八成收入來源房產(chǎn)銷售中國文旅再向港交所遞交上市申請

來源：智能家居時間：2020-10-28 20:44

招股書失效不到一周后，中國文旅再次向港交所遞交了上市申請。

中國文旅更新的招股書顯示，截至2020年9月30日，中國文旅于恩平及中國其他地區(qū)擁有18個度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中8個項(xiàng)目為已竣工、5個項(xiàng)目為發(fā)展中、5個項(xiàng)目為持作未來發(fā)展。18個度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目包括11個待售度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、1個持作投資及自用度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、1個持作自行運(yùn)營度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目及5個持作未來發(fā)展的土地。

中國文旅成立于2018年，系中國文化旅游物業(yè)開發(fā)商。主營業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）、景點(diǎn)咨詢服務(wù)以及景點(diǎn)管理服務(wù)、酒店咨詢及管理服務(wù)以及旅游代理服務(wù)。公司的收益主要來自租賃酒店客房、提供餐飲及票務(wù)服務(wù)。

具體來看，招股書顯示，2017-2019年，中國文旅分別實(shí)現(xiàn)營收1.86億元、3.35億元、7.36億元，其中銷售度假物業(yè)分別為1.86億元、2.67億元、5.94億元，銷售度假物業(yè)收益占總收益分別為99.8%、79.8%及80.7%，而文化旅游業(yè)務(wù)收益分別僅占0.2%、20.2%、19.3%。

從中可以看出，中國文旅的主要收入還有八成來源于房產(chǎn)銷售，文化旅游板塊占比甚微。

土儲方面，截至9月30日，中國文旅擁有土地儲備總建筑面積約為150萬平方米，其中包括可供出售或持作營運(yùn)或持作投資及出租的已竣工建筑面積約10萬平方米；發(fā)展中建筑面積約40萬平方米；及持作未來發(fā)展或持作投資的建筑面積約100萬平方米，分別占總土地儲備約4.9%、28.2%及66.9%。

據(jù)了解，造成招股書失效的原因可能是擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內(nèi)完成對香港聯(lián)交所詢問問題的反饋。一般而言，審核內(nèi)容涉及上市要求、招股書中披露的范圍和質(zhì)量、IPO前吸引投資與合規(guī)問題等。

招股書顯示，2017年至2019年期間，中國文旅集團(tuán)銀行結(jié)余及現(xiàn)金以人民幣計值約為5160萬元、2.6億元及4.89億元；同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為8245.5萬元、1.3億元、4477.5萬元。

中國文旅于2017年末、2018年末及2019年末未償還銀行及其他借款分別約為1.53億元、1.02億元及5.78億元，其中一年內(nèi)需要償還的借款約5.35億元，占比92.54%，即現(xiàn)金無法覆蓋短債。2018及2019年該公司資產(chǎn)負(fù)債比率分別為632%、272.2%。

規(guī)模不大的中國文旅，與單一大股東中國奧園間的業(yè)務(wù)聯(lián)系也較多。

此外，招股書還顯示，2018-2019年間，中國奧園還是中國文旅的最大客戶。中國奧園在這兩年度分別貢獻(xiàn)收益1500萬元和4090萬元，占中國文旅總收益的比重分別為4.5%和5.6%。

中國奧園全資附屬公司悅景是中國文旅的單一最大股東，持股數(shù)量為28%。同時奧園集團(tuán)前股東趙文煒、前高管譚嘉偉、當(dāng)前高管林錦堂通過旗下公司，持股比例分別為27.5%、10%、4.5%。

這兩年中國奧園在文旅產(chǎn)業(yè)布局動作頻繁。2011年，奧遠(yuǎn)集團(tuán)入股了山水盛典文化產(chǎn)業(yè)有限公司。

今年，中國奧園正式入主京漢股份，成為其控股股東。10月26日，京漢股份公告稱，擬改名為奧園美谷。

京漢股份手中有不少文旅項(xiàng)目，例如太原伴山體育小鎮(zhèn)、河北淶源拒馬河·長城國際度假區(qū)、固安田園小鎮(zhèn)、重慶云湖間小鎮(zhèn)、雄安君庭酒店等。

中國文旅如若二度沖刺上市成功，那么中國奧園名下很有可能再增加一家上市公司。

匯生國際融資總裁黃立沖告訴界面新聞：“過去旅游度假項(xiàng)目的經(jīng)營壓力是很大的，他們的競爭地方是國人到國外去旅游和度假，要運(yùn)營起來很不容易，未來的機(jī)遇主要在于隨著國家進(jìn)入內(nèi)循環(huán)，出國旅游也變得愈來愈難，主要體現(xiàn)在簽證簽不出來和國家缺少外匯，這個時候回為國內(nèi)旅游度假帶來商機(jī)，但是與此同時也面臨市場同類產(chǎn)品過多，消費(fèi)不足的挑戰(zhàn)。”

對于體量過小的中國文旅而言，上市后能否取得進(jìn)一步的擴(kuò)張仍需觀察。

中國文旅在招股書中承認(rèn)，廣東省物業(yè)市場近年來競爭十分激烈。物業(yè)開發(fā)商已進(jìn)軍我們業(yè)務(wù)所在地區(qū)的物業(yè)開發(fā)市場。我們競爭對手的資源（尤其是財務(wù)資源）獲取管道可能較我們更具優(yōu)勢。我們未必能夠利用于廣東省恩平的經(jīng)驗(yàn)，以擴(kuò)展至廣東省其他地點(diǎn)及我們認(rèn)為具有增長潛力的中國其他地區(qū)。

現(xiàn)如今，文旅產(chǎn)業(yè)市場雖然很大，但入局者并非都能賺得盆滿缽滿，重倉文旅的新華聯(lián)，今年前三季度預(yù)計虧損6.3億至6.9億元，而去年同期為盈利1.63億元。

同樣2014年進(jìn)軍文旅地產(chǎn)的山水文園，于今年六月，將其位于嘉興的六旗樂園項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了融創(chuàng)中國，隨后七月，該公司首度掛牌雅詩閣山水文園服務(wù)公寓項(xiàng)目。前不久，又在甩賣酒店試圖籌資。

在新冠疫情潛在風(fēng)險下，文旅企業(yè)日子并不好過。此次，中國文旅二度沖刺IPO，能否成功仍需等待。

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