深讀 | 金地集團的8月簽:銷售高增,拿地收縮

來源：智能家居時間：2020-09-10 11:11

9月8日，金地集團披露了的前8月銷售簡報顯示，當期，公司的簽約銷售金額為1442.4億元，同比上升23.46%；簽約面積同比上升21.63%至699.4萬平方米。8月單月，金地的簽約金額和簽約面積分別達216.7億元及107.5萬平方米，同比增長23.46%和21.63%。

在拿地方面，8月，金地先后在昆明、溫州、深圳三個城市，新增3個項目，新增土地面積為14.95萬平方米，新增規(guī)劃建面為51.81萬平方米，對應(yīng)總地價為22.59億元，拿地力度為10.42%，系年初至今的拿地力度的低點，整體拿地金額環(huán)比7月有所回落，相比去年同期回落約74.22%。

根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計，今年前8個月，金地集團的新增建面為595.9萬平米，同比下降14.9%；對應(yīng)總地價為496.4億元，同比下降1.8%；拿地均價為8330元/平米，同比增長15.5%。

當期，金地的拿地/銷售金額比達34.4%，拿地/銷售面積比為85.2%，拿地/銷售均價比為40.4%，按照2.06萬元/平米的銷售均價估算，公司近8個月的累計新增貨值達1228億元，低于同期銷售額，拿地謹慎，華創(chuàng)證券稱。

結(jié)算下滑拖累營收

今年上半年，疫情之下的金地集團新增52幅土地，新增土儲649萬平方米，同比下降3.85%，權(quán)益土儲建面338萬平方米，權(quán)益比例52.1%，同比下降4個百分點。截至報告期末，金地集團的總土儲為5866萬平方米，權(quán)益土儲為3010萬平方米，但權(quán)益占比僅51.3%，仍舊偏低。

近幾年，金地不少項目都采用合作開發(fā)，在撬動規(guī)?？焖僭鲩L的同時，也使得凈利潤被少數(shù)股東瓜分。財報披露，2017年至2019年，金地集團歸屬股東的凈利潤占比分別為72.2%、66.9%、65.2%。與此同時，少數(shù)股東損益占比逐年增加，分別為27.8%、33.1%、34.8%。

受疫情拖累，金地集團的竣工面積同比下降了37%，結(jié)算面積同比下降29%，致使公司營業(yè)收入同比下降11.6%至198.75億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為169.3億元，同比下降15.5%；結(jié)算毛利率為39.6%，同比下降0.77個百分點。在華東區(qū)域，金地旗下項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利潤率最低，同比下降了4.1個百分點，僅有25.8%。

報告期內(nèi)，金地集團的歸母凈利潤同比下降17.9%至29.8億元，毛利率較期初下降3.5個百分點至37%?？硕鹫J為，金地在華東地區(qū)的地價偏高，但房價受限，這使得公司在該區(qū)域的利潤空間受到擠壓。導(dǎo)致公司歸母凈利的降幅大于營收降幅的原因，則主要是結(jié)轉(zhuǎn)項目的權(quán)益占比下降，少數(shù)股東損益占凈利潤比重由去年同期的29.2%提升至36.9%所致。

疫情之下，金地上半年的財務(wù)表現(xiàn)“穩(wěn)健”不再，全年竣工計劃也由此前的1158萬平米下調(diào)至1097萬平米，歸母凈利潤率下調(diào)至15%，系2017年以來的最低。如果說歸母凈利潤反映了房企的盈利水平，那么扣非凈利潤則反映出一個公司日常的經(jīng)營活動水平。當期，金地集團的扣非凈利潤大幅下降40.86%至21.2億元，這使得公司凈利潤的含金量大打折扣。

受規(guī)模擴張、外拓城市以及員工數(shù)量增加等方面的影響，金地集團的三費費用率同比提升2.8個百分點至12.6%，資本化利息支出為12.07億元。加上不少長期債務(wù)臨近到期，公司的短期負債同比增長17.1%至422.7億元，現(xiàn)金短債比下滑至1.18，長短債比下滑至1.51，凈負債率相比期初上升9.6個百分點至71.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)不及以往。

截至報告期末，金地集團的有息負債合計約1084.57億元。其中，銀行借款的比重為47.84%，公開市場融資占比約48.94%，其他融資占比約3.22%。與此同時，金地集團的合約負債總額較去年底凈增137億元，相當于華創(chuàng)證券所預(yù)估的2020年房地產(chǎn)結(jié)算收入的1.6倍。

事實上，金地集團的負債總額近年一直呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，已經(jīng)從2017年的1499.86億元升至2018年的2118.77億元，隨后又升至2019年的2524.47億元。在這個過程中，金地集團的有息負債規(guī)模從553.54 億元升至947.58億元。

基于最新的交付節(jié)奏，華創(chuàng)證券在金地中報發(fā)布后，小幅下調(diào)其2020至2022年預(yù)測EPS至2.48、2.8、3.31元，現(xiàn)價對應(yīng)的PE約為6.0、5.3、4.8倍，預(yù)測股息率分別為5%、5.7%及6.3%。

作為奉行快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金這一高周轉(zhuǎn)模式的典型房企，金地集團曾借助這套模式，在2016年提前實現(xiàn)早前定下的“5年內(nèi)銷售額破千億”的目標，重回頭部房企行列。然而，高周轉(zhuǎn)的金地集團，依然逃不開頻發(fā)的維權(quán)官司。

今年7月初，金地在深圳的項目曾因涉嫌虛假宣傳，與業(yè)主對簿公堂。其中，深圳金地塞拉維花園項目樣板房和宣傳資料里均表明了別墅包含地下負一層及夾層，卻未能如期交付，這一行為被法院認定為合同違約，判定賠款7400余萬元。

此后不到一個月，金地在武漢的項目金地北辰閱風(fēng)華，同樣由于虛假宣傳爆發(fā)大規(guī)模的業(yè)主維權(quán)。一波未平一波又起，金地位于廣州的公園上城和香山湖小區(qū)項目，也因超標排放水污染物，被廣州市增城區(qū)人民政府罰款50萬。

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