關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔晚上好，新人首問(wèn)。目前手上子彈100左右，因?yàn)槔霞矣匈J款記錄，首付要4成。計(jì)劃在黃埔科學(xué)城或者長(zhǎng)嶺局，以及亞運(yùn)城中選擇，兩房即可。目前比較心儀是黃埔的龍光峰景華庭和金融街融穗御府，這兩個(gè)盤不知道廣叔覺(jué)得怎樣？或者有其他建議嗎

回答：你好。建議首選黃埔科學(xué)城。龍光峰景華庭西北方向有個(gè)加油站，一些人會(huì)忌諱。金融街融穗御府也還可以；還可看下科學(xué)城投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問(wèn)：廣叔，現(xiàn)在蘿崗舊改搞得轟轟烈烈，現(xiàn)在賣掉時(shí)代春樹里再買其他盤是不是過(guò)早？是否可以再等兩三年再置換？

回答：當(dāng)然是可以的。但是如果有條件，資金允許，當(dāng)然是不斷置換到更優(yōu)質(zhì)的樓盤，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大化增值和保值

提問(wèn)：新人首問(wèn) 廣叔你好！本人在黃埔科學(xué)城工作，兩年前在新塘鳳凰城入手了一套二手房，用的父母名義首付100萬(wàn)貸款15年，月供2萬(wàn)，目前本人名下廣州無(wú)房有貸款記錄已還清，手頭有200萬(wàn)子彈可用，年收入不穩(wěn)定70-150不等，如今剛?cè)霊魪V州，兩個(gè)小孩也即將上小學(xué)，想按揭買個(gè)四房自住加學(xué)位加投資，一手二手都可，有以下幾個(gè)問(wèn)題一：科學(xué)城500萬(wàn)總價(jià)內(nèi)的左右的四房目前只了解到常春藤和中海譽(yù)城，請(qǐng)問(wèn)選哪個(gè)還是有其他盤選擇？問(wèn)題二：鳳凰城鳳錦苑這個(gè)因貸款年限太短總感覺(jué)不劃算，加上目前手頭資金不多，有必要現(xiàn)在賣掉嗎？還是繼續(xù)持有一年后手頭寬裕了再上車？

回答：你好。1、常春藤前不著村后不著店，缺少配套交通，不建議買；中海譽(yù)城目前這個(gè)地段我認(rèn)為有潛力的，暫時(shí)沒(méi)有地鐵，離香雪站較遠(yuǎn)，未來(lái)有規(guī)劃的可能。

2、鳳凰城盤大，地鐵遠(yuǎn)，常年大量拋盤，價(jià)格是易橫難漲。首房首貸一定要好好利用，盡量貸足30年，利用好杠桿，貸更多的資金，更長(zhǎng)的時(shí)間。房子除了賺房子的錢，還有金融的錢。500左右4房，建議看下：具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問(wèn)：廣叔好，我們的情況是這樣，手頭110萬(wàn)資金，想在廣州購(gòu)置一套房主要是讓小孩上到好點(diǎn)的學(xué)校再兼顧一下投資，最近糾結(jié)了很久了，目前對(duì)知識(shí)城萬(wàn)科幸福譽(yù)一二期的二手房比較感興趣，朋友都建議買科學(xué)城好，第一套房首選哪里比較合適，請(qǐng)給我建議一下。

回答：你好。有房票當(dāng)然首選科學(xué)城??！知識(shí)城這個(gè)概念比科學(xué)城差遠(yuǎn)了，地理位置也偏，發(fā)展比科學(xué)城要慢?？蓞⒖迹壕唧w價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見星球內(nèi)部。

提問(wèn)：你好廣叔，本人45歲，東莞戶籍，東莞南城西平一套自住房（無(wú)貸款），東城有套公寓，幾年前全款在廣州南沙投資一套房，山東縣城老家兩套房，現(xiàn)有子彈200，家庭年入100到150W，想繼續(xù)投資一套房，看了東莞各鎮(zhèn)區(qū)的各樓盤和廣州增城各盤，意向石排鎮(zhèn)的藝境松山湖和中堂鎮(zhèn)的卓越淺水灣，首付100以內(nèi)的小三房，懇請(qǐng)廣叔指點(diǎn)一下，在哪里買好一些？不勝感激！

回答：你好，東莞目前已經(jīng)是牛市尾聲，高位接盤不明智。應(yīng)該選擇正在上漲中的廣州，收益更穩(wěn)，未來(lái)天花板也更高。樓市總是先漲價(jià)，才被“看到”，沒(méi)漲價(jià)的時(shí)候 人們總能找到缺點(diǎn)，漲完之后總會(huì)有一群人無(wú)腦吹。普通人能獨(dú)立判斷趨勢(shì)太難。東莞我們已經(jīng)分析過(guò)很多次，未來(lái)各區(qū)之間的價(jià)格分化會(huì)越來(lái)越明顯，購(gòu)買力強(qiáng)的板塊價(jià)格會(huì)更高，比如松山湖。購(gòu)買力弱的板塊會(huì)繼續(xù)橫盤，跑輸大盤。

