深圳樓市"虛火"有多旺:炒房狂加杠桿虧損百萬(wàn)岀局

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-07 15:17

今年上半年，一名名叫“7蟹姐姐”的微博用戶發(fā)長(zhǎng)文控訴一名擁有百萬(wàn)粉絲的微博大V“深房理”，聲稱自己被“深房理”給騙了，導(dǎo)致自己價(jià)值728萬(wàn)元的深圳房產(chǎn)被查封。市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，今年上半年深圳樓市正火熱，“7蟹姐姐”通過(guò)繳納購(gòu)房咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等完整流程，按照大V的建議，以“假結(jié)婚”方式，通過(guò)墊資公司以728萬(wàn)元買下了深圳網(wǎng)紅片區(qū)前海的一套住宅。

炒房“黑嘴”并不鮮見(jiàn)，記者曾以購(gòu)房者身份嘗試加入類似的投資群，發(fā)現(xiàn)所謂的“買房致富”大致分為幾個(gè)步驟：跟投資客說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，然后收取會(huì)員費(fèi)，通過(guò)中介向購(gòu)房會(huì)員放高利貸......此外，抵押、中介墊資、付全款借殼辦理經(jīng)營(yíng)貸、還墊資、再拿新房本抵押等步驟儼然成為一條炒房產(chǎn)業(yè)鏈。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在當(dāng)時(shí)發(fā)布鄭重提示，市場(chǎng)上存在部分“炒房”團(tuán)伙通過(guò)營(yíng)造樓市追漲氛圍，吸納會(huì)員的行為，涉嫌擾亂深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)重觸及法律法規(guī)，要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員嚴(yán)禁參與或協(xié)助類似“炒房”團(tuán)伙的違法違規(guī)行為，包括為此類團(tuán)伙提供攬房攬客的便利等。

市場(chǎng)公開(kāi)信息顯示，按照大V給出的購(gòu)房方案，“7蟹姐姐”在拿到房產(chǎn)證后，將房產(chǎn)抵押給銀行，再貸出金額還給墊資公司，但其后深圳經(jīng)營(yíng)貸政策突然收緊，緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，當(dāng)時(shí)甚至有銀行經(jīng)理表示房產(chǎn)證拿到半年之后才可以抵押。消息顯示，加杠桿買房的“7蟹姐姐”資金鏈斷裂，被墊資公司起訴，剛?cè)胧值姆慨a(chǎn)被深圳市羅湖區(qū)人民法院查封。近日，位于前海灣的前海時(shí)代廣場(chǎng)1棟1707的房產(chǎn)在淘寶上進(jìn)行拍賣，該房產(chǎn)建筑面積為49.36平方米，起拍價(jià)660萬(wàn)。最終以起拍價(jià)成交，均價(jià)13.37萬(wàn)/平。

對(duì)此，記者嘗試聯(lián)系“7蟹姐姐”，但截至發(fā)稿還沒(méi)得到回復(fù)，但在“7蟹姐姐”的微博上，已經(jīng)看到相關(guān)房子的一些信息。

多年投資深圳樓市的幾位投資者告訴記者，保守估計(jì)除賬面損失的68萬(wàn)元，其還要償還墊資公司本金和利息，以及早期支付的會(huì)費(fèi)用、中介費(fèi)等等，保守估計(jì)損失過(guò)百萬(wàn)。

二手房的”抱團(tuán)上漲“問(wèn)題再現(xiàn)？

在調(diào)控和“房住不炒”的政策背景下，類似投資客的遭遇令人警醒。有人會(huì)質(zhì)疑：深圳的法拍房市場(chǎng)還是很火熱，而且房產(chǎn)中介平臺(tái)上前海時(shí)代廣場(chǎng)的二手房掛牌價(jià)多數(shù)已高達(dá)每平方米18萬(wàn)，同樣的49平方米房源叫價(jià)高達(dá)900萬(wàn)以上，上述被拍賣的房產(chǎn)怎么會(huì)只是以底價(jià)成交？

