債務踩線、盈利下滑,重倉三四線的中梁控股,后遺癥凸顯
文丨西部菌
溫州起家、現(xiàn)總部位于上海的房企中梁控股,日前公布了前8月的銷售情況:
中梁控股2021年前8月累計合約銷售(連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售)金額約1190億元,累計合約銷售面積約945.2萬平方米。同比去年增長23.32%,合約銷售面積同比增長22.5%。
這一穩(wěn)步增長的銷售數(shù)據(jù),延續(xù)了此前半年報的表現(xiàn):
期內(nèi),本集團(連同其合營聯(lián)營公司)實現(xiàn)合同銷售人民幣950億元,按年增長40%,已完成2021年銷售目標人民幣1800億元的53%。
銷售增長帶動營收提升,上半年40%的銷售額增長之外,中梁控股實現(xiàn)營收329.1億元,同比增長38.5%。
不過,中梁控股三道紅線依然踩線,前些年高周轉(zhuǎn)式激進擴張,帶來的債務壓力,還需要更多時間去化解。
此外,盈利能力偏低,三四線城市業(yè)務占比太大,投訴維權(quán)多等等,也是中梁控股不得不盡快解決的難題。
01
過去一兩年來,針對房企的調(diào)控監(jiān)管策略中,三道紅線無疑是一個重要殺招。
半年報顯示,中梁控股踩中一道紅線:
中梁控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為79.3%,而2020年底的這一數(shù)據(jù)為79.9%;
凈負債比率為56.1%,較2020年底下降9.8個百分點;
非限制現(xiàn)金與即期借貸比率為1.2,較2020年底有所增長。
對比去年年底的數(shù)據(jù),今年上半年,中梁控股降負債還是有一定效果的。但79.3%的資產(chǎn)負債率,仍然超過70%的紅線9.3個百分點。
為了盡快實現(xiàn)翻綠,中梁控股方面在年中業(yè)績會上表示,“下半年還有明年,中梁會做大量的減債務和穩(wěn)債務的工作”。
不過,債務何時能過關,依然有不確定性。因為從上半年的情況看,中梁控股的拿地力度依然是相當大的。
據(jù)半年報,中梁控股共獲取了67個新項目,新增總貨值1020億元,總投資金額為408億元,而上半年其銷售額為950億元,超過了40%的投銷比。
反饋到債務方面,上半年中梁控股未償還債務總額為546億元,去年年底是541億元,債務總規(guī)模并沒有明顯減少。
中梁控股表示下半年著重減債務,還一個重要原因是,其短債壓力較大。一年內(nèi)到期的債務約為232億元,占546億元總債務比例達到42%,短期償債承壓。
來源:年中報
考慮到少數(shù)股東權(quán)益占比不斷提高背后,中梁控股還存在著明股實債的嫌疑,那么,接下來要想達到債務合規(guī),恐怕還需要不少時間。
債務指標直接影響融資、拿地。當然,降杠桿降負債,最終也會影響其規(guī)模增長速度。
02
中梁控股的債務壓力,和此前激進的全國化擴張策略息息相關。
作為起家溫州的房企,在2016年將總部搬到上海之后,中梁控股以長三角為主場,開始瘋狂向全國拓土,一路狂奔,以黑馬姿態(tài)進入千億房企陣營。
數(shù)據(jù)顯示,2016年到2019年,中梁控股分別拿地達到63塊、119塊、221塊和139地塊。其中2018年多達221塊。
來源:年中報
在土儲的跨越式增長下,中梁控股的銷售規(guī)模增長速度到底有多快呢?
2016年到2019年,其銷售額分別為190億元、649億元、1015億元、1525億元,三年時間從百億到千億,在行業(yè)整體狂飆突進的背景下,這也是很少有房企能做到的成績。
憑借著“456”高周轉(zhuǎn)模式——4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進行再投入,中梁控股成功躋身行業(yè)TOP20,但擴張后遺癥也在不斷凸顯。
債務承壓只是其一,中梁控股另一個突出問題在于,利潤和規(guī)模增長嚴重不匹配,盈利能力低于行業(yè)水平。
今年上半年,中梁控股實現(xiàn)營收329.1億元,同比增長38.5%,但稅后利潤25.8億元,同比增長只有16.8%,增速不到營收增長的一半。
此外,毛利增長27.4%,毛利率從去年同期的22.6%下降到20.8%。作為對比,整個行業(yè)的毛利率接近30%左右,中梁控股的數(shù)據(jù)處于行業(yè)低位。
對于毛利率下滑,中梁控股解釋稱,是由于期內(nèi)交付的物業(yè)項目的土地收購成本相對有關平均售價較高所致。
但回顧過去幾年的指標,盈利能力不足的問題,并不是今年上半年獨有。
2018年到2020年,中梁控股的毛利率分別為22.9%、23.3%、21%,呈走低趨勢;凈利率分別為8.4%、11%、9.96%,有增有減,但距離14%、15%的行業(yè)水平,同樣是明顯偏低的。
很顯然,中梁控股的規(guī)??焖俜?,一方面帶來了債務高筑,另一方面,也是建立在犧牲利潤前提上的,增長質(zhì)量要打折扣。
過去這些年來,大中小房企的規(guī)模擴張訴求普遍很強烈,但做大規(guī)模,說到底是為了獲取更多的利潤,賺更多的錢。
如果規(guī)模上去了,盈利能力卻不升反降,那么當初激進擴張的初衷到底是什么?
03
中梁控股早期的擴張,以三四線城市為主,在棚改紅利減弱之后,開始加大二線城市的投拓力度。
不過,目前三四線城市的占比仍然不低。
上半年數(shù)據(jù)顯示,950億元的銷售額,二線城市占比49.6%,三、四線城市占比39.6%、10.8%,加起來超過一半。
來源:年中報
雖然中梁控股業(yè)務主要位于長三角,位于經(jīng)濟最活躍的城市群之一,但三四線城市的人口和樓市紅利減少,能否支撐其規(guī)模增長和利潤提升,未來是存疑的。
我們不妨看看今年上半年,中梁控股的拿地城市有哪些:
孝感、恩施、泰州、東營、黃石、上饒、臺州、漯河、運城……
眼下,隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,一二三四線城市大分化正在來臨,高能級城市限購升級,三四線城市則開始了房價限跌,這會進一步增加投拓的難度。
而對中梁控股來說,平衡擴張速度和質(zhì)量、銷售和債務之外,口碑建設也是一大棘手問題。
前幾年,中梁控股四處拿地、高周轉(zhuǎn)激進擴張,后遺癥是產(chǎn)品質(zhì)量屢屢出現(xiàn)問題,網(wǎng)上相關的投訴維權(quán)不勝枚舉,規(guī)模增長和口碑提升,并沒有實現(xiàn)同步。
接下來,中梁控股要想更穩(wěn)健地發(fā)展,真正站到行業(yè)安全區(qū)內(nèi),必須妥善處理好這些難題。
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(責任編輯:王治強 HF013)相關知識
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