子彈200建議首選深圳 廣州，東莞公寓建議出手置換到星球內(nèi)推薦的板塊。廣州如果能破限購(gòu)，關(guān)注星球內(nèi)推薦的板塊，才能利益最大化。

提問(wèn)：你好廣叔，坐標(biāo)中山。家庭人數(shù)夫妻2人，孩子在外地。目前有一套房還貸中，夫妻倆公積金提取可還貸不需要增加費(fèi)用。一套嶺南映象復(fù)式頂樓準(zhǔn)備出手。家庭月入4萬(wàn)，幫孩子還貸2萬(wàn)/月，資金150w。問(wèn)題：1、根據(jù)家庭情況，嶺南映象復(fù)式頂樓現(xiàn)在是否需要出售？2、手上資金在沒(méi)有房票情況下可以再買入哪些城市房子？

回答：你好，1.投資角度來(lái)說(shuō)，可以出手。頂復(fù)是鬼牌，屬于逆向思維的小眾產(chǎn)品。標(biāo)的大，流動(dòng)性缺損，所以不適合絕大多數(shù)人，僅適合資產(chǎn)雄厚、現(xiàn)金流充足的特定人群。頂復(fù)成交時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，總體來(lái)說(shuō)并不算好的投資標(biāo)的。另外城市角度來(lái)說(shuō)，中山的漲幅一直跑輸大盤，因?yàn)橄窕葜葜猩郊紊剖菃渭兊沫h(huán)深環(huán)滬城市，并沒(méi)有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，這一點(diǎn)跟東莞有本質(zhì)的區(qū)別。

2.子彈150，建議直接破限購(gòu)買一線城市，推薦廣州，廣州市場(chǎng)還在啟動(dòng)期，當(dāng)下是比較好的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)。本科學(xué)歷+半年社?？梢月鋺糍I黃埔。由于廣州東進(jìn)戰(zhàn)略的推進(jìn)，黃埔成為近年來(lái)不少購(gòu)房者青睞的熱門區(qū)域。而黃埔近些年的發(fā)展也是突飛猛進(jìn)，大量產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，城市面貌的更新，都賦予黃埔不小的投資價(jià)值?？偟膩?lái)說(shuō)，黃埔內(nèi)部也細(xì)分為幾個(gè)板塊，舊區(qū)府、蘿崗、科學(xué)城、長(zhǎng)嶺居和知識(shí)城。從板塊潛力來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率高的板塊內(nèi)部資料也有詳細(xì)分析。如果實(shí)在開發(fā)不出來(lái)房票，再考慮南沙，新塘這些不限購(gòu)區(qū)域。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)教一下，自住兼學(xué)位，老公佛山上班，我在珠江新城，戶口在越秀想買回這里，首付不多，大概60-80w，學(xué)位房只能買老破小了嗎，可以通過(guò)高評(píng)買到哪些還算靠譜的房子？月供大概多少，謝謝！

回答：你好，是的，60-80萬(wàn)，倒推您的總價(jià)260萬(wàn)總價(jià)，按照越秀區(qū)的老婆小的價(jià)格，4-5萬(wàn)肯定是要的，那么只能買一個(gè)50-60平，或者不超過(guò)65平的兩房 不過(guò)也不用悲觀： 1、要不就干脆跳出先前的思路：把選籌的范圍往外擴(kuò)充，盡量用杠桿去買一個(gè)小三房，總價(jià)在300萬(wàn)左右，或者300萬(wàn)出頭，比如番禺、比如老黃埔 2、如果實(shí)在不想離開越秀這個(gè)地方，也可以買，那也盡量買50-65平這個(gè)面積段的，可改3房的房源，學(xué)位+地鐵加持

提問(wèn)：你好廣叔，我手上現(xiàn)有市橋鴻成花園三房一套，貸款未清，感覺(jué)這個(gè)盤漲幅太慢，不知道是該保留還是置換，考慮學(xué)位尤其是小學(xué)?？紤]二套，現(xiàn)有200W，看了你對(duì)番禺廣場(chǎng)的推薦，留意東怡新地和融穗瀾灣，但是個(gè)人覺(jué)得融穗太貴，擔(dān)心高位接盤，還有尚東尚筑，單價(jià)相對(duì)較低，我跟我老婆都是外地戶口，打算遷入廣州戶口要房票。我老婆就對(duì)別墅情有獨(dú)鐘，星海小鎮(zhèn)的聯(lián)排別墅是否值得考慮呢？

