觀點(diǎn)與楊三明對(duì)話：粵港灣控股全新出發(fā)

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-15 08:30

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 見到楊三明已是晚上十點(diǎn)多，結(jié)束滿滿一天的論壇行程，他仍然保持著精神與活力。

這是楊三明首次代表粵港灣控股出席博鰲房地產(chǎn)論壇。他加入粵港灣控股已有三個(gè)多月，先前在拿地投資、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、城市更新等方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，在粵港灣控股轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年大顯身手施展所長(zhǎng)。

采訪過程中，我們能明顯地感覺到這位職業(yè)經(jīng)理人身上有著一股沖勁。對(duì)于粵港灣控股的發(fā)展藍(lán)圖，他已經(jīng)有了極為細(xì)致的規(guī)劃。

楊三明運(yùn)用縝密的邏輯，條理清晰地傳達(dá)出一個(gè)觀點(diǎn)：戰(zhàn)略升級(jí)后的粵港灣控股站在新的起點(diǎn)，雄心勃勃，煥新出發(fā)。

自2013年上市以來，粵港灣控股的標(biāo)簽一直是“中國(guó)領(lǐng)先的大型商貿(mào)物流中心開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商”。多數(shù)人印象中，它屬于最早做商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的那一批企業(yè)。

這些年來，得益于深耕行業(yè)的一系列操作，粵港灣控股所開發(fā)運(yùn)營(yíng)的大型商貿(mào)物流中心數(shù)量、總建筑面積、土地儲(chǔ)備量均居同行業(yè)前列。截至2020年6月30日，粵港灣控股土地儲(chǔ)備合共約760萬平方米。

但隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)某些局限性也逐漸凸顯，包括商業(yè)模式、項(xiàng)目布局等方面。按照楊三明的說法，粵港灣控股需要適時(shí)做出一些調(diào)整，才有了引入戰(zhàn)略股東的操作。

在國(guó)家及大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，于2019年9月，粵港灣控股引入由客天下國(guó)際、瑞信海德集團(tuán)合資成立的中國(guó)粵港灣區(qū)控股有限公司。目前該公司持股58.67%，為第一大股東。

轉(zhuǎn)變是為了適應(yīng)發(fā)展。楊三明稱，協(xié)同共享戰(zhàn)略新股東背后雄厚的資本、豐富成熟的文旅康養(yǎng)和城市更新產(chǎn)業(yè)資源、“生態(tài)+文化+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，可以為粵港灣控股做戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備，助力創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以便實(shí)現(xiàn)更大突破。

“粵港灣控股已經(jīng)不是原來的毅德控股了，而是被賦予了全新的意義，內(nèi)容不一樣，戰(zhàn)略和發(fā)展方向也不一樣。”楊三明抱著十足的信心，憧憬著粵港灣控股的未來。

轉(zhuǎn)變的過程

規(guī)避經(jīng)營(yíng)單一業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，最好的做法是發(fā)展多元化、拓展新的市場(chǎng)。近些年，房企們布局多元化戰(zhàn)略已成常態(tài)，甚至有數(shù)據(jù)披露行業(yè)百?gòu)?qiáng)中，97%的房企發(fā)展了產(chǎn)業(yè)多元化。

粵港灣控股同樣意識(shí)到尋求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要性。今年以來，公司通過戰(zhàn)略股東所持有資源，梳理整體發(fā)展脈絡(luò)與企業(yè)戰(zhàn)略，即未來5-10年的方向。

為了更好地服務(wù)大灣區(qū)戰(zhàn)略，在原“毅德”商貿(mào)物流品牌的基礎(chǔ)上，發(fā)展全新的“粵港灣”品牌，拓展精品住宅、城市更新、文旅康養(yǎng)等業(yè)態(tài)，實(shí)行雙品牌運(yùn)作。亦即為，原“毅德”品牌繼續(xù)發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，“粵港灣”品牌拓展住宅、城市更新、文旅康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)。

