11月17日，蛋殼公寓股價一改數(shù)月頹勢，收漲75%，從開盤的1.4美元，暴漲到收盤的2.4美元。最直接的利好，是我愛我家將“接盤”蛋殼的傳言。11月18日，我愛我家對此回應(yīng)：“目前沒有接到相關(guān)通知”。消息真實與否，先讓子彈飛一會兒。

蛋殼最近風(fēng)波不斷，杭州蛋殼公寓公司的招牌被撤，蛋殼公寓杭州區(qū)域的媒體對接人離職，并表示公司存在經(jīng)濟糾紛，蛋殼破產(chǎn)傳聞再次甚囂塵上。11月16日上午，蛋殼因為負面?zhèn)髀劦巧衔⒉崴选?/p>

11月16日下午，蛋殼公寓官方微博日內(nèi)二度更新：“感謝大家的關(guān)心和支持，我們沒有破產(chǎn)，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”

微博評論區(qū)幾乎全是年輕租客的鼓勵之聲，并親切地稱蛋殼為“阿蛋”、“破殼”、“蛋蛋”、“殼殼”、“蛋殼寶寶”等等，言辭懇切。

但現(xiàn)實世界里，山雨欲來風(fēng)滿樓，絲毫沒有溫情可言。

01 按鬧分配

11月10日一早，《中國新聞周刊》官方微博發(fā)文曝光，11月9日，數(shù)百人聚集在蛋殼北京總部維權(quán)，現(xiàn)場發(fā)生肢體沖突，撕開了蛋殼的遮羞布。

這并不是蛋殼爆發(fā)的第一次聚集性維權(quán)，也不是最后一次。

10月14日，蛋殼北京總部發(fā)生聚眾維權(quán)，“敲鑼打鼓”，還引來了警察。還有人在朋友圈發(fā)出提醒，蛋殼財務(wù)跑路，公司破產(chǎn)，業(yè)主和租戶盡快聯(lián)系蛋殼，減少損失。消息發(fā)出當(dāng)日，蛋殼公寓官方微博即發(fā)文澄清，“蛋殼跑路、倒閉”均為不實言論，公司已報警處理。

不論漫天飛舞的流言真實與否，房東、租客、供應(yīng)商、保潔等與蛋殼相關(guān)的人員，都瘋狂向蛋殼北京總部進發(fā)，討要一個解決方案。其中維權(quán)人數(shù)最多的，是業(yè)主和租客。

蛋殼同業(yè)主、租客之間矛盾的種子，早在上半年疫情中就已經(jīng)埋下。蛋殼強制房東增加免租期，卻少給甚至不給租客免租，被指責(zé)為“兩頭通吃”。時間逐步淡化信息的負面影響，但到今年八九月份，蛋殼還在給部分房東打電話，要求降租。

零星的水花掀不起太高的風(fēng)浪，近期矛盾的激化，始于10月10日。當(dāng)日，沒有按時收到季付房租的業(yè)主給蛋殼打電話，蛋殼客服表示：剛接到公司通知，季付的租金全部改為月付。未經(jīng)協(xié)商，蛋殼單方面改變了房屋租金的支付方式。

不僅如此，蛋殼十月向業(yè)主支付房租的日期普遍延遲，在“合同規(guī)定的最終付款日”錢付款，即合同付款日之后的第15個工作日前。因為蛋殼與業(yè)主簽署的合同中明確寫道：乙方延遲交付租金滿15個工作日，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方應(yīng)賠償甲方兩個月租金。

蛋殼與業(yè)主簽訂的租賃合同截圖 資料來源：蛋殼維權(quán)群

10月19日，又有業(yè)主接到了蛋殼要求降租的電話，欺人太甚。

北京一位業(yè)主不能接受蛋殼單方面更改租金付款方式，11月3日前往蛋殼總部維權(quán)，明確要求，要么繼續(xù)季付租金，要么解約，當(dāng)日如果不能拿到解決方案，立馬換鎖。三天后，他收到了蛋殼支付的其他兩個月的租金，他更堅信：“不去總部不受重視。”

