日光盤頻現(xiàn) 南京樓市的狂歡與焦慮

來源：智能家居時間：2020-05-02 09:00

本報記者劉媛媛南京報道

進入二季度，“房價四小龍”的南京樓市迅速回暖。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前南京可售商品住宅套數(shù)已達4.8萬套，創(chuàng)下了自2016年以來的新高。其中僅4月23日南京便有11家樓盤領到了2200余套房源的銷許。

不僅新盤大量入市，價格同樣有所抬升。自3月份開始，南京樓市價格就保持著小幅上漲的態(tài)勢，多板塊房價刷新“天花板”，“金三銀四”成色十足。而即便如此，一些核心區(qū)域的熱點樓盤依舊遭到“瘋搶”，中簽率持續(xù)走低。

“最近和家人看中了一套玄武區(qū)的學區(qū)房，為了多拿一個‘號碼牌’，我準備和老公先離婚?！币晃毁彿空吒嬖V《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者，自3月份復工復產(chǎn)后，為了搶購好房，其周圍有多位朋友都在忙著辦理離婚手續(xù)。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，本身“金三銀四”就是樓市旺季，近期南京樓市的火爆還與疫情造成的需求積壓，以及一些利好政策的釋放有關，但“搶購”僅局限于一些熱點板塊，總體的穩(wěn)定難掩冷熱不均的焦慮。

多板塊房價沖破天花板

隨著新盤入市、老盤加推，近期南京一批樓盤超過區(qū)域均價上市，亦有多個區(qū)域房價天花板被刷新。以江北核心區(qū)的潤辰府為例，該樓盤3月底首推28套洋房項目，銷許均價為3.3萬元/㎡，房源最高價格達到3.89萬元/㎡，突破了該區(qū)域3.05萬元/㎡的限價。而在此之前，該項目高層房源均價為3.02萬元/㎡，可見漲價幅度不小。

同在江北區(qū)域的銀城頤居悅見山預計將于近期加推170套新房源，精裝交付。據(jù)其置業(yè)顧問介紹，該樓盤屬于改善型住房，此前推盤均價為3.05萬元/㎡，預計接下來加推價格還會上漲1000元/㎡左右。

江北板塊之外，隨著中海燕磯聽潮成為首個破“3”樓盤之后，燕子磯板塊也迎來價格新局面，區(qū)域內(nèi)即將面世的純新盤放風價均超過了3.5萬元/㎡。其中，萬象天地·九悅洋房的銷許均價達到3.6萬元/㎡，要求驗資100萬元，依然吸引了923組買房人搶購102套房源。

記者另從位于城南中央科創(chuàng)生活區(qū)的世茂璀璨睿灣售樓處了解到，世茂璀璨睿灣一期銷售均價為3萬元/㎡左右，后期加推二批次的384套房可能會漲價約2000元/㎡，驗資要求為50萬元?！俺悄线@一塊，目前世茂是賣得最好的，不管是戶型設計還是社區(qū)景觀樓棟外立面打造，都是片區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的。而且裝修標準最高，所以相對來說價格也高一點?！币晃恢脴I(yè)顧問向記者說道。再看河西，從來不缺高價房的板塊，即將加推的樓盤價格自然不會低。其中世茂天譽銷許均價為4.92萬元/㎡、金茂府銷許均價5.4萬元/㎡、葛洲壩(600068,股吧)中國府銷許均價6.4萬元/㎡……

不難看出，今年的“金三銀四”南京樓市迎來了一波漲價潮，據(jù)相關媒體統(tǒng)計，漲價幅度從198元/㎡~9337元/㎡不等?！皯搧碚f，南京樓盤最終價格還是嚴格執(zhí)行限價的，總體比較平穩(wěn)，個別區(qū)域個別樓盤是體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，因為每個樓盤的品質(zhì)不一樣?！蹦暇┓康禺a(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝告訴記者，限價一刀切是一種比較粗暴的做法，這種優(yōu)質(zhì)優(yōu)價也更貼近于市場。

南京市房地產(chǎn)學會副會長孟祥遠亦認為，南京的房價總體上比較穩(wěn)定，也比較謹慎。之前價格調(diào)控非常嚴厲，房價漲幅在全國排名非常靠后。但是一些樓盤當初在拿地時地價特別高，或者品質(zhì)方面確實做得比較好，那么，這一情況下，對一些新盤價格進行了一定的放松?！皩嶋H上，政府在房價這塊還是比較謹慎的，官方數(shù)據(jù)也可以看到，南京的房價漲幅總體上并不算大。”

去化冷熱不均

雖然南京一批新盤價格出現(xiàn)上揚，但這并沒有澆滅購房者的購房熱情。自3月復工以來，南京多板塊多樓盤一經(jīng)開盤便被搶購一空。據(jù)統(tǒng)計，4月份，江北、鼓樓濱江、城北、城南有多家新房開盤，其中8家為“日光”盤。