記者向多位房產(chǎn)中介咨詢，得到的回復(fù)是相關(guān)小區(qū)的業(yè)主報(bào)價(jià)的確有點(diǎn)”虛高“。記者查詢了多個(gè)房產(chǎn)APP，發(fā)現(xiàn)小區(qū)近期成交并不活躍。據(jù)鏈家APP顯示，前海時(shí)代的成交還要回到今年6月中旬，均價(jià)13.5萬(wàn)。同樣的49平方米戶型成交要回到去年9月，均價(jià)每平方米11.5萬(wàn)元，成交價(jià)570萬(wàn)元。所以，此次拍賣價(jià)并不算低。

二手房掛牌價(jià)虛高，這也是深圳樓市曾經(jīng)出現(xiàn)的亂象。早在今年5月，有媒體報(bào)道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價(jià)格虛高。深圳市住建局獲悉后，對(duì)涉事樓盤(pán)第一時(shí)間進(jìn)行核查，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房掛牌價(jià)格進(jìn)行排查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)格明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架。隨后，深圳市住建局房地產(chǎn)業(yè)處聯(lián)合寶安區(qū)住建局，對(duì)網(wǎng)傳掛牌價(jià)過(guò)高的個(gè)別中介進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法檢查。

經(jīng)排查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)格明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架?！斑@里的兩房上一套成交價(jià)還在350萬(wàn)元左右，但現(xiàn)在的掛牌價(jià)幾乎都在400萬(wàn)元以上，的確是有點(diǎn)虛高，也不好賣?！庇浾咴诹_湖區(qū)田貝采訪時(shí)，多位房產(chǎn)中介經(jīng)理推薦一套掛牌價(jià)385萬(wàn)元的房子，“這已經(jīng)是最誠(chéng)心放賣的業(yè)主，現(xiàn)在許多業(yè)主都會(huì)把價(jià)格掛高來(lái)試價(jià)?！庇浾咴邶垗弲^(qū)調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，多個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格明顯提高，而且是業(yè)主跟風(fēng)提高掛牌價(jià)。在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，深圳二手房購(gòu)房者都有些“苦惱”：許多二手房掛牌價(jià)大幅高于小區(qū)成交均價(jià)。“這種做法會(huì)影響同小區(qū)業(yè)主的心態(tài)，甚至?xí)L(fēng)提高報(bào)價(jià)，而深圳許多片區(qū)的二手房成交火熱，從而導(dǎo)致價(jià)格虛高?！庇蟹慨a(chǎn)中介表示。在“715”樓市調(diào)控升級(jí)之前，深圳已經(jīng)開(kāi)始對(duì)二手房市場(chǎng)加以監(jiān)管，市場(chǎng)對(duì)于二手房?jī)r(jià)格引導(dǎo)制度的預(yù)期也逐漸升溫。此前，深圳市司法局就《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中提到在二手房交易方面，明確完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，并建立存量商品房?jī)r(jià)格引導(dǎo)制度；在房屋租賃方面要求加強(qiáng)租賃房屋管理，實(shí)行實(shí)名租賃、建立租賃租金監(jiān)管制度等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次規(guī)定可以總結(jié)為“異動(dòng)必管”。一旦有炒作等現(xiàn)象，就要及時(shí)進(jìn)行管控，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，過(guò)去二手房方面缺失監(jiān)管的體系，所以導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)，此次政策填補(bǔ)了這一漏洞?！叭ツ甑浇衲?，深圳二手房的價(jià)格炒作現(xiàn)象比較多，包括業(yè)主聯(lián)合操控價(jià)格等行為，顯然都要面臨管控。所以此類政策的出臺(tái)，對(duì)于后續(xù)二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定帶來(lái)積極作用。實(shí)際上，后續(xù)全國(guó)其他城市也應(yīng)該學(xué)習(xí)深圳模式，在二手房方面要進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)，通過(guò)引導(dǎo)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)交易和定價(jià)。”他說(shuō)。

對(duì)于近期的二手房市場(chǎng)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，雖然近期新房“打新熱”持續(xù)，但由于優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目供需矛盾緊張，導(dǎo)致此類新房“中簽”概率較低，部分未“中簽”的需求有回流至二手房市場(chǎng)的可能；另一方面，由于新政的影響已持續(xù)四個(gè)多月，市場(chǎng)對(duì)新政開(kāi)始逐步適應(yīng)，需求重新入市的積極性相比前幾個(gè)月有一定提高。

（原標(biāo)題《竹籃打水一場(chǎng)空！炒房狂加杠桿，虧損百萬(wàn)岀局…看深圳樓市虛火有多旺》）

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