從去年“8·18”深圳先行示范區(qū)的利好消息，到今年“7·15”“史上最嚴(yán)”調(diào)控新政，政策對深圳樓市的影響，從去年和今年的國慶黃金周表現(xiàn)，可以明顯感知。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比去年黃金周，深圳今年國慶期間二手房成交量下降47%，腰斬近一半。

值得留意的是，相較于二手房市場明顯遇冷的狀態(tài)，今年國慶的新房市場卻穩(wěn)中有升。10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，較去年同期的358套上漲15%。

業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，一方面是“金九銀十”以來新房入市猛增，分流了部分潛在二手房客，另一方面是“7·15”新政對二手房市場的限制，將買家推到新房市場，這些都造成了黃金周新房和二手房的表現(xiàn)迥異。

記者在國慶期間以購房者身份，走訪了龍華區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)多個(gè)樓盤，整個(gè)市場并沒有出現(xiàn)購房者預(yù)期中的普遍降價(jià)促銷，但有樓盤通過違規(guī)“贈(zèng)送面積”為營銷噱頭，吸引購房者。有專家向記者分析，今年樓市黃金周效應(yīng)有所衰減，建議房企在最后三個(gè)月供應(yīng)量井噴的市場環(huán)境下抓緊出貨；而對購房者來說，接下來三個(gè)月或許是今年買房的最佳時(shí)機(jī)。

“打新”族的春天

“新房買到就是賺到，我國慶沒別的安排，就看新盤?！?月份已經(jīng)陪跑兩個(gè)盤的陸先生告訴記者，想看看國慶能不能遇上打折優(yōu)惠，說完馬不停蹄走進(jìn)了龍華某樓盤銷售中心。

實(shí)際上，早在國慶前夕，已有不少新盤搶灘黃金周。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布，國慶前一周就有8個(gè)新盤獲預(yù)售，9月30日至10月6日，又有4個(gè)項(xiàng)目入市，為“打新”一族提供貨量。

陸先生所看的樓盤位于龍華區(qū)，均價(jià)在55000元每平方米，比周邊市場價(jià)低2萬元左右。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤附近為工業(yè)區(qū)，離地鐵站1.6公里，配套欠佳。但由于政府限價(jià)，價(jià)格優(yōu)勢明顯，10月2日開盤當(dāng)日一早，銷售中心外排起長隊(duì)等待入場。10月7日，樓盤銷售告訴記者，目前已經(jīng)在清盤，僅剩幾套低樓層戶型。

從數(shù)據(jù)來看，國慶假期新房樓市整體穩(wěn)中有升。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳10月1日至7日新建住宅成交411套，較2019年同期的358套同比上漲15%。國慶期間深圳日均銷售面積為0.58萬平方米，同比上升16.4%。

雖然黃金周成交量較去年同期表現(xiàn)亮眼，但環(huán)比表現(xiàn)卻不盡如人意。9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套，環(huán)比下降41.7%。

事實(shí)上，這是由于深圳的“金九”新房市場表現(xiàn)尤為突出，成交4871套，創(chuàng)下近7年來9月份成交新高，出現(xiàn)不少“日光”盤。民軒攬翠臺(tái)9月28日開盤，249套住宅當(dāng)日售罄，認(rèn)籌359批；金融街華發(fā)融御華府9月27日開盤，390套房源9小時(shí)售罄；東部新盤碧桂園觀麓開盤當(dāng)天，352套房500多人認(rèn)籌。

一知名房產(chǎn)中介商告訴記者，新盤項(xiàng)目熱銷背后主要原因在于，“7·15”新政后，無房優(yōu)先的選房規(guī)則使得市場中簽率提升，不少剛需加入到了打新的隊(duì)伍。以光明網(wǎng)紅盤金融街華發(fā)融御華府為例，新政出臺(tái)后，雖然認(rèn)籌人數(shù)仍然不少，但相比一期394套房，認(rèn)籌數(shù)高達(dá)8998批，中簽率僅2.6%來說，金融街二期390套房，認(rèn)籌數(shù)2814批，中簽率已明顯提升。

“‘7·15’新政的一個(gè)核心內(nèi)容就是鼓勵(lì)加大供應(yīng)，而成交量與供應(yīng)量息息相關(guān)，市場回升在情理之中?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析，再加上對二手房增值稅免征期從兩年改到五年等對二手房的限制，也將不少二手買家推到新房市場。

9月30日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月，本年內(nèi)深圳市計(jì)劃入市的住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目64個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源35881套。即10月~12月，深圳還有3.5萬套左右的新增供應(yīng)，加上目前新房庫存的房源數(shù)量，總共有超過8.9萬套房源可供購房者選擇。

值得留意的是， 2020年計(jì)劃供應(yīng)的新房總面積約為523.55萬平方米，相較于去年，上漲了19.5%，是深圳近五年來最高的新房供應(yīng)。

對此，李宇嘉認(rèn)為，雖然供給量出現(xiàn)井噴，但深圳樓市的供需失衡狀態(tài)依然嚴(yán)重。他建議，房企在最后三個(gè)月供應(yīng)量井噴的市場環(huán)境下應(yīng)抓緊出貨；而對購房者來說，接下來或許是今年買房的最佳時(shí)機(jī)。

