預(yù)計(jì)四季度依然是購(gòu)房需求積極釋放的階段，就目前看，此類邏輯不會(huì)改變，這也說(shuō)明四季度房?jī)r(jià)將以降溫為主要特征。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于10月20日發(fā)布了最新一期全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，相比8月份0.6%的數(shù)值明顯收窄。這也是今年4月份以來(lái)最低的水平。

對(duì)比歷史上金九階段的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，可以看出，普遍呈現(xiàn)漲勢(shì)收窄的特征。尤其是2017年以來(lái)每年9月份的房?jī)r(jià)漲幅，均比8月份要小。實(shí)際上，傳統(tǒng)“金九銀十”階段恰是秋高氣爽時(shí)期，假期多，適合樓盤促銷。而這個(gè)節(jié)點(diǎn)也是房企追趕全年銷售目標(biāo)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，所以普遍會(huì)有降價(jià)促銷或讓利的做法，自然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅收窄或房?jī)r(jià)降溫。

但是今年金九的房?jī)r(jià)降溫，有著特殊的背景和邏輯。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，今年前9月，全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅均不超過(guò)1%，說(shuō)明今年房?jī)r(jià)本身就屬于降溫的階段。在房?jī)r(jià)難以強(qiáng)勢(shì)的大環(huán)境下，9月份漲幅繼續(xù)收窄，說(shuō)明各地市場(chǎng)依然是有一定的壓力，這種壓力其實(shí)也是房?jī)r(jià)降溫的邏輯。

從原因或邏輯上說(shuō)，至少有四點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注。第一、今年一季度各大房企的銷售節(jié)奏明顯被打亂了，加快完成銷售目標(biāo)成為關(guān)鍵。雖然二季度開始房屋銷售行情逐漸好轉(zhuǎn)，但是一季度確實(shí)帶來(lái)了較大的“傷害”和虧空，進(jìn)入9月份傳統(tǒng)的促銷季，房企自然需要加快銷售，以價(jià)換量的策略成為房企營(yíng)銷工作的主旋律。第二、今年9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)上可售的房源或庫(kù)存是比較多的。根據(jù)《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年9月份全國(guó)各地都在密集推盤，且推盤量創(chuàng)下了近10年的月度新高。市面上充斥著較多的房源，各大售樓處自然有一定的壓力，降價(jià)促銷才能加快客戶資源的導(dǎo)入。第三、“三道紅線、四檔管理”成為今年房企需要重點(diǎn)關(guān)注的紅線，降低負(fù)債改善現(xiàn)金流狀況成為關(guān)鍵。雖然此類紅線約束還沒有全面開展起來(lái)，但是加快降價(jià)促銷回籠資金已經(jīng)成為房企的共識(shí)。第四、今年三季度開始，全國(guó)至少有10個(gè)城市收緊了購(gòu)房政策。此類城市普遍都是核心的二三線城市，房企在此類城市項(xiàng)目的布局較多。在購(gòu)房政策收緊后，普遍都會(huì)調(diào)整營(yíng)銷策略和價(jià)格策略，自然會(huì)帶動(dòng)此類城市的房?jī)r(jià)降溫，其對(duì)于全國(guó)其他城市也有一定的影響。

在此類特殊的情況下，今年金九的房?jī)r(jià)走勢(shì)雖然符合預(yù)期，但邏輯點(diǎn)和往年是略有差異的。對(duì)于此類邏輯的判斷，有助于我們更好把握后續(xù)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。預(yù)計(jì)四季度依然是購(gòu)房需求積極釋放的階段，購(gòu)房者需要把握此類邏輯，以更好地預(yù)判價(jià)格走勢(shì)。就目前看，此類邏輯不會(huì)改變，這也說(shuō)明四季度房?jī)r(jià)將以降溫為主要特征。

當(dāng)然，在具體的購(gòu)房過(guò)程中，也要對(duì)不同市場(chǎng)價(jià)格有足夠的把握和清醒的認(rèn)識(shí)。第一、價(jià)格指數(shù)是統(tǒng)計(jì)學(xué)的概念，和購(gòu)房者接觸的房?jī)r(jià)、購(gòu)房成本等略有差異。今年預(yù)售許可證的發(fā)放明顯是放松了，所以不排除高價(jià)項(xiàng)目也在密集入市，這會(huì)影響成交結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)。若是看到一些城市成交均價(jià)在上升，那么也是符合預(yù)期的。第二、各地價(jià)格也略有分化，尤其是到了第四季度，一些南方的沿海城市房?jī)r(jià)更容易上漲，比如海景房等項(xiàng)目，這是相應(yīng)購(gòu)房者在不同城市置業(yè)時(shí)所需要注意的。第三、要警惕各類虛假的降價(jià)促銷動(dòng)作，雖然各地售樓處都有價(jià)格折扣等營(yíng)銷語(yǔ)，但是也要注意辨別價(jià)格折扣的真實(shí)性，尤其是在精裝修、搭售車庫(kù)等房源方面，更要防范銷售價(jià)格中的各類貓膩。

嚴(yán)躍進(jìn)（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）

來(lái)源：新京報(bào)

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