作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

從“萬物梁行”到 “萬物云城”，再到“萬物云”，萬科物業(yè)再次成為焦點。

10月31日，萬科集團合伙人朱保全對外宣布萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”，簡稱“萬物云”。

“萬物云”聚焦空間科技服務，從業(yè)務板塊細分來看，萬科云旗下有萬科物業(yè)、萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍肌⒌谖蹇臻g、萬物云城、萬物成長等七大板塊。

有消息指出，萬科物業(yè)已經(jīng)完成了上市所必需的組織框架、業(yè)務版圖乃至品牌矩陣的搭建，距離登陸資本市場，“萬物云”僅一步之遙。

萬科物業(yè)的更名，再次引發(fā)了業(yè)內人士對其上市的想象。

而在前兩天，市場對萬科的關注點，則是聚集于其三季度的業(yè)績表現(xiàn)。10月29日晚間，萬科發(fā)布了三季度報告。

第三季度，萬科營收951.4億元，同比增長12.5%；歸屬于上市公司股東凈利潤73.6億元，同比增長14.9%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)收入為 849.4 億元，同比增長 15.8%。

今年前9月，萬科累計實現(xiàn)營收2414.9億元，同比增長7.9%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤198.6億元，同比增長8.9%。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降是一個長期趨勢。盡管收入增速上漲，但萬科的毛利率也有所下降，從上半年的24.1%下降為 22.9%。

中信證券發(fā)布研報稱，2020年前三季度，地產(chǎn)板塊報表盈利能力下降。預計由于限價持續(xù)，且土地價格不斷提升，未來報表仍將出現(xiàn)結算利潤率下降。不過，三道紅線之后土地市場有所降溫，當前購入土地的潛在盈利水平已經(jīng)見底。

中信證券稱，受利潤率下降的拖累，2021年后業(yè)績增速將進一步下降，20%以上的年業(yè)績增速的企業(yè)鳳毛麟角。

8月以來，“三道紅線”成為壓在房企頭頂?shù)睦麆Γ袠I(yè)的重大游戲規(guī)則已經(jīng)改變，開發(fā)商的打法也要做出調整。面對行業(yè)環(huán)境調整變化，萬科在財務、銷售、投資、運營等各方面持續(xù)保持穩(wěn)健狀態(tài)，以應對機會和挑戰(zhàn)。

具體到各項指標，截至9月底，萬科凈負債率為 27.6%，保持行業(yè)低位；持有貨幣資金1730.5億元，高于短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣850.7億元。銷售方面，前9月錄得合同銷售金額4927.6億元，同比3.6%；項目儲備方面，前9月累計新增101個開發(fā)項目，總建筑面積約1832.3萬平方米。

整體來看，萬科三季度的財務水平如往期一樣穩(wěn)健。相比于枯燥的數(shù)據(jù)，發(fā)生在萬科身上的熱點事件，更吸人回顧：

新名片：“筋廠”

在三季度，萬科有了新名片——“筋廠”。

9月25日，在萬科南方區(qū)域媒體交流會現(xiàn)場，萬科集團董事會主席郁亮身著一件黑色T恤出廠，背后寫著“沒有撤退可言”，胸前印著“筋廠制造”四個字。

“筋廠”，成為了萬科的全新廠牌。寓意為，萬科認真做事，堅持理想，不妥協(xié)、不認輸?shù)摹耙桓罹瘛保彩侨f科對好產(chǎn)品、好服務的長期主義態(tài)度。

這張頗具年輕感的新名片背后，也隱藏著一個擔憂。萬科曾做過一項調查，發(fā)現(xiàn)“95后”對萬科品牌無感。所以，自稱“筋廠”，也是萬科自我“年輕化”，主動親近95后的一項舉措，萬科正在提前鎖定未來的主力消費群體。

新概念：管理紅利時代

除“筋廠”之外，郁亮對“三道紅線”的思考，成為了三季度的熱點話題，熱度不比“白銀時代”、“活下去”弱，郁亮“概念王”的稱號也進一步得到認同。

郁亮認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷三個階段：2002年之前是土地紅利階段；“招拍掛”之后是金融紅利階段，而“三道紅線”之后是管理紅利時代，房企都站在同一起跑線，之前的優(yōu)勢都歸零。

