來(lái)源：界面新聞/楊冰柯

聽(tīng)河南人說(shuō)鄭州房?jī)r(jià)太高，浙江人笑了，“浙江一個(gè)縣城房?jī)r(jià)都比鄭州房?jī)r(jià)高”。如果不是身在浙江，你很難理解屬于他們的這份傲嬌。

浙江省下轄的地級(jí)市衢州、臺(tái)州、麗水最近接連升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控，外界也開(kāi)始關(guān)注到除了杭州外，浙江其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

位于浙江省西南部的衢州和麗水算是“難兄難弟”，他們是浙江地級(jí)市中GDP墊底的兩個(gè)城市，但由于兩個(gè)城市土地供應(yīng)少，房?jī)r(jià)反而一直在浙江省排名前茅，尤其是麗水。

臺(tái)州GDP在浙江省目前排名第五，均價(jià)1.47萬(wàn)/平米的房?jī)r(jià)在浙江省內(nèi)并不突出。即便在臺(tái)州，市區(qū)房?jī)r(jià)與同屬臺(tái)州的縣級(jí)市溫嶺比起來(lái)也要低很多。

為何這三個(gè)城市幾乎在同一時(shí)間出臺(tái)樓市調(diào)控升級(jí)措施？接下來(lái)浙江地級(jí)城市的樓市會(huì)呈現(xiàn)出怎樣走勢(shì)？房企們又將如何布局這個(gè)長(zhǎng)三角重要的糧倉(cāng)？

土拍太熱惹的禍

衢州市區(qū)包括柯城區(qū)和衢江區(qū)，柯城區(qū)又有房?jī)r(jià)最熱的西區(qū)。由于西區(qū)是衢州政府新辦公地址所在地，配套完善，這里很快成為衢州人買(mǎi)房的熱點(diǎn)區(qū)域。

最新數(shù)據(jù)顯示，衢州房?jī)r(jià)最貴的地方在智慧新城和百家塘片區(qū)，在售最貴的三個(gè)項(xiàng)目均是排屋和合院項(xiàng)目，比如云瀾府、碧桂園·江灣半島和融創(chuàng)·望潮府，均價(jià)均在3萬(wàn)/平米以上，云瀾府均價(jià)甚至逼近4萬(wàn)/平米。

一位衢州市場(chǎng)人士告訴界面新聞?dòng)浾?，?dāng)?shù)厝朔彩怯袟l件的都喜歡買(mǎi)排屋和別墅，排屋和別墅供應(yīng)少，銷(xiāo)售都不錯(cuò)，客戶(hù)構(gòu)成主要以本地客戶(hù)為主。

在衢州房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，2017年是樓市起飛的關(guān)鍵時(shí)刻，這一年，浙江本地房企祥生一舉拿下4個(gè)項(xiàng)目，衢州樓面價(jià)首次過(guò)萬(wàn)。第二年，祥生繼續(xù)在衢州擴(kuò)張勢(shì)力。2018年，祥生在衢州銷(xiāo)售額達(dá)到60億，這一銷(xiāo)售業(yè)績(jī)放在杭州，也能在房企中排至第13名。

衢州樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，除了祥生外，新進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商還有旭輝、融創(chuàng)、融信等。

今年7月，衢州柯城區(qū)智慧新城錢(qián)家山G2-2地塊拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)172輪競(jìng)價(jià)，浙江貝林房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)19.2億總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率8.47%，創(chuàng)下了衢州涉宅地樓面價(jià)新高。

臺(tái)州市區(qū)范圍包括椒江、黃巖和路橋，下轄天臺(tái)、仙居、三門(mén)3個(gè)縣，臨海、溫嶺和玉環(huán)是三個(gè)臺(tái)州代管的縣級(jí)市。

就臺(tái)州市區(qū)來(lái)看，椒江是最熱的板塊板塊，成交量和成交價(jià)一路高漲。椒江熱度之所以一路走高其邏輯與衢州柯橋西區(qū)一樣，這里是新打造的市政府所在地，科教文衛(wèi)配套完善，城市各項(xiàng)功能新。

在椒江，主流房?jī)r(jià)在2-2.5萬(wàn)/平米之間，高端豪宅基本在3萬(wàn)/平米以上。但即便是豪宅，與臺(tái)州代管的縣級(jí)市溫嶺大部分在3萬(wàn)/平米以上的房?jī)r(jià)相比，椒江的房?jī)r(jià)還有很大上升空間。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前進(jìn)入臺(tái)州的開(kāi)發(fā)商有萬(wàn)科、海倫堡、綠城、中糧、濱江、美的、寶龍等全國(guó)性房企。