“河西華新城周邊的二手房價格已經(jīng)達到6.5萬元/㎡，而它本身還剩三棟樓沒賣，上個月開盤，限價情況下只要4.5萬元/㎡，近8000人參與搖號?！奔易⌒鋮^(qū)的嚴女士告訴記者，因為沒有搶到華新城，其正在物色其他樓盤，為了增加中簽機率，準備與老公辦理離婚手續(xù)。

連日來，記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，一些熱門板塊的熱點樓盤售樓處均人滿為患。比如位于江北的金地保利風華府，在開盤前前來看房的意向購房者絡繹不絕，現(xiàn)場看房需排隊登記，平均一名置業(yè)顧問需同時帶三批客戶。4月27日開盤后，風華府208套房源去化9.5成，總銷售額約5億元。

另以城南中央科創(chuàng)生活區(qū)的世茂璀璨睿灣為例，該樓盤預計于近期加推，在售樓處，無論是沙盤前還是樣板間內(nèi)都聚集了大量意向購房者，現(xiàn)場置業(yè)顧問需要放大音量才能讓客戶聽清楚介紹內(nèi)容。

面對火爆的售樓場景，甚至有中介向記者表示，因與多樓盤是合作關系，只要通過中介進行登記，就可優(yōu)先選購好房。不過，金地集團(600383,股吧)南京公司方面回應記者稱，不存在這種情況，這一說法不實。銀城方面亦表示，目前公司未與中介合作，銀城價格體系公開、透明，若開盤將嚴格按政策要求公開選房。

“受疫情影響，供需市場均受影響，隨著市場回歸常態(tài)，積壓的供需集中入市，市場熱度上漲。但現(xiàn)下疫情并未完全結(jié)束，仍要以安全為主，所以多處售樓處需要排隊登記看房。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為，供需的集中入市，加之大家紛紛排隊看房，使得市場看起來較為火爆。

在張輝看來，排隊登記看房、“日光”盤主要存在于一些熱點板塊，尤其是最近有利好釋放的熱點樓盤?！氨旧怼鹑y四’就是樓市旺季，再加上疫情期間需求積壓，導致了滯后性需求釋放。”

不過，局部回暖的背后，也有不少非熱門板塊的房源開盤去化一般，兩極分化越來越突出。

從記者的走訪情況來看，緊鄰世茂璀璨睿灣的電建洺悅?cè)A府，在售均價29400元/㎡，雖然價格略低于世茂璀璨睿灣，但人氣落差卻較大。不僅售樓處前來看房的很少，并且前一批推出的房源至今仍有多套未賣出。

南京市房地產(chǎn)學會會長、南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華指出，當前南京樓市去化兩極分化很嚴重，熱盤“日光”，冷盤幾個月都賣不出幾套。一般在核心區(qū)的、交通方便的、學區(qū)的就比較受到追捧，不在核心區(qū)的、品質(zhì)一般、品牌溢價低的就不太受歡迎。總量上是供過于求，所以購房者選擇性比較大。

二季度或現(xiàn)修復性行情

根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布的南京市第二季度擬上市商品住房項目表信息，今年第二季度，南京市擬上市90家樓盤。具體來看，5月份還有碧瑤花園、青奧村、升龍?zhí)一▓@著、中海原山、保利云禧等多家樓盤接連推出。

在張輝看來，南京樓市二季度上市量較大并不意外?！耙驗榻衲觊_發(fā)商都是有任務的，前面疫情造成了很大沖擊，為了完成任務，而且二季度會面臨半年報的時間節(jié)點，從開發(fā)商角度來講還會加快推盤，爭取完成今年的任務量?！?/p>

值得注意的是，不久前，南京出爐了人才落戶新政，其中本科學歷人才從40周歲放寬到45周歲；40周歲以下大專學歷人員，在南京就業(yè)參保半年就可以落戶，相當于進一步降低了購房的門檻，5月1日起正式執(zhí)行。

稍早之前，江蘇土地市場還公布了2020年南京國有建設用地供應計劃，其中住房用地總量達到了902公頃，創(chuàng)下了6年來的最高紀錄。

在政策的加持下，業(yè)內(nèi)外對南京樓市的二季度走向表示看好。國仕英直言，受疫情影響，一季度積壓的需求會在二季度進一步釋放，帶動成交量上漲，二季度成交量會略低于去年同期或基本持平。并且今年改善型需求會有所增加，大戶型房屋更受歡迎。

“我覺得南京有幾個特點，第一個就是市場的復工復產(chǎn)復市比其他的地方要快，所以樓市回歸正常比其他地方要快；第二個就是樓市‘小陽春’，來得可能晚一些，但是今年二季度的話應該會出現(xiàn)；第三個是市場正在出現(xiàn)一定的修復，之前的樓市調(diào)控非常嚴厲，包括價格的限制等。今年進行了一些調(diào)整，讓它更適應市場的變化，包括現(xiàn)在人才落戶新政，也會讓市場出現(xiàn)一個修復性的行情?！泵舷檫h認為，南京市場基礎較好，人口基數(shù)較大，經(jīng)濟形勢也較好，在二季度應該會呈現(xiàn)一個比較明顯的修復行情，但是可能區(qū)域表現(xiàn)會有差異。

李夢琪對本文亦有貢獻

（責任編輯：董云龍）