租房托管玩消失先買后賣難成交租售糾紛"不可抗力"不好使

來源：智能家居時間：2020-04-22 11:29

原標(biāo)題:租售糾紛 “不可抗力”不好使

視覺中國供圖

位于東四環(huán)附近的后現(xiàn)代城小區(qū)，張先生站在自家房子外一籌莫展。房屋已被中介公司換了鎖，他無法進入。

兩年前，張先生將自家房屋托管至一家中介公司，每月按時會收到房租。今年1月底，張先生沒有如期收到房租，此后便再難聯(lián)系上房屋維護人及中介公司。

疫情之下，遇到了房屋租售糾紛的還有宋先生。春節(jié)前，宋先生買了一套三居室，打算春節(jié)后再賣掉自住的兩居室，賣房款變成換房首付款。時至今日，交納首付款的日子臨近，自己的兩居室卻因客源少而無法脫手。

在疫情中遇到的房屋租售糾紛是否屬于不可抗力？面對這樣的糾紛又該如何解決？

托管房屋

收不到房租

收不回房子

東四環(huán)旁的后現(xiàn)代城小區(qū)，張先生的房子已經(jīng)空了兩個多月。兩年前，他將自家房屋托管給中介公司，簽了托管五年的長約。“每個月基本上都能按時收到房租，有的時候會晚一兩天?！?/p>

而今年1月底，房租卻沒有如期而至。

“本以為是因為過年了，可能年后就能打錢。”春節(jié)后，張先生與房屋維護人聯(lián)系時發(fā)現(xiàn)，電話與短信均已無人應(yīng)答。簽約時，中介公司稱不設(shè)押金，每月定期支付房租?！拔沂掷餂]有押金，一下子找不到他們了，感覺就不太好?！?/p>

返回后現(xiàn)代城小區(qū)后，張先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)中有許多業(yè)主有著與自己類似的遭遇。面對已經(jīng)換成了密碼鎖的房屋，張先生無法進入?！耙驗楹⒆由蠈W(xué)的原因，我們在別的區(qū)租房，每月租金一萬元，相當(dāng)于以租養(yǎng)租。收不到房租后，對生活影響很大。”

張先生將房屋托管給青宿托管平臺，該平臺將房源長租后改造成民宿，突如其來的疫情，讓民宿遭遇無人入住的窘境。

從事民宿經(jīng)營的王女士表示，自己曾經(jīng)在某小區(qū)中有30多套民宿房屋，疫情發(fā)生以來，春節(jié)期間的訂單全部取消并全額退款?！胺孔泳鸵恢笨障聛?，通過與房東協(xié)商，幾乎都賠了一個月的違約金，損失超過40萬元。要是租房時沒有留押金的話，托管方鎖門消失后，房東就很難受了?！?/p>

記者多次與青宿托管平臺、房屋維護人進行聯(lián)系，電話始終無人接聽。

房屋租賃平臺“看房狗”負(fù)責(zé)人李貝克表示，疫情對租房市場影響較大，尤其是一些民宿經(jīng)營者。部分托管公司使用“押零付一”的方式在市場中收房，同時為房東提供一份長約?！暗沁@樣的方式，對房東來說一旦出現(xiàn)類似問題，房東利益得不到保障。對于這樣方式的收房行為，房東應(yīng)該有所警惕?！?/p>

“現(xiàn)在能想到的是打官司，要不就直接開鎖破門，然后再找租戶?！泵鎸o法進入的房子，張先生除了氣憤更多的是無奈。

先買后賣

看房人很少

已近違約期

“腸子都要悔青了?！奔易№樍x馬坡附近的宋先生遇到的則是房屋買賣難題，幾個月來，一家人常因為換房而情緒低落。

去年年底，宋先生看中了一套三居室，同樣在他居住的小區(qū)中?！罢労脙r格就簽了合同，付了20萬元定金，并約定2020年6月1日交首付款?！?/p>

自己的兩居室也在中介的網(wǎng)站上掛牌出售?！拔业姆渴莻€不到90平方米的兩居室，又是南北通透，中介告訴我這個是小區(qū)里緊俏的戶型，很快就會成交?！?/p>

但是，一切并未如宋先生所愿。

因疫情原因，中介人員在春節(jié)后鮮有復(fù)工，小區(qū)嚴(yán)控人員進入。宋先生的房子一直無人問津，而約定交納首付款的日子卻一天天臨近?！罢嬷卑?，每天都在催中介，但是一是很少有人看房，二是小區(qū)很難進?！?/p>

“需要買我房子的人給我首付，我才能付那個三居室的首付?！敝薪槿藛T給宋先生算了出售的最后日期，超過4月下旬房屋再未成交，程序便很難走完?！拔颐媾R著違約，20萬元定金就得給人家了?！?/p>

翻看合同時，“不可抗力”原因讓宋先生猶如抓住了一根救命稻草。在向多名中介人員詢問后，得到的兩種答案讓他更加迷惑。“有的說屬于，有的說不屬于不可抗力?！?/p>

北京大成律師事務(wù)所律師盧明生表示，此種情況不應(yīng)在不可抗力的范圍中。即使沒有疫情發(fā)生，也無法保證能在約定期內(nèi)售出房屋?！耙咔榭梢哉f是一個因素，如進行訴訟，買家可申請酌情減少違約金數(shù)額，但是能不能減，能減多少并不確定。”

“這種情況不適用于不可抗力因素，無法因此對已有合同進行解約?！北本┖魄诼伤魅温蓭熡谀日J(rèn)為，因疫情原因，一些房屋出售、交易會遇到問題?！澳壳皼]有相似案例，可以與賣方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，要求適當(dāng)延長約定時間。但是在合同期內(nèi)首先不能違約，也應(yīng)在此期間保留好相關(guān)證據(jù)?！?/p>

宋先生通過中介與賣方溝通簽訂補充協(xié)議，但是對方并不同意?！拔易隽俗顗牡拇蛩?，就是那20萬元定金賠給他了?！?/p>

本報記者趙喜斌

北京晚報