復(fù)盤(pán)蛋殼公寓暴雷事件
蛋殼公寓暴雷以來(lái),微眾銀行已向租金貸客戶(hù)發(fā)布三篇公告。
第一篇為11月16日,微眾銀行稱(chēng),根據(jù)您與蛋殼公寓簽訂的《房屋代理租賃合同》,您和業(yè)主已形成租賃關(guān)系,并已預(yù)付租金,享有合法居住權(quán),我行建議您繼續(xù)居住,如遭遇清退、斷水、斷電等情況,建議通過(guò)法律途徑維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。
第二篇為12月2日,微眾銀行稱(chēng),所有受蛋殼公寓事件影響的我行客戶(hù),經(jīng)客戶(hù)提出及我行確認(rèn)后,剩余貸款本金將給予免息延期,在2023年12月31日之前,我行不扣款,不計(jì)息,不影響征信記錄。
第三篇為12月4日,微眾銀行稱(chēng),我行已制定出合法合規(guī)的方案,實(shí)現(xiàn)即使蛋殼租金貸客戶(hù)不繼續(xù)還貸,仍能結(jié)清貸款。具體方案為:蛋殼租金貸客戶(hù)退租后,與微眾銀行簽署協(xié)議,將退租后蛋殼公寓所欠客戶(hù)的預(yù)付金,用于抵償客戶(hù)在我行的貸款。
至此,因蛋殼公寓被推到風(fēng)口浪尖的微眾銀行,隨著一紙“兜底”公告而擺脫輿論指責(zé)。
蛋殼公寓何以實(shí)現(xiàn)野蠻生長(zhǎng),運(yùn)營(yíng)房間四年增長(zhǎng)179倍
公開(kāi)資料顯示,蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領(lǐng)公寓品牌,公司成立于2015年1月,是國(guó)內(nèi)第二大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。2020年11月,因拖欠房東房租與租客退款,蛋殼公寓陷討債風(fēng)波。12月4日,最高法副院長(zhǎng)楊萬(wàn)明回應(yīng)“蛋殼公寓爆雷”:有關(guān)地方和部門(mén)正在處理。
蛋殼公寓財(cái)報(bào)顯示,2017-2019年,蛋殼公寓營(yíng)業(yè)收入分為為6.57億元、26.75億元、71.29億元,凈利潤(rùn)分別為-2.7億元、-14億元、-34億元。不難發(fā)現(xiàn),蛋殼公寓營(yíng)收在增長(zhǎng)的同時(shí),虧損卻再加劇。不僅如此,蛋殼公寓的出租率還在下降,2017-2019年,出租率分別為86.5%、76.9%和76.7%。
即便如此,蛋殼公寓并未停止擴(kuò)張的步伐,2015年末至2019年末,蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)的房間由2434套增至438309套,四年時(shí)間增長(zhǎng)了179倍。
蛋殼公寓何以實(shí)現(xiàn)野蠻生長(zhǎng)?答案是“股權(quán)融資+租金貸”。
公開(kāi)資料顯示,2015-2020年,蛋殼公寓先后完成8輪融資,融資金額合計(jì)高達(dá)67億元(含IPO融資1.49億美元),主要投資方包括老虎環(huán)球基金、愉悅資本、螞蟻金服,以及CMC資本。蛋殼公寓財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2017、2018和2019年,選擇租金貸的租戶(hù)比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,2019年蛋殼公寓雖還在擴(kuò)張,但已大幅降低租金貸比例。然而,受新冠肺炎疫情影響,上半年長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格和出租率均出現(xiàn)下滑。受此影響,蛋殼公寓自2月份以來(lái),始終未能擺脫現(xiàn)金流壓力。
蛋殼公寓為何會(huì)暴雷?租客交的租金去哪兒了?