這里的土拍競(jìng)爭(zhēng)也十分激烈，2020年5月，臨海市大洋街道一宗住宅用地出讓?zhuān)瑐バ羌瘓F(tuán)以16.7億總價(jià)、1.8萬(wàn)元/平米樓面價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)刷新了自2016年以來(lái)臨海市住宅用地單價(jià)新高紀(jì)錄。

10月12日，臺(tái)州黃巖一宗商住地拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商們競(jìng)拍了163輪，最終方遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)以上限價(jià)格5.6億競(jìng)得，樓面價(jià)1.35萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率為49.73%。

10月21日，臺(tái)州椒江區(qū)一宗商住地出讓。房企們競(jìng)拍了184輪競(jìng)價(jià)，最終，浙江本地房企華鴻嘉信以上限價(jià)20.61億元、競(jìng)配商業(yè)部分自持面積比例100%、競(jìng)配保障房面積3750平方米摘得地塊，樓面價(jià)5825元/平方米，溢價(jià)率49.89%。

在麗水市，主城區(qū)只有蓮都區(qū)，只要是中心城區(qū)的房子，購(gòu)房者都競(jìng)相購(gòu)買(mǎi)。這里的新房主要集中在白云山國(guó)家森林公園旁或者甌江沿岸，甌江沿岸的房?jī)r(jià)最貴。

麗水人中流行著一句話(huà)，買(mǎi)房，就要買(mǎi)到城里去。新房房?jī)r(jià)普遍在2萬(wàn)/平米以上，房?jī)r(jià)最貴的地方不僅坐擁中心城區(qū)完善的配套，還擁有一線(xiàn)的江景資源，房?jī)r(jià)高達(dá)3萬(wàn)/平米。

進(jìn)入麗水的知名開(kāi)發(fā)商有碧桂園、恒大、綠城、德信、新湖、中梁、華鴻、祥生等。

今年以來(lái)，麗水地價(jià)也屢創(chuàng)新高，9月28日，華鴻嘉信激戰(zhàn)107輪，最終以8.05億元，樓面價(jià)1.48萬(wàn)元/平米，和溢價(jià)率36.4%競(jìng)得城西欣苑街地塊，城西新地王誕生。

界面新聞訪(fǎng)問(wèn)了衢州、臺(tái)州和麗水多個(gè)市場(chǎng)人士和開(kāi)發(fā)商，他們認(rèn)為調(diào)控升級(jí)的原因都是土拍市場(chǎng)太熱。在他們看來(lái)，房?jī)r(jià)雖然大漲一波，但總體上分化嚴(yán)重，不是所有的樓盤(pán)都去化不錯(cuò)，也不是所有區(qū)域房?jī)r(jià)都很高。

開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶

從調(diào)控政策上看，衢州、臺(tái)州和麗水在調(diào)控政策第一條就將矛頭指向了土地供應(yīng)，衢州和臺(tái)州還明確指出要建立房?jī)r(jià)和地價(jià)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

同時(shí)，衢州、臺(tái)州和麗水三市調(diào)控政策的共同點(diǎn)是加強(qiáng)了商品住房預(yù)售管理，政策明確規(guī)定了分期預(yù)售每期預(yù)售的建筑面積。

更重要的是，商品預(yù)售管理與房?jī)r(jià)掛鉤，衢州明確在土地拍賣(mài)時(shí)就限定了房?jī)r(jià)，分期預(yù)售當(dāng)然也是限制在最高房?jī)r(jià)內(nèi)。臺(tái)州則要求新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目每期備案價(jià)保持一致。麗水的政策更加明確，直接規(guī)定分期預(yù)售的項(xiàng)目續(xù)推不漲原則。

一位浙江市場(chǎng)人士表示，三個(gè)城市接連調(diào)控傳遞了新房禁漲的信號(hào)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期有一定影響。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商們對(duì)界面新聞的反饋，衢州、臺(tái)州和麗水的購(gòu)房者主要還是本地客戶(hù)，第一大類(lèi)是改善客戶(hù)，第二類(lèi)客戶(hù)是新婚、剛需客戶(hù)，第三類(lèi)是拆遷棚改客戶(hù)。

在麗水，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年，麗水全社會(huì)單位在崗職工年平均工資為64517元。按照麗水蓮都區(qū)中心城區(qū)2萬(wàn)/平米以上的均價(jià)，麗水人每年僅能買(mǎi)3平米的住房。

但麗水有個(gè)奇特的存在是青田。青田縣是中國(guó)著名的華僑之鄉(xiāng)，55萬(wàn)人中有33萬(wàn)華僑，回鄉(xiāng)置業(yè)是這些青田華僑的共同心愿。

青田的強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)到麗水中心城區(qū)，房?jī)r(jià)隨之水漲船高。除了青田華僑，根據(jù)一位當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士，麗水房?jī)r(jià)的推手主要還是棚改下的拆遷戶(hù)。

