深圳集體“打新”下的樓市虛火監(jiān)管趨嚴(yán) 供地增加炒房者面臨“斷崖”風(fēng)險(xiǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2020-06-22 06:30

深圳樓市的杠桿率一直處于高位，近幾年來持續(xù)領(lǐng)跑全國。

“身處深圳，不看房不買房不關(guān)注房，就像你站在泰山頂上，不看風(fēng)景，盯著自己手機(jī)里存的熱播電視劇一樣。”

在深圳的一個(gè)買房群里，有人拋出了這句話，吳林（化名）心里一緊，趕忙又看了看自己的賬戶，發(fā)現(xiàn)資金還沒到位，不禁有點(diǎn)著急。

吳林是一名來自江蘇的“炒房客”，前些年已經(jīng)在深圳買了房，最近又想?yún)⑴c“打新”，再買一套。

“打新”是今年深圳樓市最熱門的事情，即參與搖號，搶購新房。自從3月份疫情趨緩后，以招商灣璽為代表的新盤入市，都遭遇了購房人的“圍堵”。有人遺憾，有人驚呼，也有人冷嘲熱諷。而無論是誰，都被這波熱浪裹挾。

打新的背后，是去年11月豪宅稅取消，深圳樓市迎來一波明顯的上漲，尤其是寶中、光明等區(qū)域，多個(gè)新房二手房價(jià)格倒掛，讓人們覺得，賺快錢的機(jī)會(huì)來了。

打新之后要真正賺錢，取決于二手市場的流通和價(jià)格。事實(shí)上，深圳二手房去年就開始有一股聯(lián)合炒作、拉高出貨的風(fēng)潮，配合著新房市場的繁榮。

有關(guān)部門已經(jīng)關(guān)注到這種現(xiàn)象，提示了掛牌價(jià)高、存在炒作的風(fēng)險(xiǎn)，也處罰了一些中介機(jī)構(gòu)，點(diǎn)名批評了部分社區(qū)。

打新就一定能賺錢？深圳房價(jià)會(huì)“永不落”嗎？沒有人可以打包票。人們曾經(jīng)以為北京房價(jià)“堅(jiān)挺”，但事實(shí)上北京房價(jià)已經(jīng)陰跌了三年；在去年豪宅稅之前，深圳大部分區(qū)域也是陰跌了兩三年，即使現(xiàn)在，深圳也不是所有區(qū)位都上漲。

隨著深圳有關(guān)部門對二手房的監(jiān)管趨嚴(yán)、加大供應(yīng)土地和新房，供需矛盾有望緩解，以及三年限售拉長了投資周期等，“打新”賺錢的空間在縮小，風(fēng)險(xiǎn)則在加大。

“打新”進(jìn)行時(shí)

吳林已經(jīng)好幾年沒有感受到深圳樓市的這種亢奮了。上一次似乎還是在2015年。

她加了好幾個(gè)購房群，和朋友們同時(shí)關(guān)注著好幾個(gè)盤。6月18日，位于寶中的新錦安海納公館突然推出5套房源，僅兩天時(shí)間就有約1000人認(rèn)籌。

新錦安海納公館是新錦安壹號公館的二期，據(jù)鏈家信息顯示，壹號公館二手房去年底的成交價(jià)為11萬，現(xiàn)在掛牌價(jià)13萬多，對比海納公館8萬多的新房價(jià)格倒掛空間十分明顯，“買了必賺，你要相信這是在深圳”，吳林說。

現(xiàn)在，打新早已經(jīng)不是深圳人的專屬福利，不論是哪個(gè)樓盤都有外地人“打新”的身影。

吳林這段時(shí)間剛好在深圳小住，一聽到消息就抓緊時(shí)間去認(rèn)籌了。她告訴記者，認(rèn)籌現(xiàn)場比較熱鬧，但感覺大家都比較佛系，覺得這5套房近千人搶中簽概率不大，多半還是陪跑，搖到了就考慮，搖不到就算了。

吳林很后悔，去年也來過這個(gè)盤，當(dāng)時(shí)問了價(jià)格但是沒買，因?yàn)闆]想到在深圳在那么高的價(jià)位上今年還能再漲一波，這次戶型也能勉強(qiáng)接受就想來試試運(yùn)氣。

