2020年底,對(duì)買(mǎi)房者的最后警告!
每日房產(chǎn)干貨第一時(shí)間出現(xiàn)在你的面前!
2020年快要結(jié)束了,回想整年,你會(huì)感慨這個(gè)世界比我們預(yù)想的要復(fù)雜的多。灰犀牛神出鬼沒(méi),黑天鵝滿天亂飛。其實(shí),哪年又不是呢。永遠(yuǎn)有無(wú)窮的不確定性在前方等待著我們。這個(gè)世界從來(lái)沒(méi)有過(guò)一年是風(fēng)調(diào)雨順的,假如有,一定是暴風(fēng)雨來(lái)臨前暫時(shí)的寂靜。正如高層每年都在大會(huì)上強(qiáng)調(diào)的一樣:我們正在經(jīng)歷百年未有之大變局!
但是你發(fā)現(xiàn)沒(méi)有,在許許多多不穩(wěn)定因素之中,只有一樣是最為恒定的,不是GDP,不是CPI,不是M2,不是進(jìn)出口貿(mào)易,更不是國(guó)際關(guān)系,而是中國(guó)樓市。不論世界風(fēng)云變幻,中國(guó)的房地產(chǎn)投資額和商品房銷(xiāo)售額永遠(yuǎn)是保持平穩(wěn)健康增長(zhǎng)的。樓市才是那個(gè)最大的確定性。
中國(guó)社科院在《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū):中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.17(2020)》中預(yù)測(cè):由于疫情影響,2020年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額將大跌10%-12%。然而,統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示今年1-9月份全國(guó)銷(xiāo)售面積微跌1.8%,銷(xiāo)售金額已經(jīng)轉(zhuǎn)正上漲3.7%。
社科院的失誤咱就不說(shuō)了,房地產(chǎn)的韌性已經(jīng)是有目共睹了。所以說(shuō),我國(guó)的房地產(chǎn)絕對(duì)不能用經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律來(lái)簡(jiǎn)單套用,而是應(yīng)該充分結(jié)合國(guó)情、民情、輿情和人性來(lái)綜合考量的。
2021年馬上要來(lái)了,這個(gè)時(shí)候,我想大家最關(guān)心的就是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)如何操作,未來(lái)還能不能買(mǎi)房投資?那么,今天我想結(jié)合一些實(shí)操策略,再和大家深度探討下未來(lái)樓市的趨勢(shì)和走向。
1
昨天我和老朋友上海一個(gè)中介的店長(zhǎng)聊天,他說(shuō)他們店里最近幾個(gè)月成交量很好。不僅是次新電梯房賣(mài)的好,連非學(xué)區(qū)的老破小都很多人買(mǎi),而且今年這種內(nèi)環(huán)內(nèi)的老破小單價(jià)漲幅最少也在5000元/平以上,基本上是三季度開(kāi)始漲的。
我追問(wèn)他都是些什么樣的人在買(mǎi)上海市中心的老破小呢?他說(shuō)過(guò)去10天之內(nèi)他們連續(xù)賣(mài)掉4套300萬(wàn)以內(nèi)的老破小,其中3套都是上海交大的年輕老師。這種海歸博士都是剛?cè)肼毥淮?,剛落戶上海,工作很好,但是沒(méi)有積蓄,手里只有幾十萬(wàn)首付,直接就買(mǎi)交大附近的這種老破小上車(chē)了。
我的內(nèi)心其實(shí)是很感慨的,一個(gè)家族祖墳上冒了青煙,費(fèi)盡全家之力培養(yǎng)出來(lái)的海歸博士,來(lái)到上海也只能從零做起,蝸居在30多平的老破小里。這個(gè)社會(huì)確實(shí)是很殘忍。但另一方面也說(shuō)明,只有不斷的有高知高能的年輕人進(jìn)入上海接盤(pán)最底層的老破小,才能持續(xù)推動(dòng)上海整個(gè)樓市的良性滾動(dòng)。
另外一個(gè)更為殘酷的事實(shí)是,上?,F(xiàn)在正在從局部結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)為全面性普漲。上半年最先開(kāi)始領(lǐng)漲的是學(xué)區(qū)房和品質(zhì)次新房,而從三季度開(kāi)始包括市區(qū)老破小在內(nèi)的很多普通住房也已開(kāi)始跟漲。
所以才造就了上海二手房成交量持續(xù)性的爆發(fā),9月份一度高達(dá)3.1萬(wàn)套,已經(jīng)追上了2016年的火爆行情。至于新房的火熱和土拍的高溢價(jià)就不用我再贅述了,各種媒體都有報(bào)道。
大家都知道我從今年3月份就開(kāi)始預(yù)警上海樓市啟動(dòng),那么現(xiàn)在年底我可以負(fù)責(zé)任的告訴你:上海樓市正在進(jìn)入全面普漲,并且年底會(huì)有翹尾行情,2021年上海的小陽(yáng)春會(huì)非?;馃?。
