三道紅線壓頂,房企迎大考,標普發(fā)出警告,專家:房地產(chǎn)信用極好

現(xiàn)在的房地產(chǎn)總體來說迎來了比較艱難的時刻,但我認為更是相對而言,如果相比行業(yè)過去,自然是從高速走向輔路,速度降下來了,開發(fā)商難免不適應(yīng),但相比其他行業(yè)來說,別人總覺得房地產(chǎn)日子最好過。

事實到底怎樣?我認為自從房子是用來住的不是用來炒的這個定位開始,房地產(chǎn)行業(yè)普遍好過的時代就結(jié)束了,真正進入強者恒強時代,馬太效應(yīng)的作用愈發(fā)明顯,儼然成了大開發(fā)商的游戲,雖然他們也喊著要“活下去”,但是他們的標準顯然跟中小房企完全不一樣。

這就是當下及未來房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài),兩極分化現(xiàn)象將非常嚴重。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對資金的敏感度較高,可是最近房企融資收緊,導(dǎo)致很多房企有點不知所措。

大多數(shù)中小房企的融資成本水漲船高,壓力陡增,相比而言,還有一些房企的融資成本出現(xiàn)了同比下降,這類企業(yè)多為規(guī)模房企。

2020年上半年對房企來說是一個致命的導(dǎo)火索,盡管整體風險可控,然而償債壓力和融資成本都在加大,三道紅線政策如同遏制住了咽喉,對房地產(chǎn)行業(yè)融資模式絕對是一種顛覆。

9月9日,標普信評發(fā)布報告《透視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用質(zhì)量》顯示,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的行業(yè)風險較高。這主要是考慮到行業(yè)本身已經(jīng)進入緩慢增長階段,宏觀經(jīng)濟和行業(yè)政策對行業(yè)影響日益明顯,行業(yè)周期性波動較大,行業(yè)內(nèi)部競爭較為激烈等因素。

報告認為,如果公司的土地儲備僅局限于若干城市或者地區(qū),又或者主要集中于三四線及以下城市,那么其后續(xù)發(fā)展空間和經(jīng)營的穩(wěn)定性都將面臨考驗。

擺在開發(fā)商面前的幾個問題能不能處理好,也決定了未來出路是否走得順。比如在“降負債、慎拿地、銷售為王”等關(guān)鍵詞上要多下功夫。

但在世聯(lián)行董事長陳勁松看來,以后房地產(chǎn)行業(yè)還會是中國經(jīng)濟的壓艙石,主要原因是中國城市化率還不到60%,要達到70%的城市化率,還有很大空間可挖,而城市化率提高,與住宅密不可分。

陳勁松說,中國資本憑什么現(xiàn)在這么好,這么有錢?怎么一夜之間中國人成了大佬?因為中國房地產(chǎn)創(chuàng)造了極大的信用。最重的活房地產(chǎn)給干了之后,房地產(chǎn)成為拉動60個產(chǎn)業(yè)的火車頭。千萬別說房地產(chǎn)阻礙了工業(yè)化,因為房地產(chǎn)是工業(yè)化的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)確實曾經(jīng)創(chuàng)造了極大的信用,但這種信用僅僅是從經(jīng)濟增長角度考慮,或者對炒房者投資者而言,但是普通老百姓可能就不這么認為了。

那是不是意味著房地產(chǎn)就沒風險了?當然不是,如果只是講過去意義不大,現(xiàn)在的政策恰恰是要與過去劃清界限,雖然不是說不依靠房地產(chǎn),但是絕對不會再過度依賴,從今年官方表態(tài)就能看出,房地產(chǎn)調(diào)控決心和力度有多大。這也足以看出對防范風險的意識不斷增強。

當然,只要主動出擊,就能夠變得不那么被動,防范風險的成果就容易取得。總體來看,無論是“三道紅線”還是說融資的收緊,有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展,對靠高財務(wù)杠桿,盈利能力較弱的企業(yè)將是較大的考驗,通過優(yōu)勝劣汰的洗牌規(guī)則讓房地產(chǎn)行業(yè)變得更加成熟和理性,這難道不是好事嗎?

市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則,有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,合理安排經(jīng)營活動和融資行為,有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。這對開發(fā)商表面是收緊,實際上是好事,為什么?如果不這么做,那將意味著什么相信每個人心里都有數(shù)。

洗牌是必然法則,逃不過,不過對大開發(fā)商而言不一定是壞事,但是對大房企來說不見得都是壞事。誠然,開發(fā)商的確不像以前那么輕松了,但是會不會降價回籠資金呢?這個應(yīng)該是開發(fā)商的未來戰(zhàn)略層面的重要部署吧。這對購房者來說也或許是個機會,對開發(fā)商又何嘗不是翻身的機會呢?

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