文/子木

來源/子木聊房

“2021年，房子到底買不買？”

最近這個問題突然多了起來，才知道年關(guān)將至，2020馬上要結(jié)束了。

查了一下去年同期事件，才知道首個新冠病例正是這幾天隱現(xiàn)在武漢市井，不禁心頭一震。如果不提，很多人可能都已經(jīng)忘卻了。

倒回去看，2020年除了疫情，還有汛情、火災(zāi)、豬價大漲、原油跌穿、蛋殼破裂，無論窮富，大家日子都不太好過。

不過一連串的黑天鵝事件，也讓我們懂得了“禍兮福兮”。

例如在經(jīng)濟層面，我們第一次跌落至罕見的負增長區(qū)間，又通過內(nèi)需消費市場艱難爬坑。

同時我們發(fā)現(xiàn)，失去房地產(chǎn)的經(jīng)濟馬車也能走出一條新路，雖然是被迫嘗試，但也為今后堅持“脫鉤房地產(chǎn)經(jīng)濟”埋下了伏筆。

值得注意的是，今年年尾的樓市，同樣暗流涌動：

一方面，深圳、成都、西安等多個出現(xiàn)萬人搖的城市因過熱紛紛出手調(diào)控，打擊“打新炒房”；另一方面，哈爾濱、平潭、湛江等三四線城市樓市萎靡，爭先出臺降價、調(diào)整公積金等“救市”措施。

那么這一切對2021年的樓市有何寓意？2021年大家到底該不該買房？下面子木用全新的視角幫大家分析解讀。

1

去年同期，我寫過一篇同名文章，《2020年，房子到底買不買？》，在文中我預(yù)測了2020年樓市趨勢，現(xiàn)在看來，除了疫情導(dǎo)致小陽春時間延后以外，其他判斷均一一應(yīng)驗。

例如樓市會迎來小陽春，但很快會回歸平靜；2萬億流入市場，并不會掀起樓市大潮；調(diào)控三年之久的一二線城市房價將觸底反彈；三四線城市將進入重災(zāi)區(qū)……

以此，再結(jié)合著今年行情，可以肯定，2020年是中國樓市的重要轉(zhuǎn)折點，2021年則是“新周期”的第一年。

過去的樓市一直有個規(guī)律，“三年之小，五年之大”，意思是三年小周期，五年大周期，每到這兩個時間節(jié)點，政策就會放松，誕生一輪大小漲幅。

但現(xiàn)在，這個規(guī)律已經(jīng)被完全打破。

今年正值調(diào)控三年，全國樓市非但沒有放松調(diào)控，反而愈演愈烈，從年中開始，城市房價只要有上漲苗頭，均升級了調(diào)控法令，甚至啟動問責(zé)制打擊房價。

前幾天副總理在房地產(chǎn)重磅會議講到一句話很重要：“時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦?！?/p>

意味著2021年，當局還會延續(xù)今年對房地產(chǎn)的態(tài)度，不得輕松。至于為何如此堅決，在我看來有兩個原因。

一是源于疫情之后，我國經(jīng)濟發(fā)展主線轉(zhuǎn)向“國內(nèi)大循環(huán)”。我這幾天在讀張占斌張院長主編的《國內(nèi)大循環(huán)》，書中收錄了幾十位國家級經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組成員的主要觀點。其中黃奇帆說：

“實現(xiàn)大循環(huán)，主要在于構(gòu)建內(nèi)需體系，癥結(jié)在收入，在就業(yè)。未來實現(xiàn)4億多中等收入人群倍增，6億多中低收入人群減半，方可練成?！?/p>

意思很簡單，實體經(jīng)濟運轉(zhuǎn)起來，人們才能有錢消費，在這個層面上高房價是制約大循環(huán)的最主要因素，必須遏制。

其次，經(jīng)歷過疫情打擊，今年中央對地方不再設(shè)定GDP增速目標。地方不再以此作為政績?nèi)蝿?wù)，長期的“博弈矛盾”隨之化解，房價失去主觀上漲動力。

所以我國樓市儼然進入了以經(jīng)濟為主導(dǎo)的“新周期”。

2

新周期有三個特征，一是大分化，二是拒炒房，三是良性增長。

過去我們在研究樓市，房價是否上漲是有規(guī)律的，例如輪動效應(yīng)：一線城市漲完，環(huán)周邊漲，然后是二線城市、三四線城市。

然而在2020年，你會看到，除了大灣區(qū)深圳大漲，帶動周邊惠州和東莞以外，其他城市的房價有的漲有的跌，呈混亂局面。

但我們又在混亂中窺見了新的秩序：

各個城市房價增長跟經(jīng)濟、居民購買力高度相關(guān)，炒作風(fēng)氣退散，市場由剛需主導(dǎo)。

例如今年的北京和上海市場，三年壓制的購房需求井噴，疫情之后行情火熱直至年尾，這種由剛需推動的市場行情筑實了底部，房價迎來反彈，當然房價不會全面大漲，但地段價值會凸顯出來。