要回答這些問(wèn)題,就不得不說(shuō)蛋殼公寓模式,早在2016年,蛋殼公寓就啟動(dòng)了“驚鳥(niǎo)計(jì)劃”,該計(jì)劃面向應(yīng)屆畢業(yè)生,抓出此類(lèi)客群初入社會(huì),工作和生活不穩(wěn)定,收入較低等特征,為其提供免費(fèi)換租及0押金的優(yōu)惠服務(wù),吸引更多客源入駐,提升行業(yè)影響力。
今年3月23日,蛋殼公寓宣布,面向2020年應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的優(yōu)惠租房項(xiàng)目“驚鳥(niǎo)計(jì)劃”第五季上線。
雖然蛋殼公寓為應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生提供免費(fèi)換租及0押金的優(yōu)惠服務(wù),但對(duì)剛畢業(yè)的大學(xué)生而言,蛋殼公寓的季付、半年付方案依然有很大壓力。為此,蛋殼公寓與第三方金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)租金分期產(chǎn)品(例如微眾銀行“微租貸”),租客支付首筆款后按月還款,減輕租金壓力。
在租金貸模式下,蛋殼公寓給租客最低的房租和服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠,租客向微眾銀行按月還款并支付利息,微眾銀行一次性向蛋殼公寓支付一年租金,而蛋殼公寓按月向房東支付房租。這樣一來(lái),雖然蛋殼公寓賺取的租金變少了,但提前一次性拿到了房屋租金,有利于蛋殼公寓繼續(xù)收房,繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模和占有率。
(開(kāi)甲財(cái)經(jīng)制圖)
蛋殼公寓如何收取房租?租客房東兩頭賺為何還會(huì)虧損?
以蛋殼公寓某房間為例,如果按季付租金1530元/月,服務(wù)費(fèi)153元/月,能源費(fèi)45元/月,合計(jì)1728元/月;如果按半年付租金優(yōu)惠70元/月,服務(wù)費(fèi)在優(yōu)惠后8折,合計(jì)1621元/月,較季付優(yōu)惠407元/月。
然而,蛋殼公寓除了收取房屋租金、服務(wù)費(fèi),以及能源費(fèi),還會(huì)向租戶(hù)收取押金(一般為1個(gè)月的房屋租金)。據(jù)此計(jì)算,如果按照季付方式支付該房間租金,第一次需繳納6714元;如果按照半年付方式支付該房間租金,第一次需繳納11186元。
根據(jù)蛋殼公寓費(fèi)用說(shuō)明:
1)押金為1個(gè)月的房屋租金,用于蛋殼公寓租住期間履行合同義務(wù)的保障,租約到期且無(wú)任何違規(guī)情況,押金返還。具體規(guī)則為,住滿(mǎn)一年及以上者,押金全部退還,若未住滿(mǎn)一年且提前1個(gè)月報(bào)備,退還30%押金,若未提前報(bào)備,則押金不退。
2)服務(wù)費(fèi)為每月房租價(jià)格10%,120元/月起,包含網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、公共區(qū)域保潔、基礎(chǔ)維修服務(wù);
3)能源費(fèi)用為房屋供水、燃?xì)夥?wù),部分城市包含供暖服務(wù)。
按照蛋殼公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如果出租率處于較高水平,蛋殼公寓就不會(huì)有空置損失,反而能賺租客的押金。另外,蛋殼公寓收取的服務(wù)費(fèi)和能源費(fèi),理論上也有一定的利差空間。
不僅如此,蛋殼公寓向租戶(hù)收取服務(wù)費(fèi)(含基礎(chǔ)維修服務(wù))的同時(shí),每個(gè)月還會(huì)扣走房東一筆“維修金”。例如,蛋殼公寓收王先生武漢80平房子,將客廳隔斷后變成三間房,合同期限三年半,每月房租3000元,但每月被扣59元維修金,實(shí)際到賬2941元。
另外,蛋殼公寓收房時(shí)雖然要對(duì)房子進(jìn)行簡(jiǎn)單修整,并添置空調(diào)、洗衣機(jī)等家電,但蛋殼公寓要求王先生給5個(gè)月免租期(蛋殼公寓承擔(dān)物業(yè)費(fèi))。今年疫情期間,蛋殼公寓發(fā)布房東計(jì)劃,兩個(gè)月的租金被分24期支付。
整體來(lái)看,雖然蛋殼公寓的收房?jī)r(jià)格略高于市場(chǎng)價(jià),并對(duì)房間進(jìn)行一定的裝修,但蛋殼公寓通過(guò)將房間隔斷來(lái)提高收益,并通過(guò)免租期來(lái)減少支出。與此同時(shí),蛋殼公寓再以高于市場(chǎng)價(jià)格出租給租客,并能賺租客押金和服務(wù)費(fèi)。
從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),如果蛋殼公寓不盲目擴(kuò)張,控制租金貸比例,即使發(fā)生虧損也不至于資金鏈斷裂。
本文首發(fā)于微信公眾號(hào):開(kāi)甲財(cái)經(jīng)。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。
(責(zé)任編輯:李佳佳 HN153)相關(guān)知識(shí)
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