隨著社會日新月異，一幢又一幢大廈拔地而起，一個又一個樓盤鱗次櫛比，房價的漲跌，成了攔在我們面前的一塊大石頭，時刻牽動著我們的心弦。

那么房價到底是該漲還是該跌，存在著兩個截然不同的觀點。

一種觀點是一定要把房價壓下去，經(jīng)常碰到一些在買房中的朋友哦，聊起房價，他總是說政府是無所不能的，只要他愿意把房價壓下來，就一定可以把房價壓下來。對于房價，政府確實做了不少的努力，譬如去年全國就出了幾百條關了限購的政策。比如東莞，東莞戶籍最多允許買兩套房，沒有東莞戶籍的，本科學歷及以上需要半年社?；騻€人所得稅，本科學歷以下必須在東莞1年社?；蚶U納1年以上個人所得稅才有買房資格。

另一種觀點認為一定要把房價頂上去。好多年前，一位香港著名雜志的主編，寫了一系列文章證明香港的房價不能跌，他堅決反對當時的特區(qū)政府為窮人推出那么多的土地和廉租房。因為他認為香港很多人都是貸款買房的，他們的財富都放在樓房上，如果房價跌了，有一大批人的房子就會變成負資產(chǎn)，就會破產(chǎn)，因此房價不能跌。

不顧一切的房價降下來的做法不對，不顧一切要把房價頂上去的做法也不對。我們需要仔細區(qū)分，是哪些因素導致了房價上升，哪些因素導致了房價下跌。我們要讓哪些正面的能夠改善我們生活的因素更好的發(fā)揮作用。同時，我們要克服那些負面因素，使得房價能夠正確的反映人們對房屋的真實需求。

房價上漲有哪些正面因素

實際上，北上廣深這些城市的房價一直在漲，很重要的一個原因是聚集。很多人涌到這些城市生活，房價怎么會不貴呢？

在北京，有非常好的醫(yī)院。劇院、大學。就像北京大學，有好多課程都是對外開放的。生活在北京的人，他們所付的房價，買到的不僅僅是一套普通的房子，還要加上周邊可得的服務，它們的價格怎么會比別的城市，比邊遠城市便宜呢？

當然我們隨口就能說出很多城市?。簱矶隆⒖諝獠缓?、人與人之間發(fā)生的摩擦的機會更大等等。但人們?yōu)槭裁催€愿意留在大城市呢？那是因為人口高度聚集的地方，能夠提供比別的地方多得多的機會。

我們見過很多例子，那些一早就到大城市打拼的人，他們回到自己的家鄉(xiāng)，見到童年的伙伴。那些童年的伙伴，生活并沒有太大的改變，而他們當年的能力、智力、本事其實差不多。因為在不同的平臺上發(fā)展，遇到的是不同的機會，他們的人生軌跡也就漸行漸遠了。

人口集聚提高大城市的經(jīng)濟效率

現(xiàn)在有一個說法，說在北上廣深這樣的大城市，要留下GD的人口，而把ZD端的人遷走。這種說法有問題。如果一個城市只剩下GD人口，那這些GD的人口中就自然會變出ZD端人口，否則誰來打掃衛(wèi)生、修車、送快遞、看孩子呢？

在美國，一個鋼琴師的收入不一定比一個修車師傅高，開垃圾車的清潔工，收入可能比大學老師還要高。誰賺的多，誰賺的少，講的不是職業(yè)的貴賤，而是互相依賴的程度。

在大城市里，重要的不是你是誰，而是你跟誰在一起。不要以為非要得有天大的本事，才能夠在大城市里立足。人與人之間講究的，不是你個人的本事有多大，而是你的本事跟別人本事能不能相匹配，你們之間能不能夠互相服務。

大城市的人口集聚，是一個全世界都存在的大趨勢。2009年世界銀行發(fā)布一個報告，報告中提到了日本和美國這兩個國家不同地區(qū)的GDP所占的比例。日本有三個地方的GDP特別高：東京、名古屋和大阪，這三個地方的GDP加起來，超過日本GDP的80%。換句話說，即使整個國家中別的地方都沒有產(chǎn)出，日本的GDP總產(chǎn)出也沒有太大的變化。

同樣，美國大部分的GDP，也是有那十幾個我們喊得出名字的大城市產(chǎn)生的，這些城市包括紐約、波士頓、華盛頓、西雅圖、舊金山、洛杉磯、丹佛、休斯頓等。哪怕全美國都不生產(chǎn)，只剩下這十多個城市生產(chǎn)，美國的GDP也不會發(fā)生太大的變化。

這就是美國和日本多年城市化、人口自然集聚產(chǎn)生的結(jié)果。當年世界銀行的這份報告沒有發(fā)布跟中國相關的數(shù)據(jù)，但是我們可以想想，要是我們中國GDP占比比較高的城市，有北京、上海、廣州、深圳，可能還有成都、重慶，接下來可能就要算上香港和臺北了。

從這個角度來看，中國人口的集聚、中國城市化還沒有完成，這些大城市對房屋的需求還在增長。

如果房價上身是因為人口集聚造成的，那么這種集聚就是正面的，我們不應該抑制它。如果非要把人趕走，或者剝奪那些已經(jīng)來了的人，脫貧致富的機會，其實對這些城市的繁榮發(fā)展是不利的，對公民的自立自強也不利。

簡而言之，人口集聚和城市繁榮，都是是房價上身的正面因素。

房價上漲的負面因素

當然同樣存在的另一些因素，這些因素也使房價上升了，但它們是負面的。例如房屋交易不夠靈活，不夠頻繁；小產(chǎn)權房未能進入正常的流通渠道；城市規(guī)劃部門對房屋容積率限制太大；房子不能建得太高，限制土地的使用效率，等等。

同樣一塊地，如果房屋能夠建高一倍的話，那么就能夠提供建筑面積多一倍。這些限制也是促進房價上身的不利因素。當然這涉及到一個技術問題，我們到底能承受多高多密的房屋。而世界上各大城市的經(jīng)驗表明，高密度的城市在技術上是完全可行的。

分清了房價上漲的正反因素，我們才能對癥下藥。也就是說，不要破壞哪些正面因素，而要改正哪些負面因素。否則，只會讓城市住房成為更大的問題。

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