鑒報(bào)|拆解金地盈利含金量:扣非凈利潤大幅下降

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-07 17:39

“穩(wěn)定”是過去兩年金地集團(tuán)（簡稱“金地”）財(cái)務(wù)表現(xiàn)的關(guān)鍵詞，但是疫情之下，暴露出不穩(wěn)定性。根據(jù)金地2020年上半年業(yè)績報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 198.75 億元，同比下降 11.6%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤（簡稱“歸屬股東凈利潤”）29.8億元，同比下降 17.9%。

如果說歸屬股東凈利潤反映了一家企業(yè)的盈利水平，那么扣非凈利潤則更能反映一個(gè)公司日常的經(jīng)營活動(dòng)水平。具體到金地，上半年扣非凈利潤大幅下降40.86%，這使得金地凈利潤含金量打折扣。

凈利潤含金量打折扣

根據(jù)業(yè)績公告，2020 年上半年，金地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入198.75 億元，同比下降 11.6%。對于營業(yè)收入下降的原因，金地表示，主要是由于并表范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積減少。公告顯示，上半年，金地房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積 97.68 萬平方米，同比下降 28.6%；結(jié)算收入 169.33 億元，同比下降 15.5%。

結(jié)算下降，這與疫情影響上半年房地產(chǎn)竣工進(jìn)度不無關(guān)系。上半年，金地竣工面積約 217 萬平方米，較上年同期下降 37%，僅完成修訂后全年計(jì)劃的20%。也就是說，按照計(jì)劃，下半年金地要完成80%的竣工量，挑戰(zhàn)不小，完成度如何，將影響金地全年?duì)I收、盈利表現(xiàn)。

此外，需要注意的是，金地華南市場也較大影響整體營收表現(xiàn)。分區(qū)域來看，金地營收中貢獻(xiàn)最多的是華南區(qū)域，占比為27%，達(dá)53.8億元，但同比大幅下降45.44%，毛利率與上年同期相比更是降了12.85個(gè)百分點(diǎn)，華北、華中、西部的營業(yè)收入也呈負(fù)增長。

受到營收下降影響，金地盈利也呈下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，上半年，金地實(shí)現(xiàn)凈利潤47.2億元，同比下降7.9%，歸屬股東凈利潤同比下降 17.9%至29.8億元。

歸屬股東凈利潤的降幅為何明顯大于營收和凈利潤？拆解金地凈利潤構(gòu)成發(fā)現(xiàn)，上半年，少數(shù)股東損益17.4億元，同比增加16.2%，占比也從去年同期的29.2%上升為36.9%。

近幾年來，在擴(kuò)規(guī)模道路上，金地不少項(xiàng)目采用合作開發(fā)，在撬動(dòng)規(guī)?？焖僭鲩L的同時(shí)，也使得凈利潤被少數(shù)股東瓜分。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，金地集團(tuán)歸屬股東的凈利潤占比分別為72.2%、66.9%、65.2%，與此同時(shí)，少數(shù)股東損益占比也逐年增加，分別為27.8%、33.1%、34.8%。

不過，金地也在有意識加強(qiáng)權(quán)益占比。在新增土儲權(quán)益占比方面，2019年權(quán)益儲備約886萬平方米，占比52.5%，2018年是44.9%、2017年是45.6%。2020年上半年，權(quán)益占比則為52.1%。

如果說歸屬股東凈利潤反映了一家企業(yè)的盈利水平，那么扣非凈利潤則更能夠反映一個(gè)公司日常的經(jīng)營活動(dòng)水平。

何為扣非凈利潤？“非”指的是非經(jīng)常性損益?？鄯莾衾麧櫴侵腹景l(fā)生的與經(jīng)營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系，以及雖與經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)，但由于其性質(zhì)、金額或發(fā)生頻率，影響了真實(shí)、公允地反映公司正常盈利能力的各項(xiàng)收入、支出?？鄯莾衾麧櫢鎸?shí)地反映公司主營業(yè)務(wù)對公司盈利和經(jīng)營好壞的影響。

縱觀金地上半年的非經(jīng)常性損益是8.6億元，去年同期是0.4億元，同比大幅增長，而扣非凈利潤則大幅下降40.86%至21.2億元。

規(guī)模擴(kuò)張背后問題頻現(xiàn)

2001年在上交所上市的金地,曾在地產(chǎn)界與萬科、保利、招商蛇口并稱“招保萬金”，但此后由于拿地戰(zhàn)略踩空等多種原因，金地掉隊(duì)多年。2016年以來，金地奮起直追，銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)高速增長。

2016年，金地銷售額首次突破千億元，同比增速高達(dá)63%。三年后，金地銷售額突破2000億元。今年上半年，金地實(shí)現(xiàn)銷售金額1016.3 億元，同比增長18.8%，增速在大型房企中排在前列。

土地端亦是如此，金地積極納儲。從2017年開始，金地每年土地投資總額都高達(dá)千億，諸如2019年，新增土地113宗，新增土儲1688萬平方米，總投資額達(dá)到1200億元，同比增長20%。

今年上半年，雖然受疫情影響，但是金地并未放緩拿地速度，拿地總量基本與去年持平。公告顯示，上半年，金地獲取了 52 宗土地，新增土地儲備約 649 萬平方米，總土地投資額在526億元左右，略低于去年同期的554億元；權(quán)益土地儲備約 338 萬平方米，遠(yuǎn)低于去年同期的675萬平方米。

截至2020年6月30日，金地已進(jìn)入全國 65 個(gè)城市，總土地儲備約 5866 萬平方米，權(quán)益土地儲備約 3010 萬平方米，權(quán)益占比51.3%。

不過，在快速規(guī)模擴(kuò)張下，金地不斷被爆出各種問題。

今年5月，河北省廊坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布處罰信息顯示，河北金地宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在未辦理施工許可證，擅自開工建設(shè)的違法行為，涉及的工程是金地?華璟1#-8#樓及地下車庫樁基，而河北金地宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是金地旗下子公司。

6月份，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布4條房企土地違規(guī)競買處理決定，主要涉及4月9日、4月26日、5月15日土拍違規(guī)競買，其中就有金地。通報(bào)指出，多家房企涉及“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買?！钡囊?guī)定，屬于違規(guī)參與競買行為。

今年上半年，深圳市中級人民法院公布終審判決，深圳金地塞拉維花園因虛假承諾，被法院判賠7400余萬元，23位購房者人均獲賠322萬元。

在規(guī)模道路上飛奔，房企的靈魂很容易跟不上肉體，大房企旗下項(xiàng)目頻頻被爆出違規(guī)拿地、銷售問題、產(chǎn)品質(zhì)量問題。對于金地來說，規(guī)模擴(kuò)張下，要面臨的挑戰(zhàn)不僅是提高營收盈利的穩(wěn)定性，還有隨著規(guī)模擴(kuò)張?jiān)诠芾韺用娴囊?guī)范性。

新京報(bào)記者段文平

編輯武新校對危卓

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