一文看懂上海樓市2020之變

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-01 11:40

　　伴隨著年末洶涌依舊的搶房潮，2020年上海樓市落下了帷幕。

　　每一個(gè)身處其中的人都切實(shí)感受到了申城樓市這一年的變化，它的炙熱與魔幻、瘋狂與高潮。

　　相較于過往兩年的平穩(wěn)，這一年的熱度從土拍延伸至新房、二手房。

　　《地產(chǎn)深度報(bào)道》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年上海地區(qū)公開搖號(hào)的新盤數(shù)量上漲明顯。東方公證處顯示，2020年上海地區(qū)共有186個(gè)新盤開盤搖號(hào)并公布開盤結(jié)果，相較于2019年的154個(gè)，同比上漲20.78%。對(duì)應(yīng)到房源數(shù)上看，186個(gè)搖號(hào)新盤帶動(dòng)了48542套房源入市，較2019年的42356套上漲14.6%。

　　推盤節(jié)奏上，相較2019年的平緩走勢，2020年上海地區(qū)新盤入市節(jié)奏波動(dòng)較大，且單月房源數(shù)量懸殊明顯。

　　2020年的推盤高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月，單月?lián)u號(hào)新盤數(shù)量均超過20個(gè)，對(duì)應(yīng)的入市房源數(shù)分別為7140套、7098套、4925套、5624套、11430套；而在2019年僅12月?lián)u號(hào)新盤數(shù)量超過20個(gè)，且單月入市房源數(shù)最高者也未達(dá)7000套。

　　2020年度推盤節(jié)奏放緩的1月、2月、3月、11月，入市新盤數(shù)均是個(gè)位數(shù)，且受疫情影響，年初甚至出現(xiàn)單月0盤0房源和1盤203套房源的冷清現(xiàn)象，而2019年即便是入市低潮的2月、11月，推盤量也達(dá)到了5盤946套房源和8盤2068套房源。

　　然而，即便受疫情影響，上海樓市年度出現(xiàn)2個(gè)多月的空檔期，但憑借隨后市場強(qiáng)勁的爆發(fā)，整體推盤量依然強(qiáng)勢反超2019年。

　　相較于供應(yīng)端，認(rèn)籌端的持續(xù)高漲更能凸顯本年上海樓市的熱度。

　　整體來看，2020年開盤搖號(hào)的186個(gè)新盤共計(jì)有48542套房源，最終收獲了80371組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%，創(chuàng)下3年來新高。

　　2019年入市的154個(gè)新盤共42356套房源，最終收獲了24908組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)58.81%。這也意味著，2020年新房市場年度平均認(rèn)籌率近乎為去年的3倍，二者差距高達(dá)106.76個(gè)百分點(diǎn)。即便是與2018年88.94%的年度認(rèn)籌率相比，依然高出76.63個(gè)百分點(diǎn)。

　　從月度認(rèn)籌紀(jì)錄來看，除2020年2月份受疫情影響無新盤供應(yīng)外，其余11個(gè)月的月平均認(rèn)籌率均超過2019年同期數(shù)據(jù)。

　　2020年月均認(rèn)籌率呈上揚(yáng)趨勢，上半年受疫情影響波動(dòng)較大，下半年雖震蕩上行但依然保持在150%以上高位。7-11月，月度平均認(rèn)籌率分別為153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，并在12月突破200%達(dá)到頂峰的261.57%，不僅力壓2019年市場表現(xiàn)，也遠(yuǎn)超2018年最高點(diǎn)的134.15%，不斷刷新過往紀(jì)錄。

　　從單個(gè)項(xiàng)目看，2019年上海入市項(xiàng)目收獲認(rèn)籌率最高的是福晟錢隆廣場的647.06%，這一認(rèn)籌率如果放到今年只能勉強(qiáng)躋進(jìn)前十的門檻。

　　今年認(rèn)籌率超過1000%的項(xiàng)目就有2個(gè)，分別為匯成南街里（1268.78%）和尚峰名?。?268.78%）；位于600%-1000%檔的有8個(gè)，依次為尚海酈景·馨瀾、中海匯德里、虹廬灣、仁恒靜安世紀(jì)二期、中海匯德里、前灘三湘印象(000863,股吧)、綠地海珀外灘和格力浦江海德。

　　由于市場熱度太高，2020年上?！扒藫u”項(xiàng)目高達(dá)27個(gè)，值得注意的是，當(dāng)前市場的火爆也讓開發(fā)商在篩選客戶時(shí)更為嚴(yán)格、強(qiáng)勢，多數(shù)樓盤不僅被設(shè)置了較高的驗(yàn)資門檻，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)等大熱的項(xiàng)目更是只接受全款支付，這無形中已經(jīng)“勸退”不少意向客戶，如果參與門檻降低，搖號(hào)認(rèn)籌的隊(duì)伍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　即便如此，今年依然出現(xiàn)了蟠龍?zhí)斓嘏c匯成南街里2個(gè)3000人參與搖號(hào)的項(xiàng)目，而2019年上海僅有高尚領(lǐng)域1個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，收獲1181組客戶認(rèn)籌。

　　從銷售金額來看，2020年，上海出現(xiàn)百億級(jí)神盤，超過去年商品住宅銷售榜冠軍靜安府的96.83億元。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，上海樓盤銷售金額排名第一的是瑞虹新城天悅郡庭項(xiàng)目，成交金額達(dá)102.31億元，超出第二名申能凱利海華府約23億元。

　　如無意外，瑞虹新城天悅郡庭將成為2020年度的銷冠。

　　接下來，讓我們以更直觀的圖表形式來看看近兩年上海樓市發(fā)生了哪十大變化吧！

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