商品房預(yù)售制改革勢在必行取消預(yù)售制將有何影響?

來源：智能家居時間：2020-09-12 12:11

文/駱振心

關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲再起，有官方媒體披露監(jiān)管層人士表示對預(yù)售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論，商品房預(yù)售制度已經(jīng)站在了十字路口。今年由于疫情的影響，一些長期爛尾樓盤開始被媒體報道，比如昆明市爛尾樓“別樣幸福城”的業(yè)主由于沒有收入來源，只得搬進爛尾樓居住。近年來由于房地產(chǎn)商跑路，以及延期交房和樓盤爛尾的數(shù)量日漸增多，社會公眾對商品房預(yù)售制的質(zhì)疑也越來越多，改革已經(jīng)勢在必行，這無疑將對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響。

商品房預(yù)售制是我國房地產(chǎn)市場的一個基本的制度安排，借鑒了我國香港“賣樓花”的做法，改革開放之初引入內(nèi)地，后來在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，正式確立了商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)主管部門據(jù)此制定了實施辦法和細則，商品房預(yù)售必須取得“預(yù)售證”，對開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可提交的證件及資料、程序辦理進行了嚴格規(guī)定，預(yù)售制度也逐漸成為商品房市場經(jīng)營的核心管理制度之一。

2019年全國商品房期房銷售面積為1.47億平方米，占商品房總銷售面積的85.5%，比2005年提高了22.5個百分點，說明預(yù)售制已經(jīng)成為我國商品房銷售的最主要方式。預(yù)售制度之所以能夠迅速發(fā)展并且還在不斷擴大，其主要原因有兩點。一是加快了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金和預(yù)收款的比重始終維持在20%~30%，是“銀行貸款”項目的2倍左右，通過預(yù)售制度縮短了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回籠的周期，適應(yīng)了房地產(chǎn)開發(fā)資金密集的要求和特點。二是期房的價格更加優(yōu)惠。對比2005年以來40個大中城市的期房均價和現(xiàn)房均價，在絕大多數(shù)月份中，期房售價要低于現(xiàn)房約10~20個百分點。預(yù)售制度可以降低房屋的價格，有利于購房者，可以帶動住房需求。應(yīng)該說，預(yù)售制度在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展上發(fā)揮了重要作用，但是也暴露出了一些問題。

預(yù)售制度的本質(zhì)是房地產(chǎn)商向購買者融資的行為，如果取消預(yù)售制度，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響首當其沖。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，房地產(chǎn)商普遍體量較小，融資渠道受限，通過預(yù)售制度可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)可以快速發(fā)展壯大。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過高速發(fā)展后，已經(jīng)出現(xiàn)了向頭部企業(yè)集中的趨勢，行業(yè)的分化也逐漸明顯。2019年，全國房地產(chǎn)百強企業(yè)銷售總額和面積增速分別為16.3%和13.5%，遠遠高于全國平均水平。百強企業(yè)的銷售市場份額也達到了61.5%，比上年提高了5.2個百分點，集中態(tài)勢進一步明顯。如果預(yù)售制取消，房地產(chǎn)企業(yè)融資要全部依靠資本市場，只有一些大型企業(yè)才能籌集到便宜的資金，而一些小企業(yè)融資成本將會大大提高，最終將會退出房地產(chǎn)市場。預(yù)售制度取消將會進一步強化當前房地產(chǎn)市場集中和分化的態(tài)勢，加快房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展格局的調(diào)整。

取消預(yù)售制度對房價的影響客觀存在，大概率會推動房價上行。一方面，由于城鎮(zhèn)化進程還將持續(xù)，房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)還將保持溫和上行的態(tài)勢；另一方面，預(yù)售制取消意味著房企無法拿到無息資金，房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本增加，最終要反映到商品房價格上。但對購房者來說，房價的上漲并不意味著取消預(yù)售制度會造成損失，由于不需要提前預(yù)交購買款，可以將這些閑置資金進行投資，用來對沖房價上漲，而且購買現(xiàn)房可以更好地把握房屋的質(zhì)量、按時交房等方面。

從國際范圍來看，商品房預(yù)售也是國際通用的商業(yè)銷售模式，大都按工程進度來分期支付房款，模式設(shè)計更加科學。比如新加坡和德國的預(yù)售款都是分期繳納，新加坡簽訂合同后支付20%的預(yù)付款，完成地基再支付10%，完成整體框架再支付10%，磚墻、門窗、水電等完成后再交5%，最后再確認交40%。德國也是按工程進度支付，如果建設(shè)進度延遲，購房者可以推遲付款，要求付款折扣等。總體上看，新加坡和德國房地產(chǎn)運行較好，經(jīng)驗值得我們充分借鑒和吸收。

目前海南已經(jīng)宣布全面推行現(xiàn)房銷售，對商品房銷售進行積極探索，可以積累相關(guān)經(jīng)驗。預(yù)售制度改革牽一發(fā)而動全身，需要全國一盤棋，積極穩(wěn)妥推進，應(yīng)當著重關(guān)注幾個方面。一是設(shè)立過渡期。由于預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)的主流，涉及面廣，需要平穩(wěn)過渡，避免房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，造成系統(tǒng)性風險。因此，可以建立3~5年的過渡期，給房地產(chǎn)企業(yè)以緩沖時間，有利于更好地實現(xiàn)改革的目的。二是鼓勵多種形式競爭。對銷售模式不預(yù)先設(shè)定路線，可以鼓勵現(xiàn)房銷售、按工程進度預(yù)付等多種形式共存，由購買者來選擇，不搞一刀切。通過不同模式之間的競爭，可以找到適合房地產(chǎn)發(fā)展實際的路子。三是加強監(jiān)管系統(tǒng)設(shè)計?？梢猿浞诌\用大數(shù)據(jù)等信息化技術(shù)，在對房地產(chǎn)企業(yè)的運行和工程進度等方面建立更加科學的檢測體系，對可能存在的隱患可以預(yù)報預(yù)警，相關(guān)部門迅速及時介入，通過加強監(jiān)管確保改革取得預(yù)期效果。

作者為經(jīng)濟學博士

（中國經(jīng)營報）