很多朋友都知道，為了幫助大家了解更真實的樓市情況，我們其實是有個龐大的線下顧問團隊，可以根據(jù)大家的需求點對點解決相關(guān)的問題和項目咨詢

也正是如此，所以我們對于整個樓市的一線情況所發(fā)生的變化其實是非常敏感的，現(xiàn)在到了十月中旬了，有個緊急的事想要跟大家說下

上海樓市的回暖，正在全面鋪開

這已經(jīng)不需要任何預測了，事實就是沒有重視這件事的人其實已經(jīng)吃了大虧

先跟大家聊一個很散的點

也是顧問組發(fā)給我的，前幾天他們?nèi)チ颂似謻|交易中心，整體的場面是這個樣子的

整個交易大廳直接被擠爆了，甚至還有很多人排號整整排了三個小時才輪到自己

當然，在差不多的時間內(nèi)，我立馬讓朋友去了趟徐匯，他給我拍了一張照片，徐匯交易中心的畫面是這樣的，也是都坐滿了人

然后我問了下我們線下的顧問團隊和其他中介機構(gòu)，全部都告訴我，最近一段時間很多熱門的二手小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了緊急的跳漲，特別是一些小戶型掛戶口的，很多連房源都沒有了

在新房市場方面，9月底的時候，又出現(xiàn)了“千人搖”

靜安映二期一共204套房源，有效認籌數(shù)達到了1021組，認籌率超過500%，這是上海樓市出現(xiàn)的第8個“千人搖”的項目了

如果從整個數(shù)據(jù)層面看，上海二手房的成交量已經(jīng)連續(xù)6個月突破2.4萬，上個月更是直接突破了3萬套，創(chuàng)了這幾年的歷史新高

毫無疑問，站在這個時間節(jié)點看，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了典型的量價齊升的局面

且伴隨著成交量的不斷攀升，還有一個成交數(shù)據(jù)對上海樓市意義非凡，那就是成交周期

我隨機抽樣了鏈家今年26000多條成交記錄，按照竣工年限分為兩檔，2010年之后（品質(zhì)次新房）和整體的抽樣

發(fā)現(xiàn)了2個變化：

數(shù)據(jù)來源：鏈家二手房成交數(shù)據(jù)抽樣（深藍代表10-19年竣工項目，青綠色為整個上海）

1）上海二手房成交一套房的周期從2月的149天（5個月）已經(jīng)連續(xù)半年，每個月的成交天數(shù)都在降低

進入8月，鏈家成交單套房源的平均周期已經(jīng)縮減至96天（3個月出頭），整整快了2個月

而最近兩三年里，上海二手房的成交周期常年的維持在120-140天之間

2）10年以內(nèi)的次新房，所用的成交周期更短，比整體還要少2-7天（一周時間）

上海的新房和二手房在今年前八月，尤其在最近半年里，整體步調(diào)一致，產(chǎn)生了共鳴

跟大家聊一聊這一輪周期加快的來源，當然，這些都是來自一線的真實情況

我稱之為三種力量

第一種力量是來自于剛需上車的集中爆發(fā)

這3年的樓市靜淡期其實也集聚了大量的樓市購買力

前期要么是被限購，要么就是錢不夠，但還好，因為房價沒怎么漲，大量的剛需客戶經(jīng)過3年的沉淀，這些客戶要么是有了資格要么是有了錢

上海樓市三年的靜止期對于他們而言，其實是個天然的利好，讓很多有購房資格的人慢慢就形成了購買力

第二種力量是來自改善客戶需求出現(xiàn)井噴

一方面是如今的上海本土化的年輕購買人群中，恰巧趕上了父母老破小的置換和上海舊城改造帶來的福利，所以從一開始，他們的購買力其實就是很充沛的

所以我們所能感受到的來自于中內(nèi)環(huán)的各種瘋搶，其實就是因為有著這么一大批很強大的購買力，呈現(xiàn)出的一個很明顯的特征，就是中環(huán)內(nèi)大部分項目的購買者，很多都來自于周邊的老破小的住戶

而他們?yōu)榱速I新房，往往需要做的就是賣一買一，這樣的行為變多了，整個樓市的循環(huán)慢慢也就動了起來

第三種力量，出現(xiàn)新增購買力

這樣的購買力我覺得是受到了外部和內(nèi)部兩種力量的擠壓

什么是外部力量的擠壓

所以在這一輪的漲幅中，同為新一線的深圳已經(jīng)漲到了6.4萬左右每平，而上海目前的均價只是在5.7萬左右每平，當你把深圳與上海的房價進行橫向?qū)Ρ群?，會發(fā)現(xiàn)上海的房價竟然出現(xiàn)了相對來說的洼地

