力不如寶中。稍微有點錯配（賣這么大面積的人會覺得地段品質(zhì)差了點），需要長持

提問：你好廣叔，昨天看過你說的，總價1000以上的，只選選南山、寶中嗎?我現(xiàn)在打算買一套1500萬左右的房子，自己也看了一些，想問問你的意見，具體可以看哪幾個片區(qū)和房子？

回答：你好，以下這幾個片區(qū)可以看看：1.香蜜湖片區(qū) 2.深圳灣（深圳灣學校覆蓋的小區(qū)） 3.科技園，潤府、英倫名苑。4蛇口半島城邦，后海公館，陽光海濱都可以看看。

提問：您好廣叔，請問一下龍崗又一城這個盤怎么樣？值得買嗎？現(xiàn)在有一套87平，25樓，總價470萬，這個價格有優(yōu)勢嗎？后期的升值空間有多大？

回答：你好，又一城是投資公司控盤的，價格虛高了一點。又一城學位房的走勢總是突破人們想象力，深中龍初已坐穩(wěn)龍中第一的位置，至于會不會劃出去，二胎高峰期讀初中十年以后，學位不會那么快飽和，短期還不會被動奶酪。總結：自住可以買，但是投資一般。

提問：廣叔好！總價200萬左右投資，8號線鹽田路站附近和14號線坪山沙湖或坪山圍周邊哪個會更好？金港盛世華庭和京基御景印象二期的1房1廳呢？同價位或稍微再加一點換周邊地鐵遠一點的2房1廳會不會更好呢？

回答：你好，鹽田港我個人認為值得投資的價位是剛需上車盤?？們r低，性價比高于羅湖，可以產(chǎn)生地鐵拉通之后的外溢效應。坪山14號線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運的外溢和聯(lián)動，并且沙湖-坪中一線還有整個坪山的“區(qū)域中心+地王”效應，可發(fā)展區(qū)域更大。所以單純看短期漲幅，兩者相差不大，中長期來看京基略優(yōu)。

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