??作者：丁爽

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近幾年，百強房企銷售金額權(quán)益比逐年下降，合作開發(fā)已成為行業(yè)趨勢。

辯證來看，合作開發(fā)可幫助房企降低拿地成本，快速撬動規(guī)模增長，在進入新市場時，房企還可以通過多方合作的形式進行風險共擔。但與此同時，合作項目存在較大的管理難度，對房企管理能力提出了挑戰(zhàn)。

2020年，房企合作開發(fā)比例有折中發(fā)展之勢。原本銷售權(quán)益比較低的房企正在降低合作比例，但此前拿地權(quán)益比較高的部分房企，未來也將傾向于加大合作力度。

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)流程復(fù)雜，在合作開發(fā)上，“老司機”也不免遇難。合作項目管理過程中，房企做到哪些才能避免“踩坑”？

房企合作拿地態(tài)度分化

在當下市場環(huán)境中，合作開發(fā)具備多重優(yōu)勢，一方面，合作開發(fā)可在幫助房企撬動規(guī)模增長的同時，減少投入資金，降低市場風險；另一方面，合作開發(fā)可以形成強強聯(lián)合，比如資金優(yōu)勢方可以找到操盤能力較強的同行一起合作。

2020年，房企合作拿地態(tài)度出現(xiàn)分化。此前，奧園、融信、正榮等多家中型房企在業(yè)績會上積極表示，今年將通過增加聯(lián)合拿地積極擴儲；而旭輝在其2019年業(yè)績發(fā)布會上表示，2020年計劃將土儲權(quán)益比重提升到70%，未來持續(xù)穩(wěn)定在65%-70%之間。

在行業(yè)不斷逼近市場天花板的過程中，市場規(guī)模的水分也將進一步被壓縮，房企正在積極尋找可持續(xù)發(fā)展和規(guī)模擴張之間的平衡點，這是企業(yè)對合作開發(fā)模式態(tài)度出現(xiàn)分化的主因。

今年下半年以來，“三道紅線”監(jiān)管政策將出臺的風聲不斷，行業(yè)降負債大潮也隨之而來。未來，房企融資將進一步受限。由于合作拿地能夠有效降低成本、分散風險，加大合作比例有助于上市房企調(diào)節(jié)報表，因此市場上有應(yīng)對監(jiān)管政策，未來房企將加大合作拿地力度的聲音。

但從實操過程和市場端反饋來看，合作開發(fā)模式存在特定風險?？裳兄菐煺{(diào)研發(fā)現(xiàn)，在項目群訴事件增多的背景下，市場上合作開發(fā)項目更是成為了發(fā)生群訴事件的重災(zāi)區(qū)。而出現(xiàn)這一現(xiàn)象主要由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到的環(huán)節(jié)眾多，利益關(guān)系復(fù)雜，合作項目存在巨大的管理難度。

合作項目管理難點及注意事項

可研智庫調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企合作開發(fā)過程中，審批效率、管理費使用、成本認定、項目營銷等環(huán)節(jié)都存在較大管理難度。

以成本認定為例，在實操過程中，成本與招采一般都只設(shè)一個職位，由一方統(tǒng)管，另一方就面臨著成本虛增風險不可控的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)成本標準化管控存在較大難度，地產(chǎn)工程招標往往是由開發(fā)商向供應(yīng)商提出總體要求，由供應(yīng)商報價最終選定中標方。工程過程中涉及水泥、鋼筋等諸多原材料，某一原材料出現(xiàn)市場價格的波動，供應(yīng)商很有可能在另一部分中抽調(diào)。涉及到雙方合作開發(fā)的實操過程，還可能出現(xiàn)一方與供應(yīng)商串標提高價格，增加工程成本的情況。

而為避免踩坑，首先選擇志同道合的合作對象很重要。如果雙方一貫的開發(fā)節(jié)奏和節(jié)點把控不一致，很容易在項目開發(fā)、銷售過程中產(chǎn)生各種矛盾。另外，在選取合作對象時，要對其資金實力、內(nèi)部管控能力等方面做出全面考量，避免后期出現(xiàn)合作糾紛。

此外，敲定合作前，合作各方需對權(quán)、責、利做好明確的分工和分配。在合作協(xié)議中，合作方需要完善共同決策的機制，對項目開發(fā)到銷售全過程之間的重要環(huán)節(jié)做好細則，并在項目開發(fā)中做到互相監(jiān)督。另外，在費用支出上無差別進行嚴格審批，規(guī)范管理，能夠有效避免矛盾發(fā)生。

當然，由于各個項目具體情況不同，僅通過一套管理體系難以覆蓋合作項目中的方方面面，為合作項目選取經(jīng)驗豐富、善于溝通的管理者，有助于推動項目的有序進行。項目開發(fā)過程中，合作方應(yīng)該正視出現(xiàn)的矛盾并積極解決，避免出現(xiàn)消極應(yīng)對矛盾的情況，進而引發(fā)連鎖反應(yīng)。

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