“大禮包”的落空，帶給買房人的提醒

來源：智能家居時間：2020-09-03 08:30

有關(guān)“大禮包”的案例，在提醒我們，需要再一次對投資和投機進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。

多年來，深圳人對擴容、zhixia，就像染上了毒癮一樣不可自拔。想一想，在8.26之前，多少人言之鑿鑿的認(rèn)為，這個40周年一定會來個“大禮包”——像前段時間濱海灣、惠陽突然發(fā)出點什么規(guī)劃停止的新聞，讓不少人睡不著覺。時至今日，雖然好像沒來，但仍然有不少搞房地產(chǎn)的繼續(xù)言之鑿鑿：會晚一段時間來，不要放棄希望！

在8.26之前，臨深區(qū)域房地產(chǎn)的成交量顯著上升告訴我們，確實有不少人跑去買了房子，為了搏擴容。臨深的有些區(qū)域，我其實也是很看好的，在過去的文章里，也都談了很多。但坦白講，我看好的臨深，和這個“大禮包”關(guān)系不密切，關(guān)注我的粉絲應(yīng)該熟知這一點，我并非是今天不關(guān)心，而是一直不關(guān)心。也并非是我不同于眾，而是這與我們對房地產(chǎn)買賣的理解框架不合。

在8.26之前我也再三強調(diào)了，我不會也不建議大家搏政策去買房。也許最終我們關(guān)于買哪里的房子的選擇是差不多，但是區(qū)別在于，背后的邏輯真的不太一樣。

我用3個案例，說明這樣一個淺顯的大道理——不要單憑一些消息就草率的做出買房決策。這個大道理雖然非常直白，但是你會發(fā)現(xiàn)，在實際踐行中，它真的是不那么容易做到的。因為它并不需要你有特別高的智商和特別多的知識，但是需要你特別有紀(jì)律、有原則，需要你堅決不去做投機的事。無論接下來，所謂的“大禮包”來不來，我們這樣的邏輯都不會有絲毫的改變，以前如此，以后也如此。

案例的意義，可以把一個本來很長的投資周期高度濃縮起來，幫助我們更好的理解思想。

第一個案例是，華為搬遷松山湖，2014年華為確定在松山湖盤下接近2000畝的總部用地，2018年搬遷了1.7萬人過去，我們姑且將松山湖作為華為的“第二總部”。隨遷過去的員工，收入、學(xué)歷都會更高一些。并且由于華為體量巨大，上下游供應(yīng)商也跟隨過去，比如軟通動力、華勤通訊等等，毛估也一定是過去了幾萬人。

巨型大企業(yè)第二總部的轉(zhuǎn)移，一定會帶去大量的高薪就業(yè)，這一預(yù)期對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場往往會產(chǎn)生非常直接而顯著的刺激。從數(shù)據(jù)上看，2014年時，松山湖新房均價在1.26萬/平米，現(xiàn)在3.1萬/平米，整體均價6年漲幅150%。

從2019-2020這一年，松山湖整體上漲22%，全東莞各區(qū)漲幅最大。換到個盤，更為不同，如松湖花園，1年漲幅高達(dá)55%。萬科金域松湖2期也錄得3成漲幅。我后臺的粉絲說，萬科虹溪諾雅現(xiàn)在90多平米的單位，報價都沖到了600萬。我3年前神打卦，覺得松山湖可以到今天這個價，但跑得這么快也著實超出了我的預(yù)期。

