P2P爆雷之后，長租公寓這兩年又接連爆雷。猛一瞅，兩者有點(diǎn)相似，都是互聯(lián)網(wǎng)與金融雜生出來的怪胎。

互聯(lián)網(wǎng)騙人，金融助孽。

“租金貸”風(fēng)波正惡

長租公寓企業(yè)6萬從房東收來房，5.8萬給租房者，倒貼2000。還得支付裝修、家具、保潔費(fèi)，這筆買賣不少虧。

明眼人一看，這不二傻子干的事兒么。

長租公寓沒覺得腦殘，反而很亢奮：我有“租金貸”呢！

什么是“租金貸”？

比如一個(gè)年輕人去長租公寓租房。按區(qū)域基本價(jià)月付5000，押一付三再加一個(gè)月中介傭金，一年累計(jì)支付6.5萬元。

這時(shí)候長租公寓說如果租客直接年付的話，可以一年5.8萬租，免中介費(fèi)。

租客自然愿意，但表示一下子沒那么多錢。

長租公寓開勸：可以貸款啊。手續(xù)費(fèi)給你折抵到水電費(fèi)里去。一年你就省下7000。

這么好的事兒哪找去？貸吧。

這就是“租金貸”。

看上去租客得大便宜了。實(shí)際隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。

通過金融運(yùn)作，長租公寓一下子收了租客一年的租金5.8萬，它給房東卻是一個(gè)月一個(gè)月付，頭一個(gè)月付5000。

房東為什么同意月付？因?yàn)榉孔釉伦?000是當(dāng)前小區(qū)比較高的價(jià)格。

這樣，頭一個(gè)月這一套房長租公寓就富余5.3萬。

長租公寓拿這5.3萬干嘛？不停地收房，不斷地?cái)U(kuò)張。目的是什么？做出規(guī)模，吸引更多資本進(jìn)來，最后上市圈錢。

蛋殼公寓就是這樣走上納斯達(dá)克的。以別人的錢生自己的錢，少部分大股東借此賺得盆滿缽滿。

這里邊有一個(gè)關(guān)鍵因素就是人。

通過互聯(lián)網(wǎng)便捷平臺(tái)騙來巨量租客，并讓大多數(shù)租客使用“租金貸”是長租公寓生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

一旦租房市場不景氣，特別是碰上大疫情。租客減少甚至斷流，長租公寓這種“高收低付”“長收短付”的增長模式就到盡頭了。

資金鏈一斷，欠薪、欠租金、欠合作商費(fèi)用，長租公寓最后只得跑路、破產(chǎn)、倒閉。

萬勁研究院據(jù)天眼查消息，全國以工商登記為準(zhǔn)已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)達(dá)170家，占長租公寓總量的15%。

一個(gè)觸目驚心的數(shù)字。

長租公寓爆雷了，租客就倒大霉了。

房東要繼續(xù)收錢，沒錢就會(huì)驅(qū)趕租客。租客不光要掙扎繼續(xù)花錢租房，還要應(yīng)付每個(gè)月的“租金貸”，不繳的話可能影響征信，將來坐飛機(jī)坐高鐵買房買車孩子上學(xué)等都可能受征信影響。

這個(gè)冬天，受害者感到分外寒冷。

“首付貸”沉渣又起：知名房企牽扯其中

“首付貸”與“租金貸”異曲同工，是房企為了自身高速發(fā)展，伙同第三方金融機(jī)構(gòu)給消費(fèi)者提供的增強(qiáng)購買力的金融工具。

買房這些年保值不容置疑。所以，任誰都想多買幾套房。但每個(gè)人情況不一樣，多數(shù)是沒有余錢購房的，甚至連首付款都湊不齊。

這個(gè)時(shí)候，“首付貸”粉墨登場了。

你沒錢付首付是吧？我貸款給你。

于是貸款滿天飛，樓市成交量逐年放大，房價(jià)飛漲。

房企錢收足了，房地產(chǎn)開發(fā)投資勁兒就更大了。

萬勁研究院據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局信息，2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資為4.83萬億元，之后逐年增長，2019年達(dá)到13.22萬億。2020年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長6.3%，其中，住宅投資86298億元，增長7.0%。

萬勁地產(chǎn)研究院制圖

“首付貸”在當(dāng)中發(fā)揮了巨大作用。沒錢的借助“首付貸”，實(shí)際資金不到10%甚至零資金購房，這使得全國家庭購房數(shù)以幾何倍數(shù)增長。

有統(tǒng)計(jì)顯示因?yàn)椤笆赘顿J”，購房家庭數(shù)增長了32倍。尤其是二三四線城市，老百姓多半囊中羞澀，“首付貸”發(fā)揮的作用更大。

更多的人能夠買房，解決了居住問題；房企去庫存速度加快，資金周轉(zhuǎn)順暢，對(duì)房地產(chǎn)投資更多；房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)也一塊壯大，使得國民經(jīng)濟(jì)蓬勃向上，看上去“首付貸”很美。