最近一個月，我所了解到的情況是，好幾個在深圳的朋友正在看上海的房子，他們的認為上海是低洼的

什么是內(nèi)部的力量，我覺得更多的來自于對未來上海樓市的不確定

比如前段時間出臺的對交大復旦同濟華師大這四所學校的學生所出臺的落戶政策，其實所帶來的心理層面的影響其實遠遠超過實際的影響

這次雖然放開了很多，但對于整體市場而言，所形成的影響其實并沒有那么大

但這樣的政策其實會形成新一輪的沖擊，大量的普通購房者都慢慢形成了一個共識，這個共識就是未來的不確定性在這樣的政策面前，越來越明顯

大部分的人都想要追求更高的確定性，也正是如此，原先沒有購房計劃的人也都紛紛前置了相關(guān)的購房計劃，這部分的購買力就突然被爆了出來

好，我們再來回答一個問題

上海樓市這樣滾燙的現(xiàn)狀會出現(xiàn)價格快速波動么

很多人擔心上海會出現(xiàn)“類深圳”的現(xiàn)象

其實這兩個城市很像，但這兩個城市又有很多不一樣的地方

深圳的常住人口基數(shù)是在1300萬左右，上海的常住人口在2500萬左右，上海的常住人口雖然是深圳的1.92倍

但深圳的土地面積真的是太小了，大概是2000平方公里，上海的土地面積是6300平方公里，上海的土地面積是深圳的3倍，如果換算成人均，深圳常住人口所擁有的土地面積僅僅是上海的0.68倍

換句話說，上海實在太大了，想要形成全盤的房價上漲，還需要一定的時間

另外根據(jù)國慶前的新聞，此次監(jiān)管要求銀行系統(tǒng)控制房貸規(guī)模，將涉房貸款的占比降至30%以下? ? ??

而根據(jù)當前的基調(diào)，剛需可能還會依然受到保護，投資性買房的話，下階段的貸款難度會越來越大

所以上海樓市下階段不會跟深圳一樣出現(xiàn)爆發(fā)式的狂增，不過點狀的一些個案也確實出現(xiàn)了價格波動

最后，還有一些其他的觀點想要跟大家分享下

隨著剛需的劇烈增多，外環(huán)部分產(chǎn)品也會借著這波勢能慢慢起來

過去我們?nèi)タ瓷虾Ｐ路渴袌?，會發(fā)現(xiàn)中環(huán)認籌最火熱，內(nèi)環(huán)次之，外環(huán)靠邊，但未來會發(fā)生很強的變化，因為剛需購買力越來越強，有限的資金會帶動外環(huán)一些離地鐵比較近的上車盤出現(xiàn)比較明顯的漲幅

比如大虹橋、泗涇、江橋、浦江一些上車性價比新房，可能會去化加速

除此之外，外環(huán)那些同樣的面積做出更多房間也就是功能性更強的房子，也會受到越來越多的追捧，因為這些低總價的戶型是完全滿足新購買力的需求的

同時，新購買力對于地段的認知是不強的，會在全上海找房

特別是兩個價位段的房源受到的關(guān)注度會更大，500萬以下和500-800萬的這一中間段會迎來全新的行情

因此一些中間段板塊會迎來不錯的行情，比如金橋、嘉定新城、閔行七寶莘莊，這些區(qū)域因為總價低、板塊氛圍好、品質(zhì)尚可，未來會得到越來越多的認可

今年上海的剛需供應量不多，下半年更是如此，所以現(xiàn)在可以稍微抓緊點時間。

相關(guān)知識

最近倆月，上海樓市到底怎么了
伊萊克斯洗衣機怎么樣？用了倆月不得不豎大拇指
最近的市場，又變了！
80后買房者:經(jīng)濟下降 房價上漲 這到底是怎么了?
地產(chǎn)股動了！聊一聊上海樓市
2021年,房子到底買不買?
上海、深圳,同時傳出樓市大消息!
這些城市房價到頂，趕緊逃離！
抑樓市"虛火" 開年不到倆月中國各地出手調(diào)控逾70次
上海樓市:重磅消息!上海對于樓市調(diào)控接連重拳出擊!