頭部物管搶灘城市服務(wù)，萬科物業(yè)拓至10城待尋利潤空間

來源：智能家居時間：2020-09-17 08:10

今年以來，城市服務(wù)開始吸引更多龍頭物管企業(yè)的關(guān)注。

在2020年內(nèi)，萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)（HK：06098）等老面孔經(jīng)過長時間的探索，項目落地的節(jié)奏開始加快，而包括融創(chuàng)服務(wù)、佳兆業(yè)美好（HK：02168）等新參與者也在快步入局，以圖在這片新藍海上盡快建立優(yōu)勢。

有業(yè)內(nèi)人士表示，物管企業(yè)開辟城市服務(wù)的巨大潛在市場，既符合企業(yè)擴張的需求，亦適應(yīng)了當前城市發(fā)展的導向，在物業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)競爭日趨激烈的大環(huán)境下，將是一個雙贏選擇。

然而，對于熟悉以社區(qū)為基本單元的物管企業(yè)來說，城市服務(wù)更大的空間以及更繁復的內(nèi)容，無疑是一場巨大的考驗，而如何將規(guī)模真正轉(zhuǎn)化為利潤，則是擺在企業(yè)加碼城市服務(wù)后不得不面對的難題。

頭部企業(yè)加快布局城市服務(wù)藍海

近兩年在資本市場上炙手可熱的物管企業(yè)，如今亦有了成長的煩惱。

今年上半年，上市物管企業(yè)在管面積以13.5%增速延續(xù)了高增長態(tài)勢，但降至7.3%的合約面積增長，亦表明留給物管企業(yè)發(fā)力的儲備面積或已經(jīng)出現(xiàn)了拐點。

在業(yè)內(nèi)人士看來，當前“跑馬圈地”雖仍是企業(yè)發(fā)展的主線，但依靠傳統(tǒng)業(yè)務(wù)突破已愈發(fā)不易。這一方面來自于房開市場總規(guī)模出現(xiàn)瓶頸，依靠母公司交付得到的增量已相對平穩(wěn)；另一方面則是第三方優(yōu)質(zhì)資源的覬覦者不斷增多，收并購市場競爭的日趨激烈。

在此背景下，頭部物管企業(yè)紛紛將觸角從社區(qū)服務(wù)伸向城市服務(wù)層面的藍海。統(tǒng)計顯示，今年以來萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)（HK：06049）、龍湖智慧服務(wù)等老玩家加大了在城市服務(wù)層面的探索，其中，萬科物業(yè)在上半年拿下了廈門鼓浪嶼、青島動車小鎮(zhèn)等項目之后，在尚未結(jié)束的三季度中，已接連將武漢漢江老城區(qū)、成都軌道交通、江門人才島等城市服務(wù)收入囊中。

與此同時，更多新參與者也在積極入局。其中，佳兆業(yè)美好與邯鄲市峰峰礦區(qū)政府戰(zhàn)略合作成立城市綜合服務(wù)平臺；融創(chuàng)服務(wù)亦與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司在南昌簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將合資組建江西融政物業(yè)服務(wù)有限公司，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開深度合作。

在頭部企業(yè)的積極布局背后，是城市服務(wù)巨大的潛在市場。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進便對藍鯨房產(chǎn)表示，一座城市的轉(zhuǎn)型，需要很多傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)以外的其他內(nèi)容，包括一些城市運營、公共設(shè)施等諸多品類，而這些均為物管企業(yè)帶來很大的市場空間。

事實上，政府亦對于城市管理方面有著較為強烈的需求，自2018年以來，各大城市開始紛紛推出城市精細化管理政策，而物管企業(yè)的優(yōu)勢使其成為承擔這項任務(wù)的最佳人選。碧桂園服務(wù)總裁李長江便曾表示，在城市治理層面，數(shù)據(jù)化轉(zhuǎn)型升級、數(shù)字化應(yīng)用還有很長一段路要走，在此背景下，物管企業(yè)具有先天的優(yōu)勢，可以從基層賦能、輔助決策為政府決策者提供數(shù)據(jù)以及智能應(yīng)用。

可以看到，優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)進入城市服務(wù)領(lǐng)域是一個雙贏的選擇。不過，從目前來看，城市服務(wù)極高的門檻，也意味著這個方向尚只有少數(shù)頭部物管企業(yè)能夠參與。