有需求有計(jì)劃的朋友,請(qǐng)看清局勢(shì),正確規(guī)劃。
2
針對(duì)全國(guó)各城市的行情來(lái)看,經(jīng)過(guò)整理分析,我把我比較確定的操作策略告訴大家,請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真對(duì)待:
春節(jié)前必須買(mǎi)進(jìn)的城市:上海、廣州、北京、廈門(mén);
已到高位暫緩入手的城市:南通、徐州、沈陽(yáng)、唐山;
陰跌不止繼續(xù)觀望的城市:天津、貴陽(yáng)、石家莊、太原、鄭州、青島、濟(jì)南。
最不值得房產(chǎn)投資的城市:長(zhǎng)沙、溫州。
深圳新房倒掛,搖號(hào)打新值得參與,搶到就是賺到。二手房肯降價(jià)的就果斷買(mǎi)進(jìn),價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的可以過(guò)完年再說(shuō)。
3
明年計(jì)劃賣(mài)房的朋友,務(wù)必立刻現(xiàn)在就要到中介掛牌,掛完之后就可以第一時(shí)間體會(huì)到市場(chǎng)行情的變化,年底到底是行情變差了,還是翹尾了,買(mǎi)家是急不可待要買(mǎi),還是想要多砍砍價(jià)再說(shuō)。對(duì)比年底和明年開(kāi)春的行情變化,你就能準(zhǔn)確把握操作節(jié)點(diǎn),并能早人一步提前動(dòng)手。
4
所有城市,明年計(jì)劃買(mǎi)學(xué)區(qū)房的朋友,不要再等再觀望了,拖延癥解決不了你的焦慮。
永遠(yuǎn)記住我一句話:學(xué)區(qū)房,必須年底買(mǎi)進(jìn)。
5
通常而言,判斷一座城市明年有沒(méi)有行情,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲,有個(gè)技巧,就是看今年春節(jié)前這個(gè)城市新房和二手房成交量有沒(méi)有翹尾,也就是說(shuō)有沒(méi)有反常的增大,假如有,那么春節(jié)之后,這種行情就會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去,形成比較火熱的小陽(yáng)春,如果小陽(yáng)春管控不當(dāng),就會(huì)繼續(xù)火熱下去。
假如沒(méi)有翹尾,那就要看明年的政策是否會(huì)有所寬松了。
6
非學(xué)區(qū)老破小,只有在一線和強(qiáng)二線重點(diǎn)城市并且是市中心才有價(jià)值,其它所有城市都沒(méi)有價(jià)值。
非學(xué)區(qū)老破小的價(jià)格就是該板塊的土地拍賣(mài)價(jià)格,房屋價(jià)值基本歸零。
7
三四五線城市房產(chǎn)投資,要么別買(mǎi),要買(mǎi)只能買(mǎi)富人區(qū)。因?yàn)槲磥?lái)只有富人區(qū)才可能會(huì)有有限數(shù)量的接盤(pán)俠。這條很重要,必須牢記。
8
同等配套和價(jià)位的兩個(gè)樓盤(pán),首選周邊有空地的那個(gè)。有空地才能有地王,有空地才會(huì)有想象。地都是越拍越高,新房都是越賣(mài)越貴。
漲的最快的板塊,永遠(yuǎn)都是正在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的板塊。
9
買(mǎi)房千萬(wàn)不能追求個(gè)性,你發(fā)型、服裝、品味可以另類(lèi),但房子一定要大路貨。大家喜歡什么樣的房子,你就買(mǎi)什么樣的房子。大家奢望住什么樣的房子,你就投資什么樣的房子。
10
經(jīng)濟(jì)適用房不要買(mǎi);共有產(chǎn)權(quán)房不要買(mǎi);經(jīng)濟(jì)型別墅不要買(mǎi);loft產(chǎn)品不要買(mǎi);一梯多戶的酒店式70年產(chǎn)權(quán)住宅不要買(mǎi);20年房齡以上的塔樓不要買(mǎi);居住辦公混合的住宅不要買(mǎi);舊樓翻新、危樓改建、爛尾轉(zhuǎn)手的房子不要買(mǎi);遠(yuǎn)郊旅游景區(qū)的房子不要買(mǎi);文旅項(xiàng)目不要買(mǎi);任何當(dāng)下立刻拿不出產(chǎn)證的所有二手房都不要買(mǎi)。
11
買(mǎi)二手房最好找中介,買(mǎi)新房最好不要找中介。
因?yàn)?,二手房最大的坑是房東。有中介參與,風(fēng)險(xiǎn)可以顯著降低,即使出事,也可以拉中介來(lái)墊背和分擔(dān),喪盡天良的中介畢竟是少數(shù)。
而新房的坑沒(méi)人可以避免,包括中介,除非你自己慧眼識(shí)珠,看完走人堅(jiān)決不買(mǎi)。而中介帶你去看新房,不論好壞都會(huì)慫恿你買(mǎi)進(jìn)。在新房項(xiàng)目中,開(kāi)發(fā)商和中介是穿一條褲子的,而出事后,中介不需要負(fù)責(zé),矛頭只會(huì)指向開(kāi)發(fā)商。
12