同日，另一位業(yè)主前往蛋殼總部維權(quán)，成功解約，沒有得到兩個月的房租補償，取而代之的是自留家具家電和蛋殼支付的一個月押金。

而很多沒有維權(quán)的業(yè)主，還在接到蛋殼拖延付款的電話。

越來越多成功維權(quán)的消息傳來，利益相關(guān)者們意識到，蛋殼解決問題的辦法就是“按鬧分配”。越來越多的人涌向蛋殼總部。

11月初，前往蛋殼總部維權(quán)的人也不在少數(shù)，但還沒出現(xiàn)排隊的情況。到11月17日上午，蛋殼北京總部已經(jīng)裝不下維權(quán)的隊伍，維權(quán)的人多到在樓外排起百米長龍。

02 蛋殼脆弱

不僅北京，蛋殼進駐的上海、杭州、深圳、武漢、天津等城市也出現(xiàn)了不同程度的維權(quán)。維權(quán)的人除了業(yè)主和租客，還有供應(yīng)商、維修員、保潔員等等，幾乎覆蓋了蛋殼的整個業(yè)務(wù)鏈。

今年1月17日，蛋殼橫穿太平洋，赴美敲鐘上市，成為年內(nèi)在紐交所上市的中國第一股，風(fēng)光無限。但不足一年，便落入上門討債的尷尬境地。

蛋殼的資本故事，可能從一開始就有裂縫。甫一上市，蛋殼股價就遭遇破發(fā)，一度從開盤的13.5美元下跌到13美元。雖然尾盤成功拉升，仍不難看出資本市場對蛋殼態(tài)度的動搖。到現(xiàn)在，上市正好十個月的貝殼，股價從13.5美元，下跌到2.4美元，跌幅達82%。

截至11.17收盤 蛋殼股價走勢圖（周K） 資料來來源：東方財富網(wǎng)

暗雷早已埋下。蛋殼成立于2015年初，彼時長租公寓市場上已有自如、YOU+、魔方、相寓、愛屋吉屋等力量瓜分蛋糕?！俺跎俨慌禄ⅰ?，蛋殼采用“高進低出”的方式來搶占市場份額，高于市場價格從房東手中收房，再低于市場價格出租給租客。

房東多拿錢，租客少出錢，皆大歡喜。為了平衡收支，蛋殼將房源進行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，隔斷出租。從這個意義上來看，蛋殼充當(dāng)?shù)木褪恰岸繓|”的角色，以賺取差價為生。

但長租公寓本質(zhì)上是“彎腰撿鋼镚”的生意，要增加想象空間，就必須擴大規(guī)模。效仿同行，蛋殼將租金貸引入資金鏈。一紙合同，將租客按月繳納租金的行為，變成按月償還微眾銀行貸款的行為，很多租客還被蒙在鼓里。

“高進低出”不符合市場規(guī)范，隔斷出租不符合安全需求，租金貸存在金融風(fēng)險，保障蛋殼業(yè)務(wù)模式安全的三個關(guān)鍵所在，都不安全。這三個環(huán)節(jié)無論哪個出現(xiàn)問題，都會讓蛋殼地動山搖一番。禍不單行，蛋殼的這三個問題全部爆發(fā)。

2019年7月8日，北京發(fā)布了新的租房合同范本，將隔斷房禁令從政策上升到法律，上海、廣州、蘇州、濟南等城市也開始隔斷房進行規(guī)范；

2019年12月25日，住建部等六部委聯(lián)合發(fā)布《六部門關(guān)于整頓規(guī)范租賃市場秩序的意見》（后簡稱《意見》），加強對“高進低出”的監(jiān)管；

《六部門關(guān)于整頓規(guī)范租賃市場秩序的意見》截圖 資料來源：中國中央人民政府官網(wǎng)

《意見》還明確要求，2022年底前，在租房租賃企業(yè)的租金收入中，租金貸比例不能超過30%。

雪上加霜的是，今年開年，疫情來襲，租房需求大幅縮減，蛋殼房屋空置率進一步走高，市場擴張節(jié)奏受阻。不斷膨脹的租金貸從強勁動力變成了沉重壓力。

2017年到2019年，蛋殼凈虧損2.7億元、13.7億元和34.4億元。到今年第一季度末，蛋殼凈虧損12.3億元，較去年同期更高。

根據(jù)蛋殼今年的一季度報，今年一季度末，蛋殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物8.3億元，遠不足以覆蓋90.27億元的負債。

蛋殼的最新財務(wù)狀況并未公布，但不看賬上數(shù)字，僅從蛋殼更改支付租金的方式，拖欠房東租金、供應(yīng)商欠款和員工工資等，都能看出蛋殼資金情況的捉襟見肘。