第二個案例，同樣是巨無霸企業(yè)——亞馬遜和長島市的關(guān)系，可以從反面印證同樣一個道理，這是個非常值得收藏的房地產(chǎn)案例。

2018年11月，亞馬遜宣布將第二總部分別設(shè)于紐約皇后區(qū)長島市與弗吉尼亞州阿靈頓縣水晶城區(qū)，預(yù)計將在兩地各投資25億美元并各創(chuàng)造2.5萬個高薪就業(yè)，預(yù)計可為紐約累計可創(chuàng)造高達(dá)270億美金的稅收，而在紐約的這些員工年薪至少可達(dá)10萬美元。這一消息公開后，長島市的房價開始被爆炒?！睹咳战?jīng)濟新聞(博客,微博)》在2019年2月的一則報道稱：“自去（2018）年11月以來，長島市公寓的簽約數(shù)較上年同比增長了181%”。以及援引地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Reonomy的報告顯示：從2018年11月12日亞馬遜宣布新總部計劃以來，“亞馬遜總部選址附近房產(chǎn)的網(wǎng)上搜索量與上年同期相比增加了35.5%”。

但這件事情最終沒有成，導(dǎo)致因為這一消息而急忙買入的投資者蒙受了短期損失，比損失更大的可能是心理的懊喪，那種“煮熟的鴨子飛走了”的懊喪。但是在另外如期推進(jìn)的阿靈頓，巨型企業(yè)遷移帶來的房價上漲兌現(xiàn)了——據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)，自計劃官宣以來，“阿靈頓縣的房屋要價中值飆升18.2%至75.7萬美元”。

以上華為、亞馬遜的案例，對于我們普通人買房子，一方面指明了一條大道：跟著高科技大企業(yè)走。假設(shè)大企業(yè)搬遷計劃兌現(xiàn)，則毫無疑問會帶來遷入地房價/房租的上升。個人買房，圍繞著高科技大企業(yè)去選擇，是一個非常不錯的思路。因為高科技大企業(yè)在科技創(chuàng)新、財富集聚方面，都相對于一般企業(yè)有著更為明顯的優(yōu)勢。通常時候這種財富的聚集，甚至是爆發(fā)性、指數(shù)級的，比如最近螞蟻金服的上市計劃，一下子可以造就出許多富翁。

但另一方面，它也提出了非常重要的警醒：如果它落空了怎么辦？這個問題的關(guān)鍵在于：你需要提前判斷信息的準(zhǔn)確性、真實性。在它沒有成為現(xiàn)實之前，你需要預(yù)判它落地的成數(shù)有多大，并在此之前，反復(fù)掂量自己的買入決策是否存在邏輯瑕疵。

然而，這個判斷，往往脫離我們的能力圈之外，也就是說，絕大部分人根本無從判斷，這樣的信息（以及下面“大禮包”的信息）只掌握在極少一部分人手里，你沒有一絲一毫的知情權(quán)。大部分類似的事情，最終其實就變成了聽風(fēng)聽雨，靠著或有或無的“人脈關(guān)系”打探到或者或假的信息。

如此，則這個關(guān)鍵便轉(zhuǎn)換為：在這個真實性未得確認(rèn)之前，你要怎么做才能讓自己看起來不是在賭運氣？

回到我們之前在《深圳/東莞將如何擴容/迎接擴容？》的邏輯里，我的建議是：回到底層邏輯的思考框架里去，不要去擲骰子，讓自己有機會規(guī)避掉上述的搏運氣。

這里談到第三個案例，有關(guān)深圳的“大禮包”（或者是其它類似的重大足以改變房地產(chǎn)估值的消息）。

當(dāng)我們面對這個“大禮包”的猜想時，會發(fā)現(xiàn)不少人的行為是變形的：寧信其有，不信其無。管它是否真實，先到臨深地區(qū)買一套房拿在手里再說，說不定“大禮包”是真的呢？因為太擔(dān)心，大禮包萬一是真的，自己就損失太大了。類似的，還有之前，我記得深圳計劃打造一個深莞惠三地合作區(qū)，立即很多人就去博羅等地劃定范圍買了房，然后夢想著坐等升值。但是時至今日，這個消息似乎也還是鏡花水月。

我也會給出“到臨深去買一套房”的選項，因為深圳走向“都市圈時代”是毫無疑問的事情，這決定了周邊有些城市、區(qū)域，是比較有前景的——不一定會比深圳那么有前景，但結(jié)合著你的生活、工作、預(yù)算，它們一定是非常不錯的選擇。