房地產(chǎn)“三條紅線”的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利將逐漸消失，取而代之的是管理紅利時代。

三道紅線將覆蓋表內表外，并進行穿透檢查。郁亮強調道：“之前的財務技巧都沒有任何用處，現(xiàn)在必須是實打實來調整，這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)；要從財務紀律提高到財經(jīng)紀律，財務紀律是不能做假賬等，財經(jīng)紀律則要考慮好投資紀律?！?/p>

他表示，萬科爭取明年回到“綠線”。相關數(shù)據(jù)顯示，目前萬科有一項指標——“剔除預付款后的資產(chǎn)負債率”是76%，略高于紅線規(guī)定的70％。

在“三道紅線”新規(guī)之下，各大房企正在忙著降杠桿，“管理紅利時代”這個話題才剛剛開始。

物業(yè)“裂變”：品牌細分

業(yè)務層面，萬科物業(yè)的變動，在三季度頗為引人注意。

7月份，萬科商辦服務對外公布了其品牌名“萬物梁行”；9月25日，萬科物業(yè) “變陣”，首席執(zhí)行官朱保全宣布，因“萬物梁行”、城市物業(yè)已具規(guī)模，萬科物業(yè)將“聚焦”住宅物業(yè)，為業(yè)主提供更高品質的服務。

具體而言，以“萬科物業(yè)”的“回歸”為標志，萬科物業(yè)旗下各空間業(yè)務子品牌都將做細分，實現(xiàn)專注、專業(yè)。例如，住宅領域歸于萬科物業(yè)，商企物業(yè)領域有“萬物梁行”，城市物業(yè)也將發(fā)布一個新品牌。

進入10月份，借著萬科集團舉辦中西區(qū)域媒體交流會的契機，萬科物業(yè)正式推出了國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——“萬物云城”。

三個子品牌業(yè)務細分，具體而言，萬科物業(yè)專注住宅，萬物梁行指向商辦，萬物云城聚焦城市服務。

據(jù)萬科管理層介紹，萬物梁行從今年1月7日正式投入運營，融合10個月以來，業(yè)務已覆蓋149城、拓展新項目超140個，共服務項目超1140個，管理面積超1億平方米。

至于萬物云城，在兩年時間內已完成10個城市、12個項目的綜合探索，成功“落子” 珠海橫琴、雄安新區(qū)、 廣州白云、成都高新區(qū)、青島動車小鎮(zhèn)、廈門鼓浪嶼、武漢江漢區(qū)、江門人才島、鄭州二七區(qū)等多地。

萬物云城給自己定了一個“小目標”，就是百“城”計劃——在京津冀、長三角、大灣區(qū)三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，計劃三年內落地100個城市服務項目。

物業(yè) “裂變”，三個品牌細分運作，萬科物業(yè)的規(guī)模充滿想象。在10月17日的北方區(qū)域媒體交流會上，郁亮稱，萬科物業(yè)一定會上市，但時間還沒確定。

白衣騎士：“救”泰禾

7月31日早間，泰禾集團公告稱，萬科以24億元收購其19.9%的股權。本次交易完成后，萬科將成為泰禾的第二大股東，第一股東泰禾投資的持股比例下降至29.07%。

市場將這一動作解讀為萬科“救”泰禾，萬科成為了泰禾的“白衣騎士”。但是，在這場收購協(xié)議中，萬科提出兩個條件：

一是，泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。

二是，萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡調，且已就盡調中發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案和擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司的重大問題或重大不利變化。

就萬科與泰禾合作最新進展，萬科是否已完成對泰禾盡調、是否滿意的問題，郁亮在10月31日的舉行的華東媒體交流會上表示，萬科與泰禾合作，很大程度是為了避免行業(yè)出現(xiàn)惡性事件，這是行業(yè)領跑者應該做的?！耙獏f(xié)調的關系很多，需要更多的時間?！?/p>

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