粵港灣控股的多元化計(jì)劃隨之誕生，核心是以產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)多元化板塊整體發(fā)展。

具體而言，是以“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)”為發(fā)展理念，注重產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)、導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)的科學(xué)性，積極整合科創(chuàng)、文旅康養(yǎng)、商貿(mào)物流等多元化產(chǎn)業(yè)資源，以灣區(qū)城市更新為主，形成“城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、居住社區(qū)、商業(yè)服務(wù)”等多個(gè)業(yè)務(wù)模式。值得一提的是，公司商業(yè)的儲(chǔ)備達(dá)600多萬平方米，潛在權(quán)益1萬多畝土地。

楊三明解釋稱，基于公司發(fā)展的規(guī)模，商貿(mào)物流只是原有的核心IP，真正發(fā)力是在文旅、康養(yǎng)、科技智能制造等板塊內(nèi)容。簡(jiǎn)而言之，粵港灣控股的商貿(mào)物流板塊作用會(huì)慢慢地弱化，戰(zhàn)略核心正在轉(zhuǎn)變。

在新常態(tài)的發(fā)展路徑下，傳統(tǒng)的商貿(mào)物流模式已不再受青睞，以聯(lián)動(dòng)多產(chǎn)業(yè)的物流一體化模式成為行業(yè)新潮流。

粵港灣控股順應(yīng)時(shí)勢(shì)，傳承“以產(chǎn)促城、繁榮城市”的企業(yè)基因，戰(zhàn)略升級(jí)為“新生態(tài)產(chǎn)城服務(wù)商”。楊三明還特別強(qiáng)調(diào)，這一定位是概括未來競(jìng)爭(zhēng)力核心的一句話。

解釋新生態(tài)的概念時(shí)，楊三明從生活到微生態(tài)、生態(tài)邏輯等方面都進(jìn)行了詳細(xì)的描述。在原來的“生活+居住”基礎(chǔ)之上，繼續(xù)疊加“生態(tài)”，即滿足精神需求。新的邏輯之下，在布局的大業(yè)態(tài)里面，可以解決生產(chǎn)生活的生態(tài)布局。

當(dāng)下亦明確了粵港灣控股清晰的戰(zhàn)略方向：“以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)，大力促進(jìn)產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)融合、鄉(xiāng)村振興，在城市的邊緣打造特色小鎮(zhèn)、特色產(chǎn)業(yè)等?！?/p>

在楊三明看來，粵港灣控股已不是簡(jiǎn)單做商貿(mào)物流業(yè)務(wù)，而是致力于整體的生態(tài)打造，并解決城鄉(xiāng)融合問題?；谠撨壿?，粵港灣控股做了整改，這就涉及科技化賦能的內(nèi)容，尤其是新產(chǎn)品的改造。

目前科技化賦能已有多個(gè)方向進(jìn)行運(yùn)作，楊三明列舉，包括園區(qū)升級(jí)，比如利用平臺(tái)做經(jīng)營(yíng)，即商家資源相應(yīng)結(jié)合，以粵港灣控股背書，通過銀行和金融機(jī)構(gòu)融資為商家?guī)碣Y金；把更多園區(qū)用信息化平臺(tái)搭起來，做好線上；整體智能化改造，園區(qū)硬件、軟件進(jìn)行升級(jí)。

“實(shí)際上還是想通過智能化和科技賦能，把產(chǎn)品溢價(jià)和用戶都做很好的連接?！睏钊鲝?qiáng)調(diào)，科技場(chǎng)景化打造會(huì)是粵港灣控股主要的產(chǎn)品力方向。

在未來，粵港灣控股將以“智創(chuàng)品質(zhì)生活”為品牌理念，并堅(jiān)持“賦能城市未來，成就美好生活”的企業(yè)愿景。

另一重點(diǎn)內(nèi)容便是粵港灣控股對(duì)于品質(zhì)的追求。楊三明認(rèn)為，“不能說粵港灣控股是小而美的企業(yè)，最起碼也是品質(zhì)為先的企業(yè)?！?/p>

