千條樓訊不及一筆建議?！沂侨?，你相見(jiàn)恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！

以下為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：三叔，剛來(lái)深圳2年，還沒(méi)有房票，想買套房保值，看了萬(wàn)科紅三期公寓兩房260萬(wàn)左右，附近有百鴿籠地鐵站和萬(wàn)象匯，出行居住都很方便，能否買來(lái)出租？

回答：買錯(cuò)一套房，十年漲跌兩茫茫啊。公寓一直不推薦，漲幅慢如蝸牛不說(shuō)，稅費(fèi)還很高，轉(zhuǎn)手困難，流通性受阻。

提問(wèn)：新人首問(wèn) 三叔你好，我先生是香港人婚前一套深圳房子有貸款記錄，我是深戶有套公寓全款，重慶有房貸記錄已還清?，F(xiàn)在深圳兩套賣掉出來(lái)現(xiàn)金一千萬(wàn)準(zhǔn)備置換一個(gè)升值潛力大一點(diǎn)的房子，請(qǐng)問(wèn)以我名義去買要首付六成了嗎？月供大概三四萬(wàn)左右。

打新可以免豪宅稅所以目前主要想打新，打新還是二手您怎么看？新盤中有什么推薦呢？我們自己不準(zhǔn)備在深圳念書，但是有一定學(xué)位的房子可能保值點(diǎn)。潤(rùn)四，海德園，懿府是否都是比較優(yōu)秀的標(biāo)的？玖悅臺(tái)和招商臻府我們也去看過(guò)不太看中?？茨?9年底的文章主要推薦寶中前海，在今年漲起來(lái)以后是否現(xiàn)在不太好入手容易站崗？東?；▓@二期您怎么看，還有香蜜湖一帶的房子？另外，香港樓市您怎么看呢？非常感謝

回答：你好。深圳無(wú)房有貸款記錄，總價(jià)750以上需要六成。建議打新。潤(rùn)4、海德園、懿府都不錯(cuò)，值得一試。東?；▓@二期帶深高南，樓齡偏老，純投資不是很建議。香蜜湖一帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的支撐，房?jī)r(jià)比較的堅(jiān)挺，如合正香蜜原著、香格麗苑都可以看看。HK由于局勢(shì)和疫情影響，經(jīng)濟(jì)也在逐漸衰退，崛起的深圳吸收不少HK投資，因此，資金外流，經(jīng)濟(jì)衰退，HK未來(lái)房?jī)r(jià)并不樂(lè)觀。

三叔好，最近有了解南山西麗有兩個(gè)新盤，想打新，一個(gè)是遠(yuǎn)洋天著，預(yù)計(jì)價(jià)格7萬(wàn)多點(diǎn)，帶裝修。另一個(gè)是深鐵閱山境，預(yù)計(jì)價(jià)格8-9萬(wàn)，毛坯。我們是想置換，可以自住又保值的三房，上班上學(xué)都在南山。你能幫忙分析這兩個(gè)盤的特點(diǎn)，各自的優(yōu)劣勢(shì)嗎？謝謝

回答：你好。遠(yuǎn)洋天著，景觀好，安靜，價(jià)格香，缺點(diǎn)是旁邊農(nóng)民房多，學(xué)位一般，戶型大。深鐵閱山境，景觀好，有小戶型，缺點(diǎn)臨近留仙大道和南坪快速，受噪音影響大，地段相對(duì)封閉有點(diǎn)偏，被留仙大道隔離開(kāi)來(lái)，小區(qū)面積小，配套不完善。西麗盤少，都值得一試。

提問(wèn)：小孩大的2022年上小學(xué)，打算去私立小學(xué)(如果買了好學(xué)校的學(xué)位房也可以去對(duì)應(yīng)學(xué)校上)，小的剛出生，目前布吉一套房自住，基本沒(méi)有漲幅，想提前為小孩上學(xué)規(guī)劃同時(shí)給資產(chǎn)帶來(lái)增值，希望初中是上一梯隊(duì)的初中，現(xiàn)在有點(diǎn)糾結(jié)怎么弄，

    1.現(xiàn)在入手南二外周邊的沒(méi)有居住體驗(yàn)的例如海洋之心的小房子，等老大上初中了過(guò)來(lái)南二外這邊租房子??；就是擔(dān)心買了會(huì)橫盤很久，學(xué)區(qū)政策也有變化；

    2.現(xiàn)在買個(gè)投資型的房子，等過(guò)幾年把這個(gè)賣掉換一梯隊(duì)初中學(xué)位房，那個(gè)時(shí)候估計(jì)也是只能買小戶型，再租房子住，但是可以根據(jù)學(xué)校政策和排名情況變動(dòng)。

    3.個(gè)人覺(jué)得寶中天悅龍庭位子挺喜歡的，但是目前這里的學(xué)位屬于什么等級(jí)？可以先入這里1200萬(wàn)以內(nèi)的看學(xué)校后續(xù)情況再出或者自用嗎？

    4.布吉目前這套沒(méi)有漲幅的房子應(yīng)該怎么處理比較好？沒(méi)有漲的話現(xiàn)在賣也是感覺(jué)虧的。

請(qǐng)問(wèn)哪種方案比較好呢？您有其他建議嗎？

去看了陽(yáng)光里雅居和陽(yáng)光花地苑，周邊感覺(jué)不是很好，還有前海港灣花園，請(qǐng)問(wèn)1200萬(wàn)左右的投資的話怎么選呢？謝謝您！