另一邊，她又慶幸，前幾年來深圳從事互聯(lián)網(wǎng)方面的工作，掙了一些錢也加入了“打新”，當(dāng)時(shí)買了南山區(qū)的豪方天際，如今房價(jià)一直上漲。而她現(xiàn)在已經(jīng)不工作了，一半時(shí)間住在深圳一半時(shí)間住在江蘇。

與前兩年搶豪宅不同，因?yàn)槿ツ甑字两竦姆績r(jià)上漲，今年深圳許多剛需盤也有了“操作”的空間。除了海納公館，上周金融街(000402,股吧)進(jìn)入深圳的第一個(gè)項(xiàng)目融御華府也賺足了眼球，準(zhǔn)備認(rèn)籌的購房者前一天晚上就排上了長隊(duì)，最后被政府緊急喊停，線上重來。

除了融御華府，沙井海岸城、潤四等“網(wǎng)紅盤”都是今年投資者看好的“打新”目標(biāo)。

深圳樓市的“打新”現(xiàn)象由來已久，第一個(gè)被打新的“網(wǎng)紅”是2014年開盤的華潤城潤府一期。當(dāng)時(shí)均價(jià)4萬/平方米，兩年后華潤城二期均價(jià)7.5萬/平方米，2018年潤三均價(jià)8.5萬/平方米，鏈家平臺(tái)顯示其5月二手房掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)16萬+，去年底成交的一套三室兩廳也達(dá)到每平14萬+，打新賺錢效應(yīng)驚人。

從2018年開始，豪宅也要“打新”，深圳的土豪們?nèi)齼蓛啥自诘厣系却猩屉p璽的搖號，網(wǎng)稱“5000萬蹲”。

2019年，深圳灣華潤瑞府8000萬1套的公寓幾分鐘內(nèi)被“秒光”。同樣需要500萬認(rèn)籌金的深業(yè)中城也被搶光；今年，招商灣璽三開三罄，疫情也沒能阻擋富豪戴著口罩排隊(duì)搶房的腳步。

價(jià)格倒掛的誘惑

從華潤城這個(gè)網(wǎng)紅盤的成長史，可以透視深圳人競相“打新”的原因：賺錢效應(yīng)。

首先深圳因土地和新房供應(yīng)經(jīng)常緊缺，二手房市場流通性強(qiáng)于其他城市。而新房因限價(jià)政策的存在，往往比周邊二手房更加便宜，低價(jià)買進(jìn)隔幾年再賣出去，倒掛產(chǎn)生的利潤空間少則百萬多則達(dá)到千萬，買到就是賺到這種人人都懂的道理，誰會(huì)不愿意去嘗試一次？

去年11月，深圳取消了豪宅稅，等于少了幾十萬甚至上百萬的稅費(fèi)，促進(jìn)了二手房迎來新一波的熱潮，至今未熄。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份深圳二手房價(jià)格比上月上漲1.6%位居全國第二。

一位準(zhǔn)備買潤四的購房人對記者表示，她手頭資金一直都很寬裕，買房通常都是一次性付款。2016年她又有錢又有名額，有一套半島城邦三期的房子擺在她面前，但當(dāng)時(shí)覺得投資房地產(chǎn)不靠譜就沒買，結(jié)果同學(xué)買的現(xiàn)在已經(jīng)升值了1200萬。她羨慕不已，于是現(xiàn)在賣掉了一套房子抓緊騰出名額，準(zhǔn)備“打新”潤四。

而支撐深圳房價(jià)長期上漲的因素，還有地價(jià)。2015年底，泰禾在尖崗山拍出近8萬/平的樓面地價(jià)；去年，深圳史詩級土拍，光明幾塊土地價(jià)格都上了4萬/平方米。