“誠(chéng)信立業(yè)、品質(zhì)為先，再加上產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、科技賦能和平臺(tái)搭建，最終核心力量還是基因、產(chǎn)品、落地?！边@是粵港灣控股核心競(jìng)爭(zhēng)力的源頭。

布局的機(jī)會(huì)

基于戰(zhàn)略升級(jí)，公司名稱進(jìn)行了更改操作。于2020年8月26日，公司中文名稱由“毅德國(guó)際控股有限公司”變更為“粵港灣控股有限公司”正式生效，意味著全新出發(fā)。

而新名稱寓意立足于大灣區(qū)。根據(jù)透露，基于原有的城市區(qū)域布局，目前粵港灣控股已形成“1+3+N”的戰(zhàn)略布局：以大灣區(qū)為總部基地和戰(zhàn)略價(jià)值高地，重點(diǎn)深耕大灣區(qū)輻射的“贛湘桂”三大區(qū)域，并精選發(fā)展環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域、中部區(qū)域、西部區(qū)域和山東區(qū)域的潛力城市。

這一立足，對(duì)于研究大灣區(qū)已有多年的楊三明而言，則是大展拳腳的機(jī)會(huì)所在。大灣區(qū)重要的存量戰(zhàn)場(chǎng)——城市更新，也是他的強(qiáng)項(xiàng)所在。

楊三明曾在珠江投資工作七年之久，該公司在發(fā)展城市更新業(yè)務(wù)方面有著一定的行業(yè)代表性。也由此，他積累了不少城市更新的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，也擴(kuò)大了相關(guān)人脈關(guān)系。

目前，粵港灣控股在大灣區(qū)已落地大亞灣項(xiàng)目。楊三明透露，“未來要在大灣區(qū)多拿一些項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)快速落子，現(xiàn)在有很多潛在項(xiàng)目。”

不過在此之前，粵港灣控股的項(xiàng)目布局線路并不算清晰，并且主要布局于三四線城市，分布在山東、廣西、江西、四川、湖南等地區(qū)。

但經(jīng)歷了幾年前三四線城市的房地產(chǎn)紅利之后，如今三四線城市經(jīng)濟(jì)支撐力量略顯疲軟，反觀一二線城市依舊具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，對(duì)于房企、物流地產(chǎn)企業(yè)來說機(jī)會(huì)猶存。

城市化進(jìn)程演變中，粵港灣控股開始意識(shí)到三四線城市的發(fā)展會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。楊三明透露粵港灣控股也在做一些調(diào)整：“既有的三四線城市做收縮，更多地扎根在省會(huì)城市，戰(zhàn)略性地進(jìn)入南寧、南昌和長(zhǎng)沙，也準(zhǔn)備進(jìn)入成都?！?/p>

據(jù)他介紹，三四線城市是以前商貿(mào)物流資源激活的布局，但未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展是需要做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的，收縮三四線城市正是基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的邏輯。

在產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的推動(dòng)之下，粵港灣控股進(jìn)入二線城市，但亦不會(huì)集中于中心區(qū)域?！盎浉蹫晨毓傻幕蜻€是做產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，所以位置基本上是城鄉(xiāng)融合部，更多地看好城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)城融合和鄉(xiāng)村振興，這是未來的方向?！?/p>

楊三明認(rèn)為，在二線城市的邊緣會(huì)產(chǎn)生外溢的效果：“比如杭州通過在周邊做產(chǎn)城、小鎮(zhèn)和IP的疊加，再逐步進(jìn)入到核心區(qū)，此為粵港灣控股未來產(chǎn)業(yè)布局的邏輯?！?/p>

每一個(gè)落子的城市，粵港灣控股都會(huì)有一番考慮，它有一套完整落地的投資標(biāo)準(zhǔn)和要求。

首先是看政策以及城市友好度，楊三明分析，“比如說做文旅項(xiàng)目有很多標(biāo)準(zhǔn)化的要求，包括離市中心距離、人口規(guī)模、消費(fèi)能力、未來潛在和用戶增長(zhǎng)等因素。”