二手房的“涼秋”

相較于新房市場的熱度高漲，二手房市場則將“7·15”新政以來“賣的不賣、買的不買”的觀望態(tài)勢，延續(xù)到了國慶黃金周。

南山區(qū)某房產(chǎn)中介林先生入行已有6年，他告訴記者，往年的國慶黃金周是自己最忙的時(shí)候，每天穿梭于各小區(qū)帶看，不會(huì)有時(shí)間在門店坐著。但今年受政策調(diào)控影響，從1號到3號，總共帶看2批，“房東出手的意愿不強(qiáng)，買家也猶猶豫豫?！?/p>

房產(chǎn)中介帶客戶看房的批量，是衡量樓市熱度的重要指標(biāo)。據(jù)貝殼找房發(fā)布的2020年城市“十一”找房熱度統(tǒng)計(jì)，一線城市中，深圳總帶看熱度指數(shù)為67.37，在四個(gè)一線城市中排在最后；總帶看量同比僅增長10.5%，帶看增幅排在18個(gè)重點(diǎn)城市最后。

除了帶看量，從掛牌價(jià)、網(wǎng)簽量、成交量等指標(biāo)來看，國慶期間深圳的二手房已絕對降溫。交易量同比下降47%，腰斬近半，排在18個(gè)重點(diǎn)城市最末；成交均價(jià)比九月份低4%；新增掛牌量同比減少20%，同樣位居最后；但業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比，深圳排在18個(gè)城市第一，為42%，可見房東強(qiáng)烈的觀望態(tài)度和漲價(jià)預(yù)期。

“國慶前一天，一位業(yè)主把自己三居室的房子價(jià)格上調(diào)了60萬，我給他算了下，按照新政房屋增值稅及附加稅的一般稅率5.6%，他上浮的價(jià)格剛好覆蓋掉稅費(fèi)?！绷窒壬嬖V記者，國慶前將二手房價(jià)上調(diào)50萬~100萬元的不在少數(shù)，不著急出售的賣家都暫時(shí)不愿向市場妥協(xié)。

國慶樓市亂象頻出

國慶期間，為了吸引購房者，記者發(fā)現(xiàn)深圳有樓盤悄悄將“買房送面積”的手段，作為國慶的營銷賣點(diǎn)。記者以購房者身份，走訪了龍華區(qū)一個(gè)項(xiàng)目。銷售人員稱，雖然國慶沒有打折，但可以通過某種方式給記者優(yōu)惠十多萬元。在前往樣板房的電梯門口，保安和售樓人員要求記者把手機(jī)暫存在一旁的儲(chǔ)物柜中，稱要看的樣板間禁止拍照，所以不能帶手機(jī)。

進(jìn)電梯后，銷售人員告訴記者，B座的02、03戶型贈(zèng)送了半個(gè)陽臺(tái)的面積，等于為購房者優(yōu)惠了15萬元，但不要對外聲張。來到樣板間，售樓人員所稱的陽臺(tái)劃了一條黃線標(biāo)記，面積有約10平方米?！暗綍r(shí)陽臺(tái)可以自行改，轉(zhuǎn)化為套內(nèi)可使用面積?！庇浾咴陔S后的戶型圖上看到的陽臺(tái)遠(yuǎn)沒有10平方米。銷售人員表示，這部分贈(zèng)送面積也不會(huì)寫在購房合同中。

隨后，一起帶看的中介向記者解釋，開發(fā)商將一部分實(shí)用面積以陽臺(tái)名義來報(bào)建，政府規(guī)定陽臺(tái)面積只算一半到報(bào)建面積中，這樣開發(fā)商就可以少繳稅?！八圆蛔屌恼?，擔(dān)心外傳被查處?！?/p>

就此操作，記者咨詢了北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣律師。他告訴記者，對于購房者而言，所謂的贈(zèng)送面積無法受到法律的有效保護(hù)。再者，送陽臺(tái)的房屋均價(jià)，往往比不送陽臺(tái)的要貴，所以房款中實(shí)際上包括了這部分費(fèi)用。

他補(bǔ)充說，這種“偷面積”往往是涉嫌違規(guī)多建、超建，沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)劃條件去建設(shè)，是法律明令禁止的。后續(xù)一旦被相關(guān)部門處罰或拆除，除非贈(zèng)送面積寫入了合同中，否則往往難以索賠。甚至就算寫入了合同，因?yàn)槊x上是贈(zèng)送，也很難得到合適的賠償或補(bǔ)償，損失的還是業(yè)主。

除了違規(guī)“贈(zèng)送面積”，還有中介告訴記者，如果想要搶網(wǎng)紅盤可以付一筆“喝茶費(fèi)”進(jìn)行內(nèi)部鎖定房源。

實(shí)際上，上半年深圳寶安區(qū)就帶頭開展了打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的專項(xiàng)行動(dòng)，引發(fā)廣泛關(guān)注。當(dāng)時(shí)涉案的新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個(gè)樓盤，全部暫停了房源網(wǎng)簽權(quán)限。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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