回答：你好。1、小孩2022年才上小學(xué)，現(xiàn)在考慮初中學(xué)位有點(diǎn)早了，學(xué)區(qū)政策變動(dòng)大，不建議現(xiàn)在買。2、該方案可考慮?？煽紤]買個(gè)地段價(jià)值大的房子，帶潛力學(xué)校的。等過(guò)幾年學(xué)校成績(jī)變好+地段價(jià)值，就是好的投資品。3、天悅龍庭可以考慮，帶海旺中學(xué)，海旺學(xué)校是弱第二梯隊(duì)，這兩年的名次也是提升很快。還可看下幸福海岸、西城雅筑。4、布吉樓盤叫什么？

提問(wèn)：您好，有感于您的專業(yè)度和同理心，特來(lái)請(qǐng)教。有一張孩子的三成房票，擬將舊房置換，將來(lái)給娃住。1500萬(wàn)以內(nèi)預(yù)算，因不著急住，更傾向于新房。打新2年未果，我家這種情況，想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)，是隨緣還是盡快用掉房票？感謝

回答：你的需求基礎(chǔ)有三個(gè)點(diǎn)：孩子剛需自住，舊房置換，三成房票，有這三點(diǎn)，換是必須的，1500萬(wàn)預(yù)算，說(shuō)明不差錢。既然一定要換又不差錢，為何兩年都沒(méi)買?因?yàn)橄胍奶?，又要高價(jià)賣舊房，又想低價(jià)買新房，又想買到倒掛盤，只想萬(wàn)無(wú)一失，最終就是什么也沒(méi)做，眼睜睜看著這一波漲。

雖然嘴上說(shuō)不急和隨緣，但實(shí)際結(jié)果是，如果兩年前買了，并且買對(duì)了，1500萬(wàn)已變成了2000萬(wàn)，甚至2500萬(wàn)，現(xiàn)在買，1500只能買到兩年前1000萬(wàn)的房子，細(xì)算下，1000萬(wàn)已經(jīng)擦肩而過(guò)。下一步怎么辦，馬上行動(dòng)，先把舊房掛出去，同步開(kāi)始看新房和二手，踏出第一步才有第二步，而不是繼續(xù)坐而論道，抱歉我講話一向直接。

提問(wèn)：您好，我在寶安中心區(qū)的凱旋城有一套四房，貸款7成，當(dāng)時(shí)主要是想自住、孩子讀書還比較方便，但是現(xiàn)在覺(jué)得房子品質(zhì)比較一般，十幾年的房齡，如果再住些年以后會(huì)不會(huì)問(wèn)題更多。但如果換房，我就要五成首付，就算去年漲了一些，算了一下也只能買得起同等價(jià)位的房子；請(qǐng)問(wèn)下我有沒(méi)有必要賣了換別的區(qū)域？如果換，什么區(qū)域比較好呢？謝謝

回答：凱旋城過(guò)去漲得挺猛的，暫時(shí)沒(méi)必要換。再說(shuō)寶中自住挺好的，還有孩子讀書，搬去別處你未必習(xí)慣。不如等三年后，甲岸路兩側(cè)的新盤變成二手入市了，再著手置換吧。提醒一點(diǎn)，置換要趁早，寶中新盤和老盤的價(jià)差會(huì)越拉越大。

提問(wèn)：最近在想著西部的漲幅已經(jīng)領(lǐng)先東部很長(zhǎng)時(shí)間，幅度也大很多。所以想請(qǐng)教下，您覺(jué)得中期來(lái)看（5年）東部如何？純投資，目前關(guān)注著中?？党?房2衛(wèi)，大約350萬(wàn)以內(nèi)，也想聽(tīng)聽(tīng)您對(duì)這個(gè)標(biāo)的物的看法，謝謝。

回答：2013—2016年這一輪上漲路徑和2018—2020年這一輪不太一樣，不同的產(chǎn)品表現(xiàn)也不一樣。前一輪表現(xiàn)在大面積升值幅度更大，東西差異不大，而這兩年受政策，市場(chǎng)供求影響，以及隨著全國(guó)購(gòu)房大軍的進(jìn)入，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：小面積產(chǎn)品投資回報(bào)率更高，東西價(jià)格差越來(lái)越大，學(xué)位房笑傲群雄，優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品強(qiáng)者恒強(qiáng)。

理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)價(jià)格勢(shì)差足夠大的時(shí)候，資金會(huì)流向低洼，如現(xiàn)在已經(jīng)在流向東部低洼，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品已經(jīng)有了一定的漲幅。

中?？党沁@個(gè)盤，第一，它有大量噪音單位的房子，這部分房子會(huì)把安靜戶型拉下水。第二，有很多客廳不出陽(yáng)臺(tái)的戶型，這種產(chǎn)品其實(shí)在市面上已經(jīng)被淘汰了，這些不利于居家的因素都會(huì)導(dǎo)致拋盤人多，而無(wú)論買房還是賣房都會(huì)有一個(gè)羊群效應(yīng)，跟風(fēng)的多，掛盤量上去以后，賣房就很難突出重圍。不過(guò)由于地鐵規(guī)劃，房子在豪宅線下，東部補(bǔ)漲等因素疊加，最近表現(xiàn)還可以。

提問(wèn)：想咨詢下房叔，長(zhǎng)周期來(lái)看，您認(rèn)為一線城市，強(qiáng)二線，弱二線之間的合理價(jià)差比例大約多少呢？謝謝

回答：沒(méi)有所謂的合理價(jià)差比例，房?jī)r(jià)是動(dòng)態(tài)變化的，不是一成不變的。但參照財(cái)富虹吸和兩極分化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，資金會(huì)越來(lái)越集中在金字塔頂端和次頂端的幾個(gè)城市。

以上為“ 三叔說(shuō)房” 微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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