這兩個不同的選擇邏輯——一個是可能會降臨的政策邏輯，一個是市場的邏輯，可能有些指向的選擇標(biāo)的是一樣的，但有些又會不一樣。比如在松山湖、鳳崗、濱海灣、惠陽這些地方，使用博政策的思路和使用都市圈的思路去選擇，答案有些會有交叉，但有些會非常不同。

如果說兩者的區(qū)別，我認(rèn)為在于：當(dāng)“大禮包”的消息最終像亞馬遜第二總部進(jìn)紐約那樣黃了的時候，使用底層邏輯的思維，你是可以不用后悔的。反過來的政策邏輯，則有可能會讓你陷入非常大的心理落差里去——像那些沖著亞馬遜去買入長島市的人一樣，并且，你很可能會站崗一段時間。

這是我們在判斷去臨深買一套房的時候，我建議使用的邏輯。同樣是去臨深，可能有很多人會直接殺向“擴容”熱點最高但同時也可能是房地產(chǎn)支撐較單薄的區(qū)域，但為什么我會建議你優(yōu)先選擇產(chǎn)業(yè)就業(yè)涌入地、軌道規(guī)劃站這些地方，背后的邏輯也在此。回到第一個案例里，我要特別強調(diào)的一點是，過去多年來，松山湖的房地產(chǎn)的漲幅跑贏了那些“大禮包”落地?zé)岫雀叩呐R深區(qū)域，但松山湖顯然并不是熱度最高的，事實初步驗證了我們過往的判斷。

此外，你還可以問自己一個更進(jìn)一步的問題。當(dāng)大家都考慮到擴容大禮包而選擇一些可能的熱點區(qū)域，你可以也應(yīng)該考慮到第二層：即便是大禮包來了，那里是不是就一定值得現(xiàn)在買入？面對一個年年都會發(fā)酵一番、已經(jīng)發(fā)酵了10幾年的預(yù)期，有些區(qū)域的房價其實在每年的此時都已經(jīng)將大禮包的預(yù)期價格提前“打包”了。也就是說，在相當(dāng)程度上，你是在用“擴容后的價格”買了一個“擴容前的區(qū)域”。

也許你運氣好，大禮包真的落到了你買入的區(qū)域，那自然是好事。但是如上所述，概念過去，是一地雞毛還是持續(xù)頑強，根本上取決于那個區(qū)域的底層力量，依然還是產(chǎn)業(yè)就業(yè)、財富聚集程度、以及基礎(chǔ)配套的改善程度等等，那個力量是根本性的、持久性的，也應(yīng)該成為選擇的第一邏輯。如果我們隨隨便便劃一個區(qū)域并到深圳，那里的房價就可以持續(xù)的猛漲，那么，深圳本地的區(qū)域就不應(yīng)該存在有失敗的案例。事實上顯然不是這樣，深圳有很多不值得買(300785,股吧)的地段。

最好的辦法，當(dāng)然是選擇兩者兼容的所在。所選區(qū)域本身的底層力量足夠優(yōu)秀，同時又擁有非常強烈的政策預(yù)期。至于“大禮包”，應(yīng)該被視為一個錦上添花的事件，它來了，當(dāng)然更好，不來，也沒有關(guān)系。在早幾年，我們做出臨深一些區(qū)域的分析，是這樣的判斷邏輯，今天，這個邏輯依然沒變。

所以，在我們選擇的時候，需要冷靜和理智的進(jìn)行分析判斷。當(dāng)大家都看到的地方，你需要看到另外的一面。

總之，拒絕投機，是防止我們在今天的房地產(chǎn)市場環(huán)境中犯錯的非常重要的警告。它并不是一個行為，而是一個原則性的思想，是一個不能被打破的紀(jì)律。

也許你會比別人的運氣更好，但我并不建議你去做那些不能掌控的事情。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）