這些城市的選擇同樣基于粵港灣控股的“地產(chǎn)基因”，楊三明提到，當(dāng)中最主要的仍然是產(chǎn)業(yè)落地，“有些項(xiàng)目不一定要到最核心的一二線城市，而是強(qiáng)二線或是弱二線城市，這也是選擇的標(biāo)準(zhǔn)。”

而今，粵港灣控股布局的路徑、邏輯漸漸明晰，楊三明對(duì)粵港灣控股寄予了更高的期望：從小出發(fā)，行強(qiáng)致遠(yuǎn)。

他始終相信，粵港灣控股會(huì)在新賽道上創(chuàng)造出真正的價(jià)值，前景可期。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)粵港灣控股有限公司首席執(zhí)行官楊三明先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：去年粵港灣控股引入戰(zhàn)略股東的考量是什么？

楊三明：粵港灣控股是在2013年于香港上市的公司，一直是全國(guó)領(lǐng)先的商貿(mào)物流開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，持有的商貿(mào)物流項(xiàng)目也有1000多萬平方米，因?yàn)樯藤Q(mào)物流產(chǎn)業(yè)在城市化進(jìn)程中，包括國(guó)家大發(fā)展過程中，它本身的局限性，包括城市的發(fā)展、商業(yè)模式的發(fā)展，需要做一些調(diào)整，所以粵港灣控股去年就引入了戰(zhàn)略股東。

戰(zhàn)略股東是由瑞信海德控股有限公司和客天下國(guó)際集團(tuán)有限公司組成的控股公司，因?yàn)楣蓶|背后有比較好的資本資源，加上文旅產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，其在灣區(qū)有比較多的城市更新資源，所以把大股東引進(jìn)之后作為戰(zhàn)略存儲(chǔ)，主要是企業(yè)發(fā)展到一定階段，要進(jìn)一步發(fā)展和突破。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是不是意味著粵港灣控股有多元化發(fā)展的計(jì)劃？

楊三明：這是一定的。今年，粵港灣控股基本上梳理了整體的發(fā)展脈絡(luò)跟企業(yè)的戰(zhàn)略，實(shí)際的核心是以產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)帶動(dòng)整體的多元化板塊發(fā)展。產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)是有幾大板塊：原有的商貿(mào)物流板塊，做智能化、科技化的升級(jí)改造，這是第一個(gè)板塊?；浉蹫晨毓删哂写蠊蓶|文旅康養(yǎng)的資源，把客天下的品牌IP作為主要的文旅品牌，再加上康養(yǎng)、科技的賦能，就能把產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)作為主要的拉動(dòng)。

第二個(gè)方面是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。不管是產(chǎn)品、商業(yè)模式和未來產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力等等能力打造，都是以創(chuàng)業(yè)型驅(qū)動(dòng)來做主軸。

第三方面是科技賦能，現(xiàn)在還是要基于智能制造、AI數(shù)據(jù)化、大數(shù)據(jù)的邏輯，把原有產(chǎn)品和未來產(chǎn)品做賦能動(dòng)作，尤其是未來產(chǎn)品更多地疊加智能化、科技化的產(chǎn)品賦能。

第四方面是品質(zhì)為先?；浉蹫晨毓梢恢卑哑焚|(zhì)放在第一位，客戶的產(chǎn)品+服務(wù)，還有未來多元化的產(chǎn)品和服務(wù)都會(huì)做品牌保證，這也是主軸。

第五方面是多元發(fā)展。有產(chǎn)業(yè)板塊，再加上教育、醫(yī)療、有城市更新的板塊，還有商業(yè)板塊，商業(yè)板塊有接近100多萬平米的商業(yè)綜合體，再加上園區(qū)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)板塊等等，就支撐了這個(gè)企業(yè)未來比較好的多元化聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