03 長租陣痛

“覆巢之下無完卵”，除了蛋殼，其他很多長租公寓最近的日子也不輕松。

當(dāng)人們談?wù)摰皻r，經(jīng)常會順帶提一嘴自如。一些房東曾后悔當(dāng)初沒有將房子托管給自如，現(xiàn)在感慨，可能給自如還不如給蛋殼。

最近自如也被爆出要求業(yè)主降租，態(tài)度遠比蛋殼強勢：要么同意降租，要么提前解約。提前解約自如賠付業(yè)主兩個月租金作為補償，業(yè)主需支付自如的裝修費用。折算下來，提前解約的業(yè)主要倒貼一大筆錢。

除了“行業(yè)老大哥”自如，國內(nèi)第一家長租公寓上市公司青客公寓也被爆出拖欠業(yè)主租金，租客面臨停水停電窘境，退房退款難等新聞。

截至11.17收盤 青客股價走勢圖（周K） 資料來來源：東方財富網(wǎng)

以蛋殼、自如為代表的分散式長租公寓大都是“單兵作戰(zhàn)”，抗風(fēng)險能力差。與之相比，集中式長租公寓由開發(fā)商出資建設(shè)，資金實力雄厚，運營風(fēng)險遠低于分散式長租公寓，曾被寄予厚望。

但集中式長租公寓建設(shè)成本和持有成本高，前期投入大，回款周期長，一旦出現(xiàn)工期滯后，入住率不高等問題，很可能陷入虧損漩渦。

北京萬科成壽寺泊寓是國內(nèi)第一個集體土地長租公寓項目，由于施工延期，推遲15日交付。原本無縫交接入住的租客們被臨時安排在如家酒店，由萬科支付房租。延期交付增加了建設(shè)成本，疊加租客的酒店費用，很可能導(dǎo)致萬科成壽寺泊寓還未入市，就已虧損。 

萬科成壽寺泊寓 資料來源：網(wǎng)易房產(chǎn)

在萬科的長租產(chǎn)品中，成壽寺泊寓并不是第一個可能虧損的項目，萬科先前建設(shè)的翡翠書院是全國首個開發(fā)商自持的長租項目，拿地樓面價3.6萬元/平，總投入超過160億元。2018年項目入市，每套月租金1.5萬元以上，當(dāng)年出租150套左右，到今年，全年整體出租量不足10套，項目回本遙遙無期。

長租公寓頭部的公司尚且如此，很多長尾上的公司已經(jīng)“無米下鍋”，從2018年至今，長租公寓爆雷的新聞頻頻見諸報端，行業(yè)亂象頻出。

為了規(guī)范長租公寓市場，重慶、杭州、深圳、成都、西安等地先后發(fā)布住房租賃監(jiān)管資金通知，將三個月以上的租客租金納入監(jiān)管賬戶，住房租賃企業(yè)不得從中支取現(xiàn)金，保障租客和房東合法權(quán)益，降低租金貸引發(fā)的資金風(fēng)險，直擊長租公寓行業(yè)痛點。

隨著各地監(jiān)管新規(guī)陸續(xù)出臺，長租公寓行業(yè)的發(fā)展也將越來越規(guī)范，從策馬狂奔，走向穩(wěn)扎穩(wěn)打，但中間可能還要經(jīng)歷漫長的陣痛期。

蛋殼的業(yè)主和租客們早已等不及了，危機迫在眉睫。

一些業(yè)主焦急地等待著蛋殼違約，合同付款日之后的第15個工作日一到，就上門換鎖，強制收房；一些租客們在微信群、QQ群里集結(jié)起來，絕不提前退宿，遇到業(yè)主收房，立馬聯(lián)系蛋殼，死磕到底；另一些租客蹲守在蛋殼公寓的官方微博下方，抱團取暖，等待著蛋殼公寓每天簽到式的內(nèi)容更新。

大家都很害怕，擔(dān)心這個長租公寓“巨蛋”，成為下一個ofo。蛋殼信用正在失效，事情越鬧越大，要解約的業(yè)主和租客群體越來越多，擠兌趨勢初現(xiàn)。兌付危機一旦升級，業(yè)主和租客們的恐懼，很可能將蛋殼連同蛋殼的欠債，一同推向毀滅的深淵。

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