短缺時代，野蠻生長的公司文化能幫助“黑馬”公司攻城略地，開疆擴土；但當房地產(chǎn)供需和監(jiān)管格局發(fā)生陡轉時，最容易出問題的也是這類公司

中梁控股集團有限公司（02772. HK，下稱中梁控股）近年來異軍突起，是房地產(chǎn)行業(yè)的一匹“黑馬”。其全口徑銷售額，從2016年的337億元猛增至2019年的1527億元；歸母凈利潤，則從2016年的 -1.7億元跳升到2019年的38.3億元。

這得益于其快速周轉的開發(fā)策略。與之相應，中梁控股似乎形成了一種野蠻生長的文化。

在房地產(chǎn)短缺時代，這種文化，可以幫助公司攻城略地，開疆擴土。但當房地產(chǎn)供需格局和監(jiān)管格局發(fā)生轉變時，與野蠻生長伴生的不規(guī)范、不透明，可能讓公司陷入危機。

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重要信息披露不準確、不規(guī)范

IPO招股書、公司年報、半年報，是上市公司與投資者有效溝通的最重要公開材料，應力求做到詳細、準確、規(guī)范。筆者從業(yè)多年，讀了無數(shù)IPO招股書和年報，中梁控股的招股書和年報，實在難稱合格。

舉兩個比較典型的例子――

1、2019年報數(shù)據(jù)與IPO招股書數(shù)據(jù)相互矛盾

2019年7月16日，中梁控股在香港交易所主板掛牌。其2019年報記錄了2019年年末按地理位置劃分的、中梁控股附屬公司的土地儲備總量明細。其中，遼寧省有23個項目，土地儲備為285萬平米。

而其IPO招股書顯示，2019年6月27日，公司以及附屬公司在遼寧省只有兩個項目，分別是沈陽中梁首府、大連中梁觀瀾壹號院，其土地儲備分別為3.8萬平方米和12.3萬平方米。

綜合以上兩個信息，可以得出推論：在短短半年內，中梁控股在遼寧省的項目突然增多了21個，土地儲備面積增多了268.9萬平米，土地儲備翻了17.7倍。

地產(chǎn)公司土地儲備增多，一般只有兩個途徑：一是購入土地；二是收購其他公司股權，使被收購公司成為附屬公司。

先看第一種途徑。2019年中梁控股新購入的遼寧土地分別是：大連金州區(qū)金州灣0408地塊，土地儲備9.2萬平米；大連市旅順口區(qū)水師營1號2期地塊，土地儲備10.7萬平米；沈陽市大東區(qū)望花城中村9號地塊，土地儲備13.2萬平米。以上合計33.1萬平米；

再看第二種途徑。2019年中梁控股收購的附屬公司只有一家：即山東明耀置業(yè)有限公司。該公司的在建物業(yè)價值約2億元，那么對應的土地儲備不會大于20萬平米（每平米價值基本不可能小于1000元人民幣）。

兩種途徑相加，中梁控股2019年土地儲備增加量不會超過55萬平米。這和從兩份公開報告中推導出的268.9萬平米增量，相去甚遠。

土地儲備面積，是判斷房地產(chǎn)公司價值和未來發(fā)展的重要依據(jù)，是投資者非常關注的重要信息。由于財務報表數(shù)據(jù)之間的關聯(lián)關系，如果土地儲備數(shù)據(jù)存在錯誤，那么必然會導致存貨價值、總資產(chǎn)價值、凈資產(chǎn)價值、資產(chǎn)負債率等等一系列重要數(shù)據(jù)發(fā)生連鎖錯誤。

2、IPO招股書遺漏重要信息

2019年6月27日，中梁控股的IPO招股書顯示，其湖南項目情況如下：

常德中梁濱江首府、株洲中梁建寧檀府、長沙寧鄉(xiāng)中梁首府、衡陽中梁壹號院、岳陽中梁首府、瀏陽中梁御府、婁底中梁首府、長沙中梁·云麓傳奇、益陽市桃江中梁首府、長沙市第4301212019 B00336號地塊。

以上所列的所有湖南項目中，并沒有來自邵陽的項目。而記錄了2019年6月30日前開發(fā)情況的2019年半年報，卻顯示湖南省邵陽市合約銷售金額為3.1億元，銷售面積為5.85萬平米。

2019年6月30日，和發(fā)布IPO招股書的2019年6月27日，僅隔三天。

這3.1億的銷售，應該主要來自于“邵陽中梁壹號院”，其開發(fā)商為邵陽梁泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。“企查查”APP 顯示，2018年11月以來，該公司的控股股東一直是中梁控股的全資附屬公司長沙中梁恒置業(yè)。

