商辦房、商住房是兩種性質(zhì)的物業(yè)，各有明確的定義，概念不能偷換，界線要嚴(yán)格劃清。售賣(mài)方，要讓購(gòu)房者明明白白買(mǎi)房，以免“你讓他入坑，他讓你不寧”。

在北京，不得不提的就是北京像素小區(qū)，最大的商住樓盤(pán)，住了幾萬(wàn)人。位于通州與朝陽(yáng)區(qū)交匯處的項(xiàng)目，樓下就是地鐵，離朝陽(yáng)大悅城非常的近。曾經(jīng)這里是青年人的香餑餑，充滿著青年人的創(chuàng)業(yè)激情和動(dòng)力。不限購(gòu)，LOFT復(fù)式，飄窗，建筑外表顏色艷麗，總價(jià)不到200萬(wàn)，很快吸引了眾多人購(gòu)買(mǎi)。交房沒(méi)多久，6號(hào)線草房站就在小區(qū)門(mén)口。最火熱的時(shí)候，北京像素飆到6.5萬(wàn)元每平米，就這樣依然很搶手。隨著限購(gòu)政策的發(fā)布，加上開(kāi)發(fā)商中弘破產(chǎn)，物業(yè)管理越來(lái)越差，價(jià)格也降到冰點(diǎn)，15年總價(jià)約170萬(wàn)（高點(diǎn)320萬(wàn)）的50平復(fù)式如今價(jià)格掛到190萬(wàn)仍然無(wú)人問(wèn)津。比起周圍的住宅，北京像素成為買(mǎi)房人心中的痛。

商辦房定義：一般是指商業(yè)辦公用房，主要租售給企事業(yè)單位做辦公場(chǎng)所，產(chǎn)權(quán)一般為40年。商住房”是一個(gè)很微妙的概念，在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開(kāi)發(fā)商包裝成住房進(jìn)行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。

商住房的定義有兩種解釋：一是既可以做店面，又可以做住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產(chǎn)權(quán)為同一人。注意，土地使用權(quán)年限，如果40年，就是商住兩用房，按照商業(yè)用房貸款利率（最低上浮10%），首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭貸款利率（最高下浮30%），首付20%（首套）。

商住房（公寓）與純住宅的區(qū)別：

1. 商住房(公寓)40年或50年，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國(guó)家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因?yàn)楣⑦@種形式的房子還沒(méi)有到期的。 純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用，到期后自動(dòng)續(xù)期。

2.商住房（公寓）不能落戶口，純住宅可以落戶

3. 商住房（公寓）以前是用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地塊，一些開(kāi)發(fā)商把以前商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成了商品房，所以誕生了公寓。按規(guī)定水、電按商業(yè)用途收費(fèi)，多數(shù)是不通燃?xì)狻?/p>

4.商住房（公寓）居住密度大，居住舒適差，電梯使用頻率高，坐電梯等候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，樓道堆放雜物、垃圾較多，人員復(fù)雜，環(huán)境臟亂差。相比商品住宅房，安靜、舒適度要差很多。

5.商住房（公寓）多數(shù)都是墩子樓，極少有南北通透、雙陽(yáng)戶型。純住宅則相反，板樓、南北通透、雙陽(yáng)臺(tái)戶型較多，但單價(jià)比商住房（公寓）單價(jià)貴。(當(dāng)然LOFT除外)

6.商住房（公寓）超小戶型較多，以40-80平為主。純住宅一般小戶型也得70-90之間，單價(jià)貴，總房款會(huì)高些。

7.商住房（公寓）幾乎沒(méi)有綠化和孩子活動(dòng)區(qū)域，一般會(huì)隔幾層弄一個(gè)共享露臺(tái)供大家活動(dòng)。

8.在京購(gòu)房審核條件時(shí)，商業(yè)立項(xiàng)改住宅的房產(chǎn)不是限購(gòu)房。

9·商改住項(xiàng)目就是市場(chǎng)發(fā)展的畸形產(chǎn)品,不過(guò)時(shí)至今日,伴隨著本輪調(diào)控政策的升級(jí),這一產(chǎn)品或?qū)⒊蔀闅v史。

 10. 繼北京全面叫停商住產(chǎn)品后,上海和成都進(jìn)一步出臺(tái)政策,明確要求嚴(yán)禁把辦公用地更改為居住用途,并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、銷售等方面進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。

結(jié)語(yǔ)：商住房的問(wèn)題是歷史遺留的問(wèn)題，是畸形的不該出生的，但對(duì)已經(jīng)出生的并且已交付使用的，應(yīng)該有妥善的解決辦法，不要讓業(yè)主留下永遠(yuǎn)的痛。以前，我提醒過(guò)購(gòu)房者遠(yuǎn)離商住房，現(xiàn)在我要說(shuō)對(duì)既成事實(shí)的商住房的遣留問(wèn)題要通過(guò)科學(xué)的、合理的方法予以解決?！?/p>

相關(guān)知識(shí)

我買(mǎi)的房子降價(jià)100萬(wàn)也無(wú)人問(wèn)津,因?yàn)樗巧套》?
我買(mǎi)的房子降價(jià)100萬(wàn)也無(wú)人問(wèn)津，因?yàn)樗巧套》浚?/a>
二手房?jī)r(jià)從3.4萬(wàn)降至2.2萬(wàn), 仍“無(wú)人問(wèn)津”? 業(yè)主后悔在此買(mǎi)房
因降價(jià)一套房子損失100萬(wàn)，業(yè)主要求退房，開(kāi)發(fā)商：堅(jiān)決不退！
你以為你在挑房子,其實(shí)房子也在挑人!
一線的房子，竟在打折甩賣(mài)…
150萬(wàn)房子降價(jià)50萬(wàn)，為啥賣(mài)不出去？看門(mén)大爺一席話說(shuō)清楚了
北京離婚購(gòu)房新政來(lái)了，這婚我不離也得離？
17層樓房中哪一層比較貴 什么樣的房子不可以買(mǎi)
買(mǎi)一送一？第二套半價(jià)？這么便宜的房子買(mǎi)不買(mǎi)？