今天上午，位于市北區(qū)四流南路245號的一宗商住用地被中海地產(chǎn)以19.35億元的總價競得。這已經(jīng)是該地塊第二次上架出讓。早在今年2月末該地塊就曾公告出讓，其后因故中止。本次上架后拍賣起叫樓面地價由原來的11000元/㎡下調(diào)至10500元/㎡。

資料顯示，四流南路245號就是原青島造紙廠舊址，這個原來的國家大型二類企業(yè)、山東省重點造紙企業(yè)、青島輕工行業(yè)龍頭，誕生于1941年，歷經(jīng)半個多世紀(jì)的輝煌后于2007年破產(chǎn)。轉(zhuǎn)賣中能后，終因歷史沿革問題，資不抵債而破產(chǎn)，于2013年4月1日從原廠址上正式消失。2016年初該地塊性質(zhì)調(diào)整為商住用地后，閑置至今。

^地塊舊貌^

在主城區(qū)土地資源極其稀缺的今天，市北轄區(qū)內(nèi)老企業(yè)搬遷為城市更新提供了大量待開發(fā)的土地。四流南路245號地塊周邊，已有舞陽路7號原鳳凰美昊印染廠變身啟迪協(xié)信科技城，原海晶化工蛻變?yōu)槿f科未來城和龍湖春江酈城兩大現(xiàn)代化社區(qū)；還有一路之隔的原捷能汽輪機廠也在2018年底搬遷，為后續(xù)開發(fā)做好了準(zhǔn)備。

雖然該地塊正式的規(guī)劃尚未出爐，但根據(jù)出讓文件中建設(shè)指標(biāo)的各項數(shù)據(jù)顯示，該地塊規(guī)劃了建面13萬余平的普通住宅，其中一半為產(chǎn)權(quán)型人才公寓，住宅類用地占比超過七成；零售商業(yè)用地占比約為13.6%，其余為商務(wù)金融用地。無論從土地面積和建筑體量，都與相隔不遠(yuǎn)的春江酈城二期相近，幾乎可以預(yù)見未來這個現(xiàn)代商住區(qū)的面貌。

^春江酈城二期規(guī)劃效果圖^

而購房者最感興趣的，無疑是這里總建面6.5萬平的商品住宅。

^規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)^

不久前，青島知名媒體一篇“新都心買房預(yù)算300萬起”的文章，驚醒了不少打算置業(yè)主城的“夢中人”。新都心已經(jīng)不是普通剛需置業(yè)者敢“想”的區(qū)域了，那么與新都心同屬與老四方新市北的勝利橋區(qū)域，是剛需客“能想”的嗎？

從地圖上來看，勝利橋區(qū)域雖是曾經(jīng)工業(yè)廠區(qū)聚集地，但整體的居住條件還是相當(dāng)成熟的。交通方面，四流路、鄭州路、周口路等主要干道縱橫其間，通過跨海大橋高架路快速到達(dá)嶗山區(qū)和西海岸新區(qū)；十余條公交線路穿行整個區(qū)域，在建中的地鐵1號線縱貫?zāi)媳?，未來無論是自駕還是乘坐公共交通，前往火車站、新機場等交通樞紐都非常便利。盡管區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)奇缺，但已經(jīng)動工的龍湖地塊大型商業(yè)配套或?qū)⒃诙唐趦?nèi)補齊這塊短板。片區(qū)內(nèi)全學(xué)齡教育配套完整，有市中心醫(yī)院這樣大型的醫(yī)療配套，這對于很多從零發(fā)展起來的片區(qū)而言，無疑是一個巨大的優(yōu)勢。這或許也是短短幾年間，能吸引協(xié)信、萬科、龍湖、融創(chuàng)、中海等大型房企先后進(jìn)駐的主要原因。

從價格上來看，2017年初舞陽路7號啟迪協(xié)信項目住宅的最后報價最高在每平1.8萬（毛坯），同期新都心在售新房均價在每平2.5萬（精裝），去掉當(dāng)時“通行”的3000元精裝費，兩個區(qū)域價格差在四千元左右；距離不遠(yuǎn)但跨行政區(qū)的滄口，同期在售新房單價約為1.5萬（毛坯），與勝利橋區(qū)域差價在三千元左右。

而到了2018年末海晶化工地塊龍湖萬科住宅收官之時，新房均價已經(jīng)到了單平2.3-2.4萬（精裝），同期新都心的精裝住宅大約均價大約在2.7萬左右，兩個區(qū)域的價格差還是保持在三至四千的的水平上。彼時，跨區(qū)的滄口已經(jīng)“無房可售”，價格上無從比較。

隨著新盤入市，今年新都心現(xiàn)房價格終于打破了“兩萬八魔咒”，精裝新房價格基本在單平3萬+；滄口在售的裝修住宅單價也在2.3至2.4萬之間。以此前勝利橋區(qū)域與新都心、滄口新房價差推算，今天出讓的老造紙廠地塊新房上市價格可能不會低于2.6萬（精裝），如果再考慮上地價、人工、建材等成本上漲的因素，該區(qū)域未來裝修新房單價破三萬的概率也不小。如此看來，印象中老舊的工業(yè)廠區(qū)，未來也不是普通剛需客們能輕易涉足的區(qū)域了。

當(dāng)然，這一切還只是基于過往數(shù)據(jù)比對的猜想，在毛坯房、小戶型漸漸回歸主城的大趨勢下，也許現(xiàn)實未必如筆者想象中的殘酷。有意向入住這個區(qū)域的剛需購房者們，不妨也想一想你的心理預(yù)期價位是多少。

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