最終來說，還是基于戰(zhàn)略梳理、未來發(fā)展方向，提出了5-10年的方向。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是不是以商貿(mào)物流為主，再發(fā)展其他的多元化業(yè)務(wù)？

楊三明：不是以商貿(mào)物流為主，這只是其中一個(gè)板塊，而且這個(gè)板塊可能會(huì)慢慢地弱化。因?yàn)榛诠景l(fā)展的規(guī)模，它只是原有的核心IP，真正發(fā)力是在文旅、康養(yǎng)、科技智能制造的板塊，以這些板塊帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)+小鎮(zhèn)+地產(chǎn)+社區(qū)的邏輯，實(shí)際上是解決了產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)+小鎮(zhèn)模式+文化旅游+社區(qū)融合，打造四位一體的內(nèi)容出來。

粵港灣不是原來的毅德了，戰(zhàn)略升級(jí)后，是賦予了全新的意義在里面，是完全不一樣，內(nèi)容不一樣，戰(zhàn)略和發(fā)展方向也不一樣。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：粵港灣控股對(duì)于大灣區(qū)的重視程度如何？

楊三明：基于原來的城市區(qū)域布局，目前粵港灣控股的戰(zhàn)略布局“1+3+N”。其中“1”是立足于大灣區(qū)，不僅有香港和深圳的雙總部，還有控股股東背后的實(shí)力，即原來的舊改項(xiàng)目。目前，粵港灣控股在大灣區(qū)有跟進(jìn)幾個(gè)項(xiàng)目，布局還是比較快的，未來要在大灣區(qū)多拿一些項(xiàng)目，現(xiàn)在潛在有很多項(xiàng)目，這是戰(zhàn)略的主要核心。

“3”即圍繞大灣區(qū)的外溢，以廣西、湖南和江西這三個(gè)省作為外溢。在這些區(qū)域粵港灣控股本身也有很多項(xiàng)目，在廣西的柳州布局，在江西的贛州也做了很大的項(xiàng)目，現(xiàn)在還有300多萬平方米沒有開發(fā)，也進(jìn)駐了南昌，而湖南也進(jìn)到長(zhǎng)沙。這是三個(gè)未來潛在的根據(jù)地市場(chǎng)，這三個(gè)市場(chǎng)重點(diǎn)是做城市深耕，就是選好區(qū)域之后做深耕。

“N”是基于山東地區(qū)、甘肅西南區(qū)域，以原有的項(xiàng)目做區(qū)域深耕。大概就是這樣的戰(zhàn)略，最核心還是在大灣區(qū)盡快形成產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的布局。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待三四線城市和部分二線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)？

楊三明：三四線城市相對(duì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以粵港灣控股現(xiàn)在也在做調(diào)整。既有的三四線城市做收縮，基本上做完之后就不會(huì)再做。更多地扎根在省會(huì)城市，在省會(huì)城市深耕，所以也戰(zhàn)略性地進(jìn)入南寧、南昌和長(zhǎng)沙，包括現(xiàn)在準(zhǔn)備進(jìn)成都，綿陽也有一個(gè)項(xiàng)目簽了200億元，算是最大的項(xiàng)目，這是戰(zhàn)略的調(diào)整。

第二個(gè)調(diào)整，在原有的城市里要分析是哪些城市值得做的，比如說廣西的柳州、綿陽等經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的城市是可以做的，別的城市就逐漸收縮，不去做了。所謂的三四線城市是要選準(zhǔn)城市，并同步在三四線城市做一些轉(zhuǎn)移，之后再收到二線城市去，這是未來做的布局。我們?cè)诓季值臅r(shí)候，要布到長(zhǎng)三角，在杭州、蘇州和揚(yáng)州都在做，粵港灣控股也是非?？春瞄L(zhǎng)三角，一般來說長(zhǎng)三角產(chǎn)出比較大，也是希望盡快在這些城市完成戰(zhàn)略布局。