從一個社區(qū)到一座城市，城市服務(wù)顯然包括含著更多內(nèi)容。資料顯示，在物管企業(yè)對城市服務(wù)提供的主要服務(wù)中，住宅及商業(yè)、社會場所的物業(yè)管理服務(wù)不再占據(jù)主導地位，通常僅占整體服務(wù)的三成左右；取而代之的是，市容環(huán)衛(wèi)、市政設(shè)施、園林綠化、城市照明、綜合管廊、水利設(shè)施對城市公共空間的管理，才是城市服務(wù)領(lǐng)域的重頭戲。

有觀點認為，物業(yè)城市服務(wù)的主體是城市，服務(wù)內(nèi)容不再是簡單的社區(qū)或大樓保潔、保安，而是涉及到各項市政服務(wù)和盤活社會資源等領(lǐng)域，對參與的物企體量和專業(yè)化水平存在高標準要求。

這意味著，對于物管企業(yè)，城市服務(wù)業(yè)務(wù)對資源整合能力、綜合實力均提出了極高的要求。

利潤空間有待挖掘

在房企對城市服務(wù)領(lǐng)域的探索進程中，萬科物業(yè)可以稱得上是一名先驅(qū)者。

自2018年成功落地珠海橫琴新區(qū)項目之后，2019年萬科物業(yè)順利接下了雄安新區(qū)、廣州白云等4個區(qū)域的城市服務(wù)，承接下當?shù)氐某鞘协h(huán)境衛(wèi)生、城市公共綠地養(yǎng)護、市政基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護、社區(qū)綜合治理、公共資源經(jīng)營管理等城市管理業(yè)務(wù)。而在今年以來，萬科物業(yè)新增的城市服務(wù)項目已達到了5個項目，有機構(gòu)估算，目前萬科物業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域的整體覆蓋面積已經(jīng)超過3500平方千米，覆蓋人口超過600萬。

今年5月，城市服務(wù)在萬科物業(yè)內(nèi)部的地位再一次提升，成為繼住宅、商企之余，“三駕馬車”發(fā)展戰(zhàn)略的最后一個引擎。在CEO朱保全的預期之中，若進展順利，萬科物業(yè)未來兩年將與全國30個城市商談城市服務(wù)領(lǐng)域深入合作，并將城市服務(wù)打造為住宅物業(yè)之外的另一個百億業(yè)務(wù)單元。

而這一定程度上得益于萬科在橫琴項目上取得的成功。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，萬科操盤的大珠海橫琴城資，僅來源空間類業(yè)務(wù)的年度合同額便超過3億元。但在巨大營收的誘惑背后，數(shù)據(jù)也將城市服務(wù)并不美好的盈利能力展露無遺，橫琴項目之中，承接的公共空間管理業(yè)務(wù)的整體利潤率僅為3-4%。

這個利潤水平無疑與物管行業(yè)整體利潤率存在較大距離，更與萬科物業(yè)主營業(yè)務(wù)的盈利能力存在較大落差。根據(jù)披露，在2020年上半年，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入66.98億元，整體營業(yè)利潤率約為14.37%。

“利潤一直是物管企業(yè)開展城市服務(wù)業(yè)務(wù)的難題?！痹趪儡S進看來，物管企業(yè)通常承接城市服務(wù)是以打包的形式進行，這種打包模式就意味著有很多可能提升經(jīng)營成本的繁瑣內(nèi)容存在，這使得企業(yè)在當前探索階段往往會遇到有盈利上的壓力。

可以看到，城市服務(wù)業(yè)務(wù)的增收不增利是行業(yè)內(nèi)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，保利物業(yè)等企業(yè)毛利率亦均受到公眾服務(wù)業(yè)務(wù)的拖累。

在業(yè)內(nèi)人士看來，前期投入較大的城市服務(wù)業(yè)務(wù)，在盈利空間上仍有進一步挖掘的可能，譬如在在獲得巨大面積之后可拓展的增值服務(wù)，便有著改善相關(guān)業(yè)務(wù)盈利水平的可能。其中，嚴躍進表示，改善利潤核心的一點是城市運營要跟社區(qū)相結(jié)合，例如通過養(yǎng)老公共設(shè)施、公共教育資源打通政府發(fā)展目標與社區(qū)業(yè)主需求，做好這些領(lǐng)域的對接，可能會在后續(xù)為相關(guān)企業(yè)提供較好的盈利增長。

面對城市服務(wù)這一新的范疇，物管企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)之余亦開始承擔更多得社會責任。在疫情之下贏得越來越多業(yè)主信任之后，能否在一座城市的管理有更多斬獲，無疑是頭部物管企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。

（責任編輯：冉笑宇）