在衢州，根據(jù)2019年勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)年報(bào)調(diào)查結(jié)果，2019年衢州全社會(huì)單位就業(yè)人員的平均工資是61129元，私營(yíng)單位就業(yè)人員工資是49351元。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)力主要是收入穩(wěn)定在10萬(wàn)以上的事業(yè)單位人員和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主。

在臺(tái)州，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年， 臺(tái)州城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入為60351元。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士，購(gòu)買(mǎi)力主要是事業(yè)單位人員、企業(yè)主以及棚改下的拆遷戶(hù)們。

三個(gè)城市最受追捧的熱點(diǎn)區(qū)域都是配套設(shè)施完善，市政府重金打造的區(qū)域，這些區(qū)域的購(gòu)房者出發(fā)點(diǎn)都是為了自住。

比如在衢州，能不能買(mǎi)一套柯橋西區(qū)的房子成為丈母娘是否愿意嫁女兒的主要考量因素。

在臺(tái)州，椒江區(qū)坐擁完善的市政配套，但房?jī)r(jià)比縣級(jí)市溫嶺還要低，椒江自然就成了完美的洼地。

而在在麗水，當(dāng)?shù)厝藢?duì)城區(qū)的概念敏感又清晰，中心城區(qū)三面環(huán)山，一直都是供不應(yīng)求。

也就是說(shuō)，即便在地級(jí)市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)極其分化的市場(chǎng)，熱點(diǎn)區(qū)域的真實(shí)需求強(qiáng)烈。根據(jù)開(kāi)發(fā)商，即便這些區(qū)域首開(kāi)沒(méi)有賣(mài)完，也很快會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)售罄。

值得注意的是，開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為調(diào)控政策的影響有限，當(dāng)?shù)卣鄬?duì)外傳達(dá)的是調(diào)控的決心。在他們看來(lái)，限售、禁止房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)不如提高首付、本地人限購(gòu)加碼對(duì)當(dāng)?shù)卮驌舾蟆?/p>

臺(tái)州一位開(kāi)發(fā)商表示，購(gòu)房者都是本地人，從價(jià)格上看，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了一波，繼續(xù)往上沖的動(dòng)力不足。從限售看，當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)房本就不是快進(jìn)快出的投資邏輯。

衢州一位開(kāi)發(fā)商對(duì)界面新聞表示，限售只是針對(duì)熱點(diǎn)地塊，而房?jī)r(jià)已經(jīng)是漲上來(lái)的房?jī)r(jià)，調(diào)控影響不大。

調(diào)控加碼，開(kāi)發(fā)商們還是會(huì)搶灘浙江三四線(xiàn)城市。

多位開(kāi)發(fā)商對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆憬∈莻€(gè)神奇的均好型省份，藏富于民。不僅是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，浙江其它的地級(jí)市也各有特色和經(jīng)濟(jì)支撐。杭州市場(chǎng)雖好，但大部分開(kāi)發(fā)商都不賺錢(qián)甚至虧錢(qián)。而浙江三四線(xiàn)城市去化一直不錯(cuò)，目前還有一部分利潤(rùn)可賺，這也是他們們將目光轉(zhuǎn)向杭州以外地級(jí)市的原因。

下沉早的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)贏得先占紅利。比如在衢州，最先深耕衢州市場(chǎng)的祥生獲利頗豐。一位祥生人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆?dāng)初在衢州等三四線(xiàn)布局的成功一度影響了董事長(zhǎng)對(duì)公司未來(lái)的信心，促使董事長(zhǎng)決策出全國(guó)化布局、沖刺千億的戰(zhàn)略目標(biāo)。

值得注意的是，隨著頭部房企越來(lái)越多涌向了浙江三四線(xiàn)城市，這些城市本土的小開(kāi)發(fā)商也變得激進(jìn)。

在臺(tái)州本土開(kāi)發(fā)商方遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)拿地就頗為激進(jìn)。在臺(tái)州調(diào)控升級(jí)后，方遠(yuǎn)建設(shè)仍以6633元/平米樓面價(jià)、無(wú)償返還建筑面積4400平方米的代價(jià)獲得溫嶺一宗推動(dòng)，這一樓面價(jià)刷新了區(qū)域樓面價(jià)新高。

臺(tái)州上述開(kāi)發(fā)商告訴界面新聞，椒江區(qū)域，方遠(yuǎn)幾乎可以在市場(chǎng)上形成壟斷，這正是以方遠(yuǎn)為代表的小房企的戰(zhàn)略?！霸诒镜厥袌?chǎng)形成壟斷，后期外地開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)合作形式進(jìn)入本地市場(chǎng)”。

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