回答：你好，鴻成花園近地鐵市橋站，由于樓齡偏老，1999年的房子，同時(shí)片區(qū)較為成熟缺少增量，因此漲幅較慢可以出手置換。東怡新地近地鐵，次新房可以考慮，融穗瀾灣景觀視野好，價(jià)格相對(duì)是高一點(diǎn)。尚東尚筑近為未來(lái)3號(hào)線番禺客運(yùn)站，大花園社區(qū)，也可優(yōu)先考慮。星海小鎮(zhèn)自住是可以的，但這種遠(yuǎn)郊別墅，周圍配套和環(huán)境差，也沒(méi)地鐵未來(lái)流動(dòng)性是比較弱的。

提問(wèn)：您好廣叔，一直都有關(guān)注黃埔，目前最高只能承受總價(jià)280w的房產(chǎn)，要考慮寶寶以后上學(xué)問(wèn)題，但是不想買村小樓盤，是不是就只能買兩房的選擇了？可否給點(diǎn)推薦樓盤呢？

回答：你好，280萬(wàn)總價(jià)肯定是買不了的，電梯花園社區(qū)帶學(xué)位的三房。兩個(gè)選擇：1、要不直接買小兩房帶學(xué)位，要不買樓梯樓三房帶學(xué)位。我是比較傾向于前者，覺(jué)得寶寶2歲還有4年的時(shí)間才上小學(xué)，這一套不妨直接以投資的目的來(lái)買，至少也要以投資+自住的目的來(lái)買，如果調(diào)整為這個(gè)思路的話，那你的選籌就是電梯次新近地鐵三房。

提問(wèn)：你好廣叔，我去年著急忙慌的上車了坪山的深城投中城花園五號(hào)樓 95平，當(dāng)時(shí)是3.8萬(wàn)一平方，本來(lái)那會(huì)是可以上車西部的，但是我沒(méi)有聽我老婆的話，現(xiàn)在心里很難過(guò)，很后悔?？粗笥褌冑I西部的都漲了好多了，東部上漲太慢了，請(qǐng)問(wèn)一下我是不是要等14號(hào)線開通后置換西部?。窟€來(lái)得及嗎？

回答：你好，這一波的大漲讓很多東部的業(yè)主心里都很慌，更加確定了龍坪是個(gè)大坑，不惜一切代價(jià)都要置換到西部，哪怕是中部也好。我想說(shuō)，在關(guān)鍵時(shí)刻，東部業(yè)主請(qǐng)穩(wěn)住。西部狂漲了百分之40，都十幾萬(wàn)一平了，你現(xiàn)在賣掉東部拿300多萬(wàn)的預(yù)算去西部買個(gè)小單間有什么意義呢？資金如水，彼處太高了必然會(huì)往低處溢。這幾年我勘測(cè)過(guò)不少樓盤的價(jià)格變化，得出的結(jié)論是板塊輪動(dòng)、樓盤輪動(dòng)、早漲晚不漲，早不漲晚漲。以福田58平的小兩房皇庭世紀(jì)和蜜園為例子，2016年皇庭世紀(jì)380萬(wàn)，蜜園360萬(wàn)。2017至2018年，皇庭一直在漲，很快到了450萬(wàn)，蜜園卻趴窩一分不漲，2018年還有350多萬(wàn)的筍盤在出。

蜜園業(yè)主那時(shí)的心態(tài)估計(jì)和你差不多吧，萬(wàn)年不漲的房子快點(diǎn)拋掉逃命吧。結(jié)果呢，2019年下半年蜜園突然大漲，皇庭世紀(jì)卻漲不動(dòng)了。所以，這波漲幅肯定會(huì)蔓延到東部，現(xiàn)在煎熬的只是一個(gè)時(shí)間差。忍耐一下，即使要置換，也要等到這輪行情走完再考慮。

提問(wèn)：你好廣叔，深圳戶口，手上有150萬(wàn)首付，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區(qū)，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子?？戳饲昂?，寶中，我們普通打工族已高攀不起，全靠個(gè)人折騰到150萬(wàn)首付對(duì)于我來(lái)說(shuō)已屬不易。想入個(gè)400多萬(wàn)的自住兼顧投資，選個(gè)學(xué)位中等地，看了寶安福永片區(qū)，好像沒(méi)什么盤可選?？戳酥屑Z鳳凰里3房。這個(gè)盤值得買嗎？或者有更好的選擇？

回答：你好，福永這種前不著村后不著店的蛙跳區(qū)域，基礎(chǔ)配套非常弱，迄今一個(gè)像樣點(diǎn)的商業(yè)都沒(méi)有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區(qū)域，來(lái)彌補(bǔ)片區(qū)的配套不足，這就是華強(qiáng)城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業(yè)，學(xué)校三位一體的大盤。 雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰里這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質(zhì)，戶型，容積率都好過(guò)于華強(qiáng)城。地鐵太遠(yuǎn)，學(xué)校太遠(yuǎn)，出了小區(qū)，全是非洲地帶，居住觀感很差。 您這個(gè)預(yù)算往桃源居片區(qū)看看，地鐵商業(yè)后期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個(gè)近郊的成熟片區(qū)給遺忘了，還好它兀自花開，價(jià)格一直穩(wěn)中有升。

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