進(jìn)二線城市也不是要布局到中心區(qū)，粵港灣控股的基因還是做產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，所以位置基本上是城鄉(xiāng)融合部，所以公司更多地看好城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)城融合和鄉(xiāng)村振興，這些是粵港灣控股未來的方向。在二線城市也會(huì)進(jìn)入到相對(duì)區(qū)域，而不是城市最中心去拿地，這也不是公司戰(zhàn)略的方向。很多時(shí)候在二線城市的邊緣是外溢，比如說到杭州，通過周邊做產(chǎn)城、小鎮(zhèn)和IP的疊加，再逐步進(jìn)入到城市的核心區(qū)，這是粵港灣控股未來產(chǎn)業(yè)的布局和邏輯。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：粵港灣控股在選擇布局時(shí)，最重要的考慮因素會(huì)是什么？

楊三明：公司會(huì)有一套完整的體系，首先是看政策?；浉蹫晨毓芍饕亲霎a(chǎn)業(yè)，就看城市的友好度，要分析產(chǎn)業(yè)的落地。比如說做文旅項(xiàng)目是有很多標(biāo)準(zhǔn)化的要求，離城市中心距離、人口規(guī)模、消費(fèi)能力、未來潛在和用戶增長(zhǎng)等等，有一套完整的產(chǎn)業(yè)落地投資標(biāo)準(zhǔn)和要求?；浉蹫晨毓稍瓉碜錾藤Q(mào)也是一樣的，要分析當(dāng)?shù)氐奈锪饕?guī)模、未來的能力，是不是能夠做商貿(mào)物流。

這些城市的選擇也是基于粵港灣控股做地產(chǎn)的基因，盡可能向二線和一線城市聚集，更多靠近都市圈做布局，包括大灣區(qū)、西部和中部核心的區(qū)域。選擇這些布局，還要看產(chǎn)業(yè)落地能不能達(dá)到要求，有些不一定要上到最核心的一二線城市，而是強(qiáng)二線或者是弱二線城市，這是選擇的標(biāo)準(zhǔn)。

主要的核心還是落產(chǎn)業(yè)，核心有些是相同的，有些是不同的。相同的是地產(chǎn)邏輯，不同的是產(chǎn)業(yè)邏輯，選擇的時(shí)候要基于這兩個(gè)因素協(xié)同選擇。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年在市場(chǎng)上討論較多的公募REITs試行，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先支持倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，不知道粵港灣控股未來有沒有這方面的發(fā)展計(jì)劃？

楊三明：實(shí)際上資產(chǎn)證券化和存量資產(chǎn)做REITs是一個(gè)方向，但是這個(gè)方向由于政策、監(jiān)管、退出機(jī)制和回報(bào)要求還不是特別完善。深圳目前沒有實(shí)行這樣的操作，還是受制于回報(bào)要求、準(zhǔn)入和最終的退出，也就是投融管退整個(gè)閉環(huán)還沒有形成完整邏輯，目前政策有很多利好，還沒有完全突破。

粵港灣控股的倉儲(chǔ)物流是比較多，多是結(jié)合外資資本，外資更愿意投資資產(chǎn)，做一些合作。如果成熟之后，只要經(jīng)營(yíng)回報(bào)能達(dá)到REITs的要求，粵港灣控股當(dāng)然可以做資產(chǎn)化的動(dòng)作。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：物流地產(chǎn)也受到了此次疫情的影響，具體而言，粵港灣控股都受到了哪些影響呢？

楊三明：大的方面影響都一樣，尤其是需求端受到很大的壓制，商家壓力就比較大，園區(qū)經(jīng)營(yíng)遇到了一些困難。物流行業(yè)受城市發(fā)展和政策影響比較大，特別是商貿(mào)物流。有一些是大方向的影響，不單單是疫情的影響，整個(gè)供應(yīng)端在高端物流是供不應(yīng)求的，低端物流現(xiàn)在是很難經(jīng)營(yíng)的，受到政策、經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)高端的產(chǎn)值只占3.6%，規(guī)模是非常小的，發(fā)展的方向是往高端產(chǎn)業(yè)、生鮮冷鏈走，也就是要在原有的商貿(mào)服務(wù)做賦能、改造、升級(jí)。