除非在本地有5套以上純住宅,再考慮投資商鋪和寫(xiě)字樓。
小區(qū)沿街底商相對(duì)來(lái)說(shuō)比郊區(qū)購(gòu)物中心的分割商鋪和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪要靠譜,即使最差蘭州拉面和沙縣小吃也租的出去。
寫(xiě)字樓只要是拿出來(lái)賣(mài)的,都是垃圾。好的寫(xiě)字樓全部都是開(kāi)發(fā)商自己持有維護(hù)收租的。分開(kāi)賣(mài)的寫(xiě)字樓日后維護(hù)管理定位必定是越來(lái)越差,最后進(jìn)入租金越低品質(zhì)越差品質(zhì)越差租金越低的惡性循環(huán)。
13
根據(jù)上海東方公證處的公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年1-9月中旬這段時(shí)間內(nèi),總共有101個(gè)項(xiàng)目搖號(hào),共計(jì)認(rèn)籌35251人次,其中,身份證簽發(fā)地是上海的有15236人次,簽發(fā)地是外地的有19628人次,公司128人次,其它259人次。
也就是說(shuō),在上海的新房購(gòu)買(mǎi)人群中,外地人已經(jīng)占比達(dá)到56%,超過(guò)了上海土著的43%。
從本質(zhì)上講,上海早已不是上海人的上海,而是全國(guó)人民的上海。上海的高房?jī)r(jià)也根本不是上海人自己就能決定的。
一個(gè)只靠本地人構(gòu)成的樓市,是不健康的樓市。只有持續(xù)依靠外地人來(lái)推動(dòng)的樓市,才是蒸蒸日上的樓市。
因?yàn)槌錾试诔掷m(xù)降低,所有城市都在走向老齡化。本地人的改善遲早會(huì)終結(jié),本地人的投資需求不可能無(wú)限擴(kuò)張。只有持續(xù)涌入的外地人,才能一步步的推高房?jī)r(jià)。
說(shuō)的露骨一點(diǎn),樓市就是不斷忽悠外地人來(lái)接盤(pán)的一個(gè)擊鼓傳花的游戲。沒(méi)有后來(lái)人,花怎么傳的下去?
所以,各大城市都在毫無(wú)下限的搶奪人才以及人口,這才是根源所在!
14
易居研究院11月11日發(fā)布的《2020年三季度10大國(guó)際都市房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示:2020年三季度,紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海這全球10大都市的房?jī)r(jià)指數(shù)為151.4,與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比,上漲了69.9%。
國(guó)際大都市房?jī)r(jià)持續(xù)性的上漲是大勢(shì)所趨,我國(guó)根本不是特例。假如北京上海的房?jī)r(jià)十年都沒(méi)有上漲,那才是災(zāi)難性的后果。
而且,今年由于受到疫情影響,全球貨幣大放水,這10大國(guó)際都市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯的漲幅。說(shuō)明在全球超低利率和流動(dòng)性過(guò)剩的影響下,大都市的房產(chǎn)仍然是最受歡迎的資產(chǎn)之一。
15
我知道大家經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到一些磚家說(shuō),M2又漲了,房?jī)r(jià)又要啟動(dòng)了。其實(shí),這是徹頭徹尾的外行話。真正影響房?jī)r(jià)的是M1,而不是M2。
M1是狹義貨幣,是指社會(huì)上流通的現(xiàn)金和銀行活期存款。M1越高,說(shuō)明大家把定期存款、理財(cái)產(chǎn)品、證券基金都贖回變現(xiàn)了,接下來(lái)就是要用這些現(xiàn)金投資房產(chǎn)和股票了,而真正投入樓市的資金量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的。M2是廣義貨幣,除了現(xiàn)金之外還包括很多廣泛形式的準(zhǔn)貨幣。所以,判斷階段性樓市行情,M1精準(zhǔn)度更高。
因此,只要M1增速持續(xù)上漲,接下來(lái)房?jī)r(jià)就會(huì)漲,歷史上一貫如此,如下圖所示:
那么,目前是個(gè)什么狀態(tài)呢?2020年10月末,我國(guó)M1余額同比增長(zhǎng)9.1%,增速分別比上月末和去年同期高1個(gè)百分點(diǎn)和5.8個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)下了2018年2月以來(lái)近3年的新高。
M1從疫情發(fā)生后,增速就直線上升,接下來(lái)我國(guó)整體房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲已經(jīng)是毫無(wú)疑問(wèn)了!
