針對經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的監(jiān)管正在進(jìn)一步升級。

近日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行三部門發(fā)文，將個人違規(guī)挪用經(jīng)營貸購房的“圍堵”擴(kuò)圍至全國所有區(qū)域的全部銀行業(yè)機(jī)構(gòu)。同時，杭州、湖州、西安等地進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，包括開發(fā)貸款資金封閉管理、購地金額來源審查、預(yù)售資金監(jiān)管等多方面，對房企資金管控進(jìn)一步加深。

3月26日，三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下簡稱《通知》），要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查。具體包括加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核；貸款期限、貸款抵押物管理，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。

此前，已經(jīng)有北京、上海、廣州和深圳等地的金融監(jiān)管部門對轄內(nèi)銀行經(jīng)營貸、消費貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了集中排查，并于日前通報了相關(guān)檢查結(jié)果。

經(jīng)營貸，樓市的“潘多拉魔盒”

2020年疫情暴發(fā)以來，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)部門出臺了系列金融優(yōu)惠政策，為中小企業(yè)減負(fù)。

經(jīng)營貸的利率降低了，特別是與住房按揭貸款相比，存在明顯的利差。2020年起，銀行的經(jīng)營貸等主流利率降至4.36%，但是住房按揭貸款利率都在5%以上，二套房還要再高60個基點左右。

其次，這類貸款的期限變長，額度也增加了。其個人經(jīng)營貸則可申請到10年，額度能超過千萬元。此時，通過循環(huán)放貸、先息后本等多種“操作手法”，就可以打造出一個購房款的“蓄水池”。

這就導(dǎo)致炒房人利用規(guī)則空間通過經(jīng)營貸支付購房款，熱點城市出現(xiàn)了比較明顯的過熱趨勢，并且出現(xiàn)了“市場過熱”、“違規(guī)資金”入市之間的惡性循環(huán)，加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

加強(qiáng)貸款審慎，杜絕炒房客“走捷徑”

對于貸款審核和貸款期限的管理加強(qiáng)之后，應(yīng)該是能杜絕一定量的經(jīng)營貸購房行為。騙貸的行為于貸款人自己是沒有什么壞處，但是對于金融市場是有破壞性的，大規(guī)模的騙貸者進(jìn)入樓市，一方面擾亂了房地產(chǎn)市場，另一方面也給金融市場埋下了雷。

一旦樓市規(guī)律發(fā)生變化，還不起貸款的企業(yè)就會增加，既是金融市場又是房地產(chǎn)，還有實體經(jīng)濟(jì)三方面風(fēng)險。

為了杜絕騙貸行為，這次監(jiān)管力度和處罰力度都很強(qiáng)，騙貸人直接納入征信系統(tǒng)。

嚴(yán)打之下，廣州又現(xiàn)日光盤

3月28日下午，悄然開盤的越秀和樾府項目二期170套房源被“秒光”。截至3月29日上午8點，僅有十套左右房源被清退出來。

與往常日光盤不太一樣的是，該盤單價較幾個月前大漲約一萬元，漲幅20%，依然遭遇搶購。

這這也引發(fā)更多市場人士驚呼，“購房者的購買力驚人”、“嚴(yán)格調(diào)控背景下購買力似乎并沒有受到影響”、“剛需和改善需求未免被壓抑太久”等。

值得注意的是，廣州樓盤成交火爆的背景是當(dāng)下正趨于嚴(yán)控的房地產(chǎn)金融政策，購房者資金要受到嚴(yán)格審查。

樓盤營銷人員指出，“只有銀行查完了，確定資金來源沒有問題，購房者才可以購房。”

某銀行的客戶經(jīng)理也指出了這次嚴(yán)查的力度。“首付款如果是家庭幫墊付的，只能來源于父母，并且我們也要查父母這筆資金半年來的流水情況。”

為什么廣州會出現(xiàn)日光盤？

據(jù)數(shù)據(jù)分析，最新的三月廣州樓市趨熱，房價上漲壓力不小，房企推貨節(jié)奏隨之加快。綜合各大開發(fā)商的營銷策略來看，多板塊新盤均放出漲價口風(fēng)，買家焦慮指數(shù)升溫。

嚴(yán)查之下，樓市到底會怎樣變化

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，嚴(yán)查經(jīng)營性貸款流入樓市對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。政策發(fā)布后，能夠減少房地產(chǎn)投資性需求，推動房地產(chǎn)回歸居住屬性，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

用于炒房“源頭被堵”后，樓市會降溫嗎？房價會下跌嗎？

復(fù)旦大學(xué)金融研究中心主任孫立堅的觀點是：“就像過去一樣，會產(chǎn)生一個暫時性的效果，但要真正的根除，還是要解決老百姓對未來收入感到不足，有錢不夠花這樣一個通脹預(yù)期。必須解決公共資源的均等化等問題，不能只有大城市才能享受好的醫(yī)療、教育、養(yǎng)老體系。大家買房子只是一個手段，更多的還是想分享大城市所擁有的公共資源帶來的高質(zhì)量的生活，所以把老百姓的后顧之憂解決好，這樣房價就會良性、健康地跟著真實需求一起成長。”

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