作者：陳一朵

來(lái)源：鎂地產(chǎn)

最近我在糾結(jié)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在住的房子太小，做夢(mèng)都想住大房子，經(jīng)過(guò)反復(fù)權(quán)衡，我相中了廣州東郊一個(gè)板塊，但現(xiàn)在拿不定主意的是：到底是買(mǎi)這個(gè)片區(qū)默默無(wú)名的二手房，還是買(mǎi)那個(gè)被廣告狂轟濫炸的一手？

二手房的優(yōu)勢(shì)是買(mǎi)了馬上就能住，即使不住，還能馬上收租，而且價(jià)格實(shí)在，按揭壓力小。但一手房的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品好，戶型、裝修、園林都是我喜歡的style。

為了把這個(gè)問(wèn)題想清楚，我認(rèn)真分析了一下，把二者各自的利弊都捋了一遍，寫(xiě)在這里和大家分享：

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一手房的優(yōu)勢(shì)

1、產(chǎn)品更好。

先說(shuō)戶型。

以前房?jī)r(jià)不高的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商對(duì)房子面積的使用沒(méi)有那么充分，大兩房、大三房是主流。如果是港商開(kāi)發(fā)的房子，戶型往往“創(chuàng)意”多過(guò)“方正”，“飛機(jī)房”、“跑道房”屢見(jiàn)不鮮。

時(shí)代在變，尤其是二胎時(shí)代，這些曾經(jīng)流行的戶型，反而成了槽點(diǎn)，在二手市場(chǎng)很不好賣(mài)：因?yàn)橥瑯邮?0平米，以前的戶型很多只做到兩房，而現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商基本可以做到三房、四房。

當(dāng)然，90平的三房戶型，在現(xiàn)今的樓市優(yōu)勢(shì)也不明顯了。不斷高漲的房?jī)r(jià)，逼著開(kāi)發(fā)商瘋狂創(chuàng)作各種“神戶型”，用性?xún)r(jià)比吸引客戶。

逛一圈新盤(pán)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，70平三房、80平四房、90平五房都不是事兒，而且能給你做到戶型方正、干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)，再加一個(gè)闊氣的陽(yáng)臺(tái)......只有你想不到的，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商做不到的。

廣州某新盤(pán)86平四房?jī)尚l(wèi)戶型

除了戶型，還有小區(qū)的配套。比如10多年前的小區(qū)，車(chē)位配比很低，有的小區(qū)甚至都沒(méi)有停車(chē)位，更不要說(shuō)游泳池、健身房這樣的配套了。

而現(xiàn)在的一手房，人車(chē)人流、游泳池、會(huì)所、園林、健身房、體育公園、社區(qū)商業(yè)、幼兒園、小學(xué)，都是標(biāo)配了。住到這樣的一手房，可以一站式滿足所有日常生活需求，非常的省心。

2、圈層一致

一手房業(yè)主的圈層比較一致。

現(xiàn)在的新盤(pán)，一般都有比較清晰的定位，剛需盤(pán)、改善盤(pán)、豪宅盤(pán)，所以大家的準(zhǔn)入門(mén)檻是差不多的，這就意味著業(yè)主的圈層也不會(huì)差太遠(yuǎn)。

舉個(gè)例子，單價(jià)10萬(wàn)的一手盤(pán)和二手盤(pán)，哪個(gè)的圈層更穩(wěn)定呢？當(dāng)然是一手。不管在哪個(gè)城市，買(mǎi)得起10萬(wàn)一平的人，都是精英人群了。

但二手房就不一樣了，也許現(xiàn)在賣(mài)5萬(wàn)一平，但10年前可能是5000一平，那10年前花5000元買(mǎi)入的人，和現(xiàn)在花5萬(wàn)元買(mǎi)入的人，很可能不是一個(gè)層次。

千萬(wàn)不要小看圈層這個(gè)因素。如果不是同一圈層，生活方式、思維方式可能會(huì)存在巨大差異，住到一起，難免會(huì)產(chǎn)生矛盾。

舉個(gè)例子，我有個(gè)朋友兩年前住進(jìn)深圳一個(gè)單價(jià)9萬(wàn)的小區(qū)，卻沒(méi)想到，有的業(yè)主竟然為了節(jié)省幾毛錢(qián)的公攤電費(fèi)，要求物管關(guān)掉大堂和電梯的空調(diào)，改吹電風(fēng)扇。就為這事兒，業(yè)主群了還爭(zhēng)論了很久。

除了生活方式的差異，教育觀念也可能存在很大差異。住到同一個(gè)小區(qū)，子女上學(xué)難免會(huì)在一個(gè)學(xué)校，到時(shí)候，月入10萬(wàn)的人和月入8000的人，會(huì)不會(huì)又因?yàn)榻逃^念不同，而發(fā)生矛盾呢？

所以，有的人為了避免這些問(wèn)題，直接選擇一手房，這在豪宅客戶中更常見(jiàn)。而有的開(kāi)發(fā)商，為了迎合富人的需求，干脆全部做兩三百平米的大面積，一個(gè)小面積的戶型都沒(méi)有。

3、省事、稅費(fèi)低

買(mǎi)一手房，可以直接去營(yíng)銷(xiāo)中心了解產(chǎn)品，不用到處看房，跟中介斗智斗勇。就算有中介帶看，流程也簡(jiǎn)單得多。如果看中了房子，下定、簽合同、付首付、貸款（一次性除外），總體的流程比較簡(jiǎn)單，第一次買(mǎi)房的人也不會(huì)慌。