邵陽中梁壹號院項目，是一個總建筑面積14萬平米的大項目，無論如何不該被忽略。

網(wǎng)絡可以搜索到此項目的一些具體情況。房天下網(wǎng)載有以下信息：“2018年，25年豪宅專家、中國地產(chǎn)25強的中梁地產(chǎn)正式進軍邵陽，將開啟邵陽的‘中梁豪宅時代’”。

雖然宣傳語言高大上，但該項目卻因種種問題，導致開發(fā)商和諸多業(yè)主發(fā)生激烈沖突，曾在當?shù)剞Z動一時（參見圖1、圖2）。直到2020年，該樓盤仍然沖突不斷，新聞還上了邵陽電視臺公共頻道。

中梁控股公開披露的財務資料中，數(shù)據(jù)矛盾還有多處，在此不一一列舉。

指出上述問題，并非指責中梁控股數(shù)據(jù)造假。不過，這些事例的確反映出中梁控股在信息披露時，缺乏基本的嚴謹和規(guī)范。

2

宣傳、品控、開發(fā)流程不規(guī)范

中梁控股在經(jīng)營過程中，還存在著其他多方面的不規(guī)范，譬如宣傳不規(guī)范、品控不規(guī)范、開發(fā)流程不規(guī)范等等。

第一，宣傳不規(guī)范。

在百度搜索上，當敲入“中梁+虛假宣傳+投訴”等關鍵詞時，針對中梁控股旗下房地產(chǎn)項目虛假宣傳的投訴，令人應接不暇。

我們當然知道，大型房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目數(shù)以百計，某些地區(qū)的某些項目出現(xiàn)投訴是正?，F(xiàn)象?？梢哉f，地產(chǎn)銷售二十強公司，都存在各種各樣的投訴。

但中梁控股“被投訴”地尤其多，范圍幾乎覆蓋了該公司進入的所有城市。從理論上講，作為進入一個城市的“敲門磚”項目，其質量應該是比較高的。但中梁的這種“敲門磚”項目，同樣會被投訴。

中梁控股總以豪宅品質作為宣傳點，但實際交付的產(chǎn)品，有的質量平庸，與宣傳不符，這就容易造成購房者心理落差，導致維權投訴。

針對中梁虛假宣傳的投訴方方面面、林林總總，以下只舉幾例：

人民網(wǎng)：撫州中梁首府小區(qū)，人車不分流，與宣傳不符；

鳳凰網(wǎng)：溫州中梁壹號院，廚房實際面積比宣傳冊標注縮減1/3；

鳳凰網(wǎng)：鹽城中梁聚龍首府，房屋實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”；

臨海在線：臺州中梁香緹公館，樓房外立面用涂料粉刷，與宣傳中的大理石干掛不符；

......

第二，品控不規(guī)范。

中梁控股旗下很多項目，受到了關于建筑質量方面的消費者投訴。其中，最突出的例子是義烏中梁西江雅苑項目，其被央視財經(jīng)頻道曝光：總價300萬-1500萬的豪宅，工程質量嚴重不過關，成了危房，可能要推倒重建。

第三，開發(fā)流程不規(guī)范。

如今，針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管逐步升級，野蠻生長的中梁控股，合規(guī)性亟待提高。例如，搜狐新聞曾報道，2017年8月，中梁控股徐州怡景嘉園項目建筑工地在拆除臨時樓房平臺時，發(fā)生坍塌，造成5人死亡。事故原因之一，是中梁控股為騙取《商品房預售許可證》，在沒有任何施工方案和圖紙的情況下，竟用草圖指使施工單位在自然地坪上搭建了8棟臨時樓房平臺，偽造虛假工程形象進度，對施工單位未實施安全監(jiān)管。

再如，搜狐網(wǎng)曾報道，2020年8月，中梁控股的臺州玉環(huán)玖號院項目，采用虛假證明文件，辦理工程竣工驗收備案。

中梁控股一直強調項目的高周轉，這造就了其急于求成的公司文化。高周轉本身無錯，但高周轉必須輔以嚴謹管理及嚴格程序，否則就可能“蘿卜快了不洗泥”，乃至釀成事故。

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結 語

中梁控股從眾多房企之中脫穎而出，成為中國房地產(chǎn)公司綜合實力二十強和行業(yè)“大黑馬”，說明其戰(zhàn)略戰(zhàn)術確有過人之處。但時移勢易，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生劇變，從業(yè)公司正在從杠桿紅利向管理紅利變遷。在新時代，冒險和激進將不再是公司的朋友，耐心、規(guī)范和嚴謹才是公司價值的源泉。

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