北京這些地方,未來3年內(nèi)大概率會跌至1字頭!

來源：智能家居時間：2020-12-24 10:00

上個月，我給大家講了房山竇店、燕山、韓村河、琉璃河這幾個房價只有一萬多的片區(qū)，。坦白講，當(dāng)時我自己都覺得挺不可思議的。如果不是親自調(diào)研過，真的很難相信大北京的近郊區(qū)，居然還有比燕郊更便宜的地方。然而，事實(shí)的確如此。更可怕的是：如今這些片區(qū)的二手房仍然像一潭死水，看不到任何止跌回暖的跡象。并且，“單價一萬多”的范圍正逐步擴(kuò)大。房價下跌就像灰指甲，一個傳染倆。

房山房山城關(guān)，是原來房山區(qū)政府所在地，真正的老城區(qū)?？墒沁@里交通不便、發(fā)展嚴(yán)重受限。鑒于這種情況，2000年，區(qū)政府由城關(guān)搬至良鄉(xiāng)。搬遷后，城關(guān)更顯落寞了。很多人說：如果地鐵能夠通到城關(guān)，這里還是會有較大潛力的?？扇缃瘢喾烤€都開通兩年多了，城關(guān)還是老樣子，沒有什么大的變化，除了一路走低的房價“房山城關(guān)”地鐵口，基本都是七八十年代的老破小，價格在1.7-2萬左右。青年南路7號樓，目前均價1.8萬；萬寧小區(qū)，價格在1.8-2.1萬，總價一百五六十萬就能買個90平三居。福勝家園，價格區(qū)間和“萬寧小區(qū)”一樣，但位置更好，就在地鐵口，而且年代更新一些。從城關(guān)站向東，饒樂府、馬各莊一帶2010年后的次新，均價只有兩萬出頭，比如“中冶藍(lán)城”、“中國鐵建原鄉(xiāng)漫谷”。這倆都是2014年左右建成的盤，品質(zhì)比老破小強(qiáng)了N倍，但價格只比老破小高出兩千多。最根本原因就是：一、位置太偏遠(yuǎn)；二、配套不齊全；所以，在房山，不要指望次新就能保值。前兩年買了周口店“萬科七橡墅”與“天恒摩墅”的，要小心了。目前，整個房山區(qū)，以“京港澳高速”和“南六環(huán)路”為界，外圍藍(lán)色區(qū)域如斷了氣的死狗一般，感受不到一點(diǎn)生機(jī)；里面黃色的區(qū)域，由于更靠近主城區(qū)且有地鐵加持、配套也更完善，近期成交還相對好一些。另外，房山線北延線很快就要通車了。通車之后，黃色的區(qū)域到主城會更方便一些，算是房山的“勉強(qiáng)保值區(qū)”吧。不過，千萬不要指望藍(lán)色的區(qū)域也能沾上利好，不存在的，這些板塊未來三年內(nèi)會繼續(xù)下跌至1字頭（現(xiàn)在也基本都是1字頭了，除了個別2010年后的次新房）。

昌平昌平區(qū)和房山一樣，整個區(qū)看似很大，但發(fā)展成熟的也就是那一小點(diǎn)兒區(qū)域。如下圖：南邊黃色的部分是昌平發(fā)展相對較好的區(qū)域，北邊是規(guī)劃的昌平未來科學(xué)城；六環(huán)路往北，是沙河鎮(zhèn)以及老城區(qū)。除了這幾個片區(qū)之外，北部、西北、西南都是山。在老城區(qū)與西部山溝溝之間，有這么一個板塊，就是“昌平南口”。這里交通不便，城貌落后，房價只有2-2.3萬左右，且大多都是70-90年代老破小。居民平時出行，基本都靠私家車或公交（這里有到地鐵站的各路公交車）。上周去了一趟南口，整體感覺和房山竇店差不多。唯一不同的是，在這里沒有看到大片大片的農(nóng)田，只有大范圍的村莊南口鎮(zhèn)的商品房小區(qū)，大多分布在鎮(zhèn)政府和南口火車站周邊，比如：水廠路小區(qū)、鹿牌家園、新西廣街、華安小區(qū)、南口鎮(zhèn)南大街、興隆小區(qū)、南廠住宅西區(qū)、南農(nóng)家園等等，價格在2-2.4萬之間。這一帶的房子大多都很破。然而，比破更嚴(yán)重的是，它們幾乎無人問津，掛出去三四個月沒有一組客戶是很常見的現(xiàn)象。海淀的那些碼農(nóng)們，就算是最低端的，置業(yè)范圍也會選天通苑和回龍觀，再不濟(jì)，也是昌平老城、西關(guān)環(huán)島一帶，誰會跑到鳥不拉屎的南口買房呢？房子破舊、無學(xué)區(qū)、交通不便，持續(xù)下跌將是它們無法逃脫的命運(yùn)。

門頭溝門頭溝的定位雖是“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，不過房價卻不低，尤其是新盤。不少項(xiàng)目價格都達(dá)到了5-6W；二手房雖然相對便宜一些，但均價也在3.4萬左右，比房山高了好幾千呢。不過，你千萬不要被均價騙了。雖然房山均價3.1萬，但價格兩萬出頭的房子一抓一大把。門頭溝自然也是一樣。門頭溝分為大峪、馮村、濱河西、石門營這幾個板塊。其中，馮村靠近地鐵、配套全且房子較新，價格基本在4-4.2萬左右。而石門營由于房子老舊，2字頭較多。9月、11月份我曾分別去門頭溝調(diào)研過兩天，這個區(qū)的新盤還可以，二手房有些冷。因?yàn)楹褪吧降睦掀菩∠啾?，門頭溝二手房價格并沒有低多少，但石景山通勤明顯比門頭溝方便多了。而那些只為養(yǎng)老或純改善的家庭，只會選擇新盤。所以，置業(yè)門頭溝，只能買地鐵S1號線旁邊，而且一定要是次新。下圖中，黃色區(qū)域以外的部分，一律不碰就對了。

北京房價早已告別了一漲俱漲一跌俱跌的時代，未來分化只會越來越劇烈。就像現(xiàn)在，在大多數(shù)區(qū)域都在陰跌之時，海淀中關(guān)村、萬柳、上地、望京、西城月壇在上漲，某些低總價的小戶型從9月到現(xiàn)在，總價漲了100多萬。這跟股市是一樣的道理。消費(fèi)、醫(yī)藥、白酒、電器、果鏈、電動車這些行業(yè)屢創(chuàng)新高，可環(huán)保、鋼鐵、煤炭、有色這些傳統(tǒng)板塊卻一跌再跌。所以，無論是買房，還是買股，都不能貪圖便宜。未來價高的會越來越高，而低的會越來越低。不要覺得北京一萬多不可思議，未來三年，在六環(huán)外會相當(dāng)普遍。