16
我們中華民族最大的一個(gè)特點(diǎn)就是,父母對(duì)子女的溺愛(ài)程度,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)子女對(duì)父母的關(guān)愛(ài)。為了孩子,父母可以犧牲一切,包括自己。
所以我們經(jīng)??吹降囊环N情況是,父母給孩子買(mǎi)大房子住,而自己寧可一輩子蝸居在老破小里。
我國(guó)目前的現(xiàn)狀是沒(méi)有房地產(chǎn)稅,沒(méi)有遺產(chǎn)稅,所以中國(guó)父母基本上都是把所有財(cái)產(chǎn)全部換成房子留給孩子,再留給孫子,指望通過(guò)這樣的方式把財(cái)富一代代的傳承下去。
這是中國(guó)特色,更是我們整個(gè)社會(huì)的底色,不論階層如何,都是如此。所以,你現(xiàn)在應(yīng)該明白,房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅為什么很難短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)了吧。
畢竟網(wǎng)上一窮二白的憤青鍵盤(pán)俠并不是主流!
17
2010年之前,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的十年。所有城市都沒(méi)有限購(gòu)政策,房子隨便買(mǎi),買(mǎi)哪里哪里漲,哪里漲買(mǎi)哪里,炒房盛行,絕對(duì)的市場(chǎng)化。
2010年之后,則是房地產(chǎn)貨幣化的十年。這十年間,在寬貨幣、寬信貸的支持下,房地產(chǎn)逐漸金融化。個(gè)人、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、地方政府,全都在金融杠桿之下快速實(shí)現(xiàn)財(cái)富爆發(fā)。
2020年之后,房地產(chǎn)將是劇烈分化的十年。失去了炒作的土壤,政策的理性回歸,對(duì)過(guò)去管控失誤的總結(jié),以及抑制樓市泡沫和維護(hù)金融穩(wěn)定的需要,調(diào)控政策將長(zhǎng)期存在。那么,各城市的樓市行情將會(huì)嚴(yán)格根據(jù)城市的人口增量、資金增量、產(chǎn)業(yè)增量開(kāi)始劇烈分化。
2020年是我國(guó)樓市分化的元年!今年全國(guó)的冷熱分化就是未來(lái)十年的真實(shí)寫(xiě)照!但未來(lái)會(huì)比今年更加的殘酷!
18
北方經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的下滑正在逐步擴(kuò)大,已經(jīng)開(kāi)始從東北逐漸擴(kuò)散到河北、河南、山東。北京的一枝獨(dú)秀根本無(wú)法扭轉(zhuǎn)整個(gè)北方的頹勢(shì)。
中西部省份的各項(xiàng)資源正在加速的向省會(huì)城市聚集,并且在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi),這些省會(huì)都根本不會(huì)出現(xiàn)輻射帶動(dòng)作用,而是只會(huì)繼續(xù)虹吸抽血。比如成都、重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、合肥。
南方也并非均衡發(fā)展。長(zhǎng)三角、珠三角將是未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和重中之重。目前,所有城市群之內(nèi),能夠起到輻射帶動(dòng)作用的只有長(zhǎng)三角和珠三角。因此,這兩個(gè)城市群內(nèi)的三四線城市,發(fā)展?jié)摿?huì)相對(duì)較大。
19
如果你是北方人,想要投資房產(chǎn),除了北京,建議布局南方城市。北方城市的整體沒(méi)落,這才剛剛開(kāi)始。
中西部省份投資,只買(mǎi)省會(huì),其它城市一概不值得浪費(fèi)鈔票。
房產(chǎn)投資的終極目標(biāo),就是要在長(zhǎng)三角和珠三角布局房產(chǎn)。能買(mǎi)一線最好,買(mǎi)不起一線就買(mǎi)二線,二線也買(mǎi)不起,就投資環(huán)滬、環(huán)深。
20
大家對(duì)于階級(jí)固化非常焦慮,其實(shí),絕大多數(shù)人根本沒(méi)有意識(shí)到,城市固化已經(jīng)限定了你人生的天花板。
選擇城市,比選擇行業(yè)和職業(yè)更加的重要。職業(yè)只能決定你一段時(shí)間的生活方式,而城市,則決定你這輩子的人生高度!
本文首發(fā)于微信公眾號(hào):大胡子說(shuō)房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn),不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。
(責(zé)任編輯:張洋 HN080)相關(guān)知識(shí)
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