疫情主要是反思供應(yīng)端做調(diào)整，做常規(guī)、簡(jiǎn)單的商貿(mào)物流不行。所以，粵港灣控股提出了原有的商貿(mào)做升級(jí)和賦能，在科技上賦能，在產(chǎn)品上做升級(jí)。另外，做一些高端倉儲(chǔ)，適合未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：看到您從事建筑跟房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)超過20年了，也在很多不同的房企或者和建筑類的公司待過，您覺得粵港灣控股跟其他的房企和物流地產(chǎn)商來說有哪些不同？

楊三明：我經(jīng)歷比較簡(jiǎn)單，17年在央企，7年在珠投，比較簡(jiǎn)單的背景?；浉蹫晨毓蛇@家企業(yè)好的是上市平臺(tái)，這一平臺(tái)也是基于過往整體運(yùn)營(yíng)模式和回報(bào)要求的基本認(rèn)可，有幾個(gè)特點(diǎn)：有息負(fù)債率很低，只有20%多；大量的儲(chǔ)備，有大量的園區(qū)，有幾千萬平米的園區(qū)，大概6萬家商家，這是比較好的資源；基于既往的口碑，跟政府、消費(fèi)者、供應(yīng)商和內(nèi)部都有非常好的誠(chéng)信和口碑，所有合作伙伴對(duì)于企業(yè)都是非常認(rèn)同；園區(qū)品質(zhì)都非常好，整體的形象、品質(zhì)都要求非常好；基于大股東做資本、文旅和康養(yǎng)的項(xiàng)目，再加上城市更新的資源，包括大灣區(qū)儲(chǔ)備了資源，未來的定位走向國(guó)際，這樣企業(yè)前景非常可期。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：粵港灣控股未來是多輪驅(qū)動(dòng)的企業(yè)，未來核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

楊三明：公司現(xiàn)在真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力用一句話概括：“新生態(tài)產(chǎn)城服務(wù)商”。為什么叫新生態(tài)呢？基于多個(gè)板塊聯(lián)動(dòng)，解決原來的生產(chǎn)，到生活，再到生態(tài)的疊加。原有的生態(tài)就是商貿(mào)物流，“生活+居住”，因?yàn)樽隽撕芏嗑幼⌒缘奈飿I(yè)和高端品質(zhì)的住宅。再加上生態(tài)，生態(tài)就是在“生產(chǎn)+生活”做到了精神需求，再結(jié)合文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)?；谶@種邏輯，使粵港灣控股在大的業(yè)態(tài)，會(huì)解決生產(chǎn)生活的生態(tài)布局。

不僅僅是商貿(mào)物流，而是整體的生態(tài)打造，解決城鄉(xiāng)融合問題，實(shí)現(xiàn)美好生活向往?；谶@種邏輯，粵港灣控股也做了整改，一直強(qiáng)調(diào)科技賦能，還有對(duì)創(chuàng)新和品質(zhì)的要求，不管是產(chǎn)品還是商業(yè)模式，粵港灣控股都一定要?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力。

另外對(duì)于品質(zhì)的追求，粵港灣控股稱為品質(zhì)為先，看到規(guī)模，但是要把品質(zhì)擺在第一位，不能說自己是小而美的企業(yè)，最起碼也是品質(zhì)為先的企業(yè)。

誠(chéng)信立業(yè)、品質(zhì)立先，再加上創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、科技賦能和平臺(tái)搭建，粵港灣控股的核心力量還是基因、產(chǎn)品、落地，這就是整體的核心競(jìng)爭(zhēng)力的來源或者是源頭。

（責(zé)任編輯：徐帥）