不同于其他一線城市，深圳的購房資格最容易獲取。像吳林這樣的外地人在深圳買房的資格門檻也并不高，本科及以上可以直接落戶，立刻就能買；或以公司名義買。

中原、貝殼等中介機(jī)構(gòu)人士表示，這兩年，越來越多的外地人看中深圳的發(fā)展前景都來深圳買房。一些北京、上海、廣州等地的人把戶口遷到深圳買房。

有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動(dòng)資產(chǎn)。甘俊攝

隱秘的炒房鏈條

事實(shí)上在深圳，已經(jīng)形成了一條完整、成熟的炒房鏈條，從資格、貸款到買房、賣房，都有一連串的機(jī)構(gòu)在運(yùn)營。

打新之后的變現(xiàn)是關(guān)鍵，也就是二手房市場的價(jià)格。這方面，深圳已經(jīng)出現(xiàn)部分區(qū)域部分小區(qū)二手房業(yè)主聯(lián)合坐莊炒作房價(jià)的現(xiàn)象。

去年底，深圳二手房業(yè)主連連作妖、抱團(tuán)漲價(jià)，最后被住建局點(diǎn)名，就是一出令人咋舌的“大戲”。去年11月，恒裕濱城的業(yè)主群截圖瘋傳深圳地產(chǎn)圈，“D戶型業(yè)主聽指揮，統(tǒng)一掛牌價(jià)到2600萬，低于這個(gè)數(shù)不賣”，“下周2700萬，謝謝”。

恒裕濱城的集體漲價(jià)，好比星星之火，從前海、寶中，到碧海、龍華，十幾個(gè)小區(qū)業(yè)主群開始謀劃“漲價(jià)同盟”。

很快，監(jiān)管就注意到了此事，恒裕濱城、鳳凰里小區(qū)的相關(guān)業(yè)主被約談、小區(qū)二手房的網(wǎng)簽也被暫停。

疫情期間樓市變冷，但自3月疫情緩和后，炒作風(fēng)又重新刮起，不少樓盤抱團(tuán)漲價(jià)。深圳多個(gè)房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，華潤城1-3期的二手房源掛牌價(jià)，突然飆升，最高到了20萬/平方米，很多都在18萬/平方米。而在春節(jié)前，報(bào)價(jià)也就在12-13萬/平方米。

據(jù)彼時(shí)貝殼網(wǎng)二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)，掛牌價(jià)突然飆升的不只是華潤城，南山區(qū)的后海、蛇口、前海和深圳灣片區(qū)，業(yè)主們都爭先恐后提高掛牌價(jià)，陽光海濱報(bào)價(jià)漲12%左右，三湘海尚漲15%左右，恒裕濱城二期漲15%左右。

鄰近南山的寶安中心區(qū)也隨之效仿，抱團(tuán)漲價(jià)，很多樓盤春節(jié)前還在7-8萬/平方米，都掛到了10萬/平方米，壹方城、凱旋城、幸福海岸等樓盤都漲幅明顯。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)業(yè)主集體掛高房價(jià)，是為了通過“高評高貸”的方式，獲得經(jīng)營抵押貸款，然后再把貸出來的錢投入樓市，其中有經(jīng)驗(yàn)的投資客，為躲避資金監(jiān)管，甚至將貸款轉(zhuǎn)手了十余人。

4月開始，因掛牌價(jià)格虛高，數(shù)個(gè)小區(qū)被深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)“點(diǎn)名”，南山超過20萬/平方米、光明超過7萬/平方米的房源，均被下架。

上述協(xié)會(huì)還指出，局部樓盤被“熱炒”的背后，存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化團(tuán)隊(duì)利益鏈，在助推此輪樓市“虛火”。他們擔(dān)心，這樣的拉高出貨會(huì)誘人入彀，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，“深房理騙局”事件也說明，樓市投資已深入人心、深入骨髓，深圳“大V”鏈條下是數(shù)不清的投資客。

有深圳中介人士反映，為了籌集“打新”資金，不少人用杠桿撬動(dòng)資產(chǎn)，寄望于轉(zhuǎn)手后高位套現(xiàn)，賺個(gè)盆滿缽滿。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳樓市的杠桿率一直處于高位，近幾年來持續(xù)領(lǐng)跑全國。2019年，深圳住戶部門杠桿率增至83.2%，領(lǐng)先北上廣，比全國均值（60.4%）高出20%。2020年一季度，深圳住戶部門中長期貸款增加544.93億元，重回2017、2018年高點(diǎn)。