但金融工具永遠(yuǎn)是把“雙刃劍”。

為什么國家將房貸首付比例確定為最低20%，這是因?yàn)椋?0%是房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)。

不少城市一調(diào)控就把首付調(diào)高為30%、40%，為啥？都是控制風(fēng)險(xiǎn)，市場只能承受相應(yīng)比例的房價(jià)下跌。

超過了風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也就是說房價(jià)下跌超過一定限度，房奴們可能就還不起貸款。而房價(jià)在部分城市偏熱完全背離消費(fèi)者實(shí)際購房能力的當(dāng)下，這種下跌風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

房奴們大面積斷供，對(duì)金融系統(tǒng)會(huì)產(chǎn)生巨大沖擊。因?yàn)檫B銀行都短錢，社會(huì)就全亂套了。

購房者連20%的首付款都不能支付，而通過“首付貸”來激活房地產(chǎn)銷售和投資的話，房地產(chǎn)也好、金融也好，可能觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以，國家要嚴(yán)查嚴(yán)打“首付貸”。2016年，七部門嚴(yán)令禁止房產(chǎn)中介提供首付貸。當(dāng)時(shí)，我愛我家、鏈家、中原地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、世聯(lián)行、平安好房等等房產(chǎn)中介以及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)都在嚴(yán)厲整頓之列。

事隔多年，“首付貸”并沒有銷聲匿跡，而是改頭換面卷土重來。包括抵押貸、信用貸、經(jīng)營貸等各種手段，幫購房者湊首付。

萬勁地產(chǎn)研究院據(jù)國家發(fā)改委主管的國家級(jí)刊物《中國科技投資》報(bào)道，包括碧桂園、保利、時(shí)代中國、旭輝地產(chǎn)等知名大型房企在內(nèi)，仍然在眾多城市、眾多項(xiàng)目中使用“首付貸”促銷。

《中國科技投資》披露，碧桂園旗下項(xiàng)目“首付貸”現(xiàn)象非常普遍，涉及廣佛地區(qū)和鄭州等城市。文中羅列了惠州碧桂園中洲云麓、惠州碧桂園鳳翔花園、鄭州碧桂園西湖、廣州碧桂園荔山雅筑、東莞碧桂園玫瑰臻園、廣州碧桂園星悅、佛山碧桂園鳳凰灣、鄭州碧桂園名門時(shí)代城等項(xiàng)目。

以惠州碧桂園鳳翔花園為例，該項(xiàng)目置業(yè)顧問透露，購買該項(xiàng)目可先付1.5成首付，剩余首付使用首付貸，3年期月利率是4.53厘，2年期是3.4厘，半年和1年期免息，另外要交3%手續(xù)費(fèi)。

而與碧桂園這些項(xiàng)目合作“首付貸”的小貸公司包括碧江資本、順榮萬德按揭咨詢有限公司和廣東翔睿按揭代理服務(wù)有限公司。文章稱，碧桂園除了眾所周知的“高周轉(zhuǎn)”模式，旗下項(xiàng)目長期與金融小貸公司進(jìn)行“首付貸”合作或許對(duì)于其規(guī)模增長也“功不可沒”。

惠州碧桂園十里江南置業(yè)顧問提供的貸款方案。圖據(jù)《中國科技投資》

可怕的是，有流出文件顯示碧桂園旗下項(xiàng)目購房者還貸逾期嚴(yán)重。

其中與深圳匯聯(lián)金融合作52個(gè)項(xiàng)目114人逾期，本息合計(jì)達(dá)2626萬元。包括碧桂園提供擔(dān)保的客戶32人。

在另幾則報(bào)道中，《中國科技投資》披露了包括：

《時(shí)代中國廣佛地區(qū)多項(xiàng)目現(xiàn)“首付貸”》，如肇慶時(shí)代外灘、廣州時(shí)代印象、惠州時(shí)代傾城、惠州時(shí)代風(fēng)華、中山時(shí)代美宸、中山時(shí)代云來、珠海時(shí)代天韻、佛山時(shí)代傾城、佛山時(shí)代南灣和佛山時(shí)代云圖等；

《保利鄭州樓盤涉“首付貸”》，如保利天匯、保利金茂時(shí)光悅、保利文化廣場二期；

《旭輝重慶多項(xiàng)目現(xiàn)“首付貸”》，如江山雲(yún)出、旭輝金科空港、旭輝青林江山云半等項(xiàng)目；

《藍(lán)光發(fā)展重慶項(xiàng)目現(xiàn)“首付貸”》，如藍(lán)光公園悅湖、藍(lán)光芙蓉公館、藍(lán)光未來城等項(xiàng)目。

某種程度上，“首付貸”給部分投機(jī)者提供了炒房機(jī)會(huì)，開發(fā)商是清了庫存了，房價(jià)卻越飆越高，綁架了更多普通消費(fèi)者的幸福。而系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的不確定性，則將整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)裹挾其中，使得監(jiān)管層不得不一次又一次想盡辦法為樓市降溫。

“首付貸”在正常的國民經(jīng)濟(jì)秩序中，是一種癲狂的存在。

來源：萬勁研究院

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