相對于一二線城市分化，三四線城市則步調(diào)一致，用我去年的預(yù)測“重災(zāi)區(qū)”并不為過。

過去三四線城市的房子賣不出去，地方想的辦法是松綁政策，降低購房利率和首付門檻，用“限跌令”卡住房價，借用炒房客之手引剛需入市接盤。

但今年不同，從前段時間繼哈爾濱之后，平潭、湛江等城市提出的救市政策來看，這次采用的是公積金激勵和鼓勵開發(fā)商降價的形式。

明眼兒人都能明白，這意味著三四線城市徹底陷入了困境。

之前還能“繃住”，而現(xiàn)在“禁止炒房客”的利刃懸掛頭頂，松綁調(diào)控就會被問責(zé)，地方?jīng)]辦法，只能退一步讓利，甚至犧牲地價利益。

可見，2021年的三四線樓市會愈加艱難，像哈爾濱、平潭這樣鼓勵開發(fā)商降價打折的現(xiàn)象會成為普遍現(xiàn)象，而在“買漲不買跌”的情緒中，二手房下跌程度會更大。

3

那么在2021年的新市場周期中，房子到底買不買呢？到這里大家心里想必有了一些答案。

身處于三四線城市中的你，如果不在城市群，尤其是北方的三四線城市，不用著急，2021年大概率是橫盤陰跌的行情，時間拉得越長，開發(fā)商讓利空間越大。

同時著重關(guān)注二手房市場，2018年棚改權(quán)限收回后，經(jīng)過2019-2020兩年的洗禮，被三四線套牢的炒房客預(yù)期會破裂，明年是大量出貨的一年，筍盤如“雨后”般泛濫。

要注意的是，明年三四線城市的「期房」盡量不要買。

因為房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，2021年有“三道紅線”監(jiān)管，整體融資能力縮水。尤其是小城市的開發(fā)商，杠桿背得高，自身資金實力不足，前幾年拿地價格又高，很難扛住接下來的漫漫橫盤周期。

無論是爛尾還是質(zhì)量差，都不是你想看到的。

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對于一二線城市來說，2021年調(diào)控政策穩(wěn)定，那么買房就只能借鑒一個規(guī)則：

自身周期。

何為自身周期呢？就是你所在的這個城市被調(diào)控了多久，有沒有進入房價底部區(qū)間，每個城市都是不一樣的。

講到這里肯定很多人懵圈了，這么難的問題怎么分析？別著急，下面我總結(jié)了幾條規(guī)律給大家，作為判斷依據(jù)：

首先按照正常市場規(guī)律來講，一般城市遇到嚴格的調(diào)控政策，需要經(jīng)過3年左右的擠泡沫時間，房價才會進入底部區(qū)間。

所以今年剛出來“限購限貸”調(diào)控政策的城市，諸如深圳、東莞、寧波、無錫、南京、西安等城市，不用著急上車，2021年房價大概率會回調(diào)。當然如果有與二手房價倒掛的新盤上市，還是可以搶的。

其次要關(guān)注經(jīng)過3-4年調(diào)整，已經(jīng)進入或者馬上可能進入底部區(qū)間的城市。

在這里要注意表格中“2019年2月”和“2020年12月房價”的對比，如果接近2年的時間房價是增長的，說明房價已經(jīng)夯實基礎(chǔ)，觸底反彈，尤其是調(diào)控時間達到3年以上的。諸如北京、上海、成都、重慶、長沙、合肥等城市。

如果房價持續(xù)下跌的，說明房價還在回調(diào)周期中，明年還要等待觀望。

不過調(diào)控達到3-4年時間，尤其是20%的回調(diào)幅度已經(jīng)打掉了部分泡沫。在2021年要著重關(guān)注天津、鄭州、濟南、青島、石家莊等城市，大概率會見底，具體還要跟蹤數(shù)據(jù)，屆時我會根據(jù)成交量和房價指數(shù)幫大家推算。

其中山東省是上一輪房價撤回最嚴重的省份，這些城市的經(jīng)濟基本面值得反思。還有環(huán)北京城市廊坊，相對于最高點腰斬，目前也進入了橫盤筑底階段。

當然進入底部區(qū)間并不意味著房價要馬上反彈，如果購房力之前被嚴重消耗，經(jīng)濟又跟不上來，只能落得個持續(xù)橫盤的下場，2010-2015年超級大橫盤周期歷歷在目，這點我們都要注意。

5

現(xiàn)在來看，2020年三四線城市完成了最后的補漲階段，從2015年開始，為期五年的房價大周期徹底結(jié)束，2021年是中國樓市嶄新的一年。

在這新周期中，炒房客被阻擊在外，城市房價完全由剛需和經(jīng)濟驅(qū)動。房價進入底部區(qū)間的可以上車，剛被調(diào)控或者出臺救市政策的城市，則要耐住性子去等。

經(jīng)過上一輪周期，我們發(fā)現(xiàn)中國的房價并非只漲不跌，神話已然破滅。

拿廊坊來說，接近50%的回撤，足夠讓一個家庭的財富毀滅，而像天津、石家莊、濟南等城市，20%的回撤，足夠讓一個普通家庭多背負十幾年的貸款。

樓市機會越來越少，在“繃緊”的調(diào)控主基調(diào)下，獲利者只存在于5%的人群中。

接下來買房變得不再著急，但如果買房就一定要靜下心認真判斷。

愿2021年，你我共勉，共同迎接。

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