深房理和蟹姐姐僅僅是被公開爆料的個(gè)例，在深圳，這樣的“大V”和會(huì)員還有很多——在向大V深房理繳納萬元會(huì)費(fèi)后，蟹姐姐根據(jù)深房理的指導(dǎo)，通過假結(jié)婚獲得了購房資格、再疊加經(jīng)營貸、小額貸等杠桿成功購房，正當(dāng)蟹姐姐做著炒房暴富的美夢時(shí)，深圳金融辦和銀監(jiān)局出臺(tái)了延期半年的企業(yè)貸新政，讓蟹姐姐的資金鏈斷裂，炒房夢就此破滅，購入的700多萬房產(chǎn)被小貸公司凍結(jié)，她準(zhǔn)備拍賣償還過橋貸款。

像蟹姐姐這樣的炒房客甚至膽子大到拿出所有的積蓄、透支所有的信用卡、把杠桿加到極致來炒房，企圖以小博大。

并非穩(wěn)賺不賠

深圳樓市的投資投機(jī)購房近年來一直高于其他城市。據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015-2016年房價(jià)漲勢最盛時(shí)，投資性購房的比例從20%上升到40%，甚至更高；投資客中非深戶籍的比例在40%左右。除去那些最火爆的年份，深圳樓市也常常有著30%的投資客比例。

今年3月以來，據(jù)深圳中原估計(jì)，入市的投資需求比例大概在40%左右。

但是這么多的投資客，他們對于未來不像前兩年那么有信心了。比如他們針對最火的網(wǎng)紅盤潤四就有了預(yù)期的分化。

據(jù)深圳多位房產(chǎn)中介猜測，潤四的定價(jià)會(huì)在10萬/平方米以上，相比二手房13-14萬的成交價(jià)，仍然存在一定的套利空間，但后續(xù)上漲的空間，充滿了不確定性。

從時(shí)間成本來看，潤四交樓大約還需要2年，之后辦證加上三年限售期，最快也要5年才可以出售，持有的時(shí)間成本和資金成本都比以往要高。

綜合來看，一些投資購房者認(rèn)為，“打”潤四想盡辦法獲得房票、疊加杠桿籌集資金付出的高昂成本，已然不那么劃算了。

目前熱炒的光明區(qū)域，新房價(jià)格5萬多/平方米，加上各種成本，后續(xù)要賣到七八萬左右才會(huì)有得賺。而對這個(gè)漲幅會(huì)不會(huì)來到，什么時(shí)候到達(dá)，很多買房人其實(shí)心里都沒底。

李宇嘉認(rèn)為，“深房理騙局”反映出的問題，比如假離婚和假結(jié)婚、假借名額、經(jīng)營貸進(jìn)入樓市，中介、大V、自媒體加持下的炒風(fēng)日盛，都需要在監(jiān)管上創(chuàng)新手段，政策要精細(xì)化，責(zé)任要落實(shí)到位，對作奸犯科者的懲罰，不能蜻蜓點(diǎn)水，金融和住建部門的合作，要有實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)，不能甩鍋。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，深圳應(yīng)防范打新風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲處理惡意哄抬房價(jià)、違規(guī)收取“喝茶費(fèi)”等行為，有助于遏制樓市虛火。

政策層面的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近兩月來，深圳政府對二手房的監(jiān)管也頻頻升級，對哄抬房價(jià)、掛牌價(jià)虛高等不良行為進(jìn)行了嚴(yán)肅處理，并嚴(yán)查經(jīng)營貸等加杠桿的違規(guī)操作。

除監(jiān)管趨嚴(yán)以外，深圳政府今年還將大幅增加住宅用地和商品房供應(yīng)，若深圳的住房供需矛盾能夠有效解決，“打新”的投資客也將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

看到風(fēng)向有變，吳林開始猶豫。她認(rèn)為潤四產(chǎn)品、位置、價(jià)格都不如潤三好，投資獲利的空間沒那么大了。

(作者：張曉玲,田甜,陸明巧編輯：李清宇）

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）