更重要的是，一手房的稅費(fèi)明顯比二手房少。以廣州為例，二手房交易，除了中介費(fèi)，一般還需要繳納契稅、個(gè)人所得稅，如果戶型超過(guò)144平米或者小區(qū)容積率小于1，還要交5.6%以上的豪宅稅（營(yíng)業(yè)稅）。

相比而言，一手房的稅費(fèi)就簡(jiǎn)單得多，一般只用交1個(gè)點(diǎn)的契稅，而且不用交中介費(fèi)。同樣一套300萬(wàn)的房子，買(mǎi)一手房最多能省十幾萬(wàn)的稅費(fèi)。

此外，如果你想買(mǎi)別墅、大平層或者公寓，一手房的優(yōu)勢(shì)就更明顯了，因?yàn)橐皇质袌?chǎng)不用交營(yíng)業(yè)稅（豪宅稅）。以公寓為例，一套200萬(wàn)元的公寓，一手市場(chǎng)，一般只需要交兩三萬(wàn)的稅費(fèi)，而到二手市場(chǎng)，很可能就要交二三十萬(wàn)的稅費(fèi)了。

這也是為什么公寓、寫(xiě)字樓、別墅在二手市場(chǎng)不好賣(mài)的原因之一。

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二手房的優(yōu)勢(shì)

1、地段更成熟

如果你對(duì)地段特別有要求，但又買(mǎi)不起10萬(wàn)+的新房，二手房是更好的選擇。無(wú)論是北上廣深，還是國(guó)內(nèi)重點(diǎn)二線城市，中心城區(qū)、好的位置基本只剩下二手房了，要想在這些地段安家，買(mǎi)二手比一手便宜太多，選擇也多很多。

在“遠(yuǎn)大新”和“老破小”的PK中，那些選擇“老破小”的，就是看中二手房的地段優(yōu)勢(shì)。

2、建筑質(zhì)量可能更好

這幾年，隨著土地成本越來(lái)越高，限價(jià)政策不斷加碼，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。

為了節(jié)省成本、趕進(jìn)度，有些開(kāi)發(fā)商不得不在材料、做工等方面“做減法”，導(dǎo)致房子質(zhì)量大不如前，天花板滲水、墻磚脫落、電梯頻出故障等問(wèn)題層出不窮，業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象越來(lái)越多。

比起不確定性較強(qiáng)的一手房，選擇那些口碑好的次新房，踩雷的幾率會(huì)小很多。

3、即買(mǎi)即住

對(duì)于心急的朋友，二手房最大的優(yōu)勢(shì)，在于可以即買(mǎi)即住。

一手房大多是期房，如果不是尾盤(pán)，一般都要兩三年后再交房。如果你買(mǎi)首套房或置換，在此期間必須租房住，不僅費(fèi)錢(qián)，還不一定住得舒服。二手房就不存在這個(gè)問(wèn)題，過(guò)戶完就可以收房，如果房子比較新，可以直接入住。

2018年，我有兩個(gè)朋友同時(shí)買(mǎi)房，A買(mǎi)了二手房，刷了墻、添置了幾件家具，三個(gè)月后就搬進(jìn)去了；B買(mǎi)了新房，今年下半年才能交房，這兩年都租房住，房租已經(jīng)花了近20萬(wàn)。這筆錢(qián)，可以包攬他新房里所有的家具家電了。

（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

4、學(xué)位的確定性更好

二手房的確定性，也比新房高得多。

你看到這個(gè)小區(qū)是什么樣的，住進(jìn)來(lái)就是什么樣的。沒(méi)有特殊情況的話，小區(qū)的配套、綠化、容積率、樓間距、戶型等等都不會(huì)變。

更重要的是，二手房學(xué)位相對(duì)更穩(wěn)定。近幾年我們看到的學(xué)位維權(quán)事件，基本都發(fā)生在一手盤(pán)：學(xué)校還在圖紙上，到底能不能真的落地，學(xué)位能否滿足小區(qū)所有的孩子，誰(shuí)也不敢打包票。

相比而言，二手房經(jīng)過(guò)了時(shí)間的考驗(yàn)，對(duì)口的學(xué)校你都查得到、看得到，不會(huì)被放鴿子。而且周邊人群比較穩(wěn)定，不像新樓盤(pán)一下子新增幾萬(wàn)人居住，學(xué)位供應(yīng)不會(huì)太緊張。

5、環(huán)境干擾因素更少

二手房還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是它周邊的環(huán)境穩(wěn)定，干擾性因素較少。

二手房因?yàn)殚_(kāi)發(fā)時(shí)間早，很多都是在農(nóng)田上建造的，比如珠江新城、番禺的大部分小區(qū)，過(guò)去都是農(nóng)田、村落，這些土地沒(méi)啥污染，比較安全。

但這幾年建的新房就不一定了。好的地被開(kāi)發(fā)完了，只能退而求其次，近些年開(kāi)發(fā)商拿的地，有相當(dāng)一部分都是舊廠改造的，土地可能存在一定的污染性。

此外，買(mǎi)新房還得擔(dān)心，附近會(huì)不會(huì)突然冒出個(gè)垃圾焚燒廠，二手房周邊的環(huán)境已經(jīng)很穩(wěn)定，這種可能性就小得多。

小結(jié)：

總體來(lái)看，廣大的二三線城市，新房市場(chǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)幾乎是壓倒性的勝利。但在一線城市，特別是京滬深，二手房交易量比一手還高。在這三個(gè)城市談?wù)摗疤幏壳榻Y(jié)”，是矯情的。

好，今天就寫(xiě)到這了，買(mǎi)一手房還是二手房？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，大家還要什么想說(shuō)的，歡迎到評(píng)論區(qū)留言。

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