重磅 | 2020年1-8月中國典型房企新增貨值TOP100

來源：智能家居時間：2020-09-01 21:05

榜單解讀

8月，房企投資力度普遍下降，在政府堅持房住不炒的情況下，預(yù)計部分企業(yè)未來融資環(huán)境再次受限，資金較為充裕的國企和民企拿地力度相對更強(qiáng)。

一.

新增貨值門檻值持續(xù)上行

碧桂園穩(wěn)居首位

從8月房企累計新增貨值來看，碧桂園穩(wěn)居行業(yè)首位，累計新增貨值達(dá)到3778.5億元，綠地和萬科分列二、三位，累計新增貨值分別達(dá)到2513.3億元和2398.2億元。從2020年1-8月房企新增貨值來看，資金更為充裕的民企拿地力度偏大，其中龍湖新增貨值2296.9億元，同比增長111.2%；綠城中國新增貨值2102.0億元，同比提升83.7%。

根據(jù)各梯隊房企新增貨值門檻值來看，TOP10房企門檻值為1651.2億元，環(huán)比漲幅達(dá)到13%；TOP20房企門檻值為1008.3億元，環(huán)比漲幅9%；TOP30房企門檻值為712.3億元，環(huán)比漲幅16%；TOP50房企門檻值為361.1億元，環(huán)比漲幅12%；TOP100房企門檻值為67.4億元，環(huán)比漲幅18%。根據(jù)不同梯隊房企新增貨值占TOP100房企比例情況，TOP10房企累計新增貨值占TOP100房企的比例達(dá)到36.2%；TOP20房企累計新增貨值占TOP100房企的比例達(dá)到56.2%。

總的來說，政府對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度不變，始終保持以穩(wěn)為主的態(tài)勢，規(guī)避行業(yè)亂象。雖然二季度土地市場成交火熱，不斷有單價地王出現(xiàn)，但是從成交量來看，整體低于2019年同期，一方面是受企業(yè)銷售回款影響，另一方面則受融資環(huán)境逐漸收緊的制約。進(jìn)入到7、8月份后，土地市場成交再次降溫，一方面是步入到下半年后，房企拿地難以在年底推盤，從而減少拿地力度；另一方面是房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，政府重申房住不炒的情況下，企業(yè)資金壓力普遍收緊，從而拿地?zé)岫认陆怠?/p>

但我們認(rèn)為，在行業(yè)下行周期下，資金充裕的國企和民企具備獨有的優(yōu)勢。從億翰智庫監(jiān)測的EH50房企來看，這一特點表現(xiàn)得愈加突出，這一時期，正是這類企業(yè)規(guī)模增長得絕佳時機(jī)，同時也將加速行業(yè)集中度的提升。

二.

三道紅線難改市場需求

房企拿地堅持以銷定投

8月份，據(jù)傳央行已出臺“345”規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模。具體規(guī)則為設(shè)置“三道紅線”，即（1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；（2）凈負(fù)債率大于100%；（3）現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四檔，以有息負(fù)債規(guī)模作為融資管理的操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降一檔，上限增加5%。

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；

“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；

“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；

“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

另外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)三年為負(fù)這兩個方面也是考察的重要指標(biāo)。

三道紅線的發(fā)布預(yù)計使部分房企融資環(huán)境再次收緊，但是對負(fù)債結(jié)構(gòu)良好的企業(yè)而言，三道紅線對其并不受影響，間接導(dǎo)致這類企業(yè)成為土地市場中最大的受益者，但這并不意味著未來土地市場成交逐漸下滑。

◆ 從長期來看，我們認(rèn)為土地市場成交仍舊以穩(wěn)為主：

第一，企業(yè)對土地資源的需求不變。當(dāng)前多數(shù)房企投資采用以銷定投的策略，存續(xù)比多控制在3年左右，隨著貨值的消耗，必然需要獲取土地補(bǔ)充，所以土地成交量短期內(nèi)或許下降，但長期內(nèi)需求仍然存在。

第二，政府對土地出讓收入的依存度較高。在多數(shù)城市，土地出讓收入仍然是當(dāng)?shù)卣斦杖氲闹饕獊碓矗绕涫菍τ谥形鞑空幱诟咚侔l(fā)展中的城市，土地出讓一方面能成為政府的收入來源，另一方面也有利于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

但是房企融資環(huán)境收緊是事實，根據(jù)2020年中期業(yè)績會，房企在做出全年投資總量規(guī)劃時，最優(yōu)先的參考指標(biāo)便是銷售業(yè)績及銷售回款情況，即以銷售金額或回款的一定比例的金額用于全年投資，并會根據(jù)企業(yè)的實際銷售進(jìn)展和土地市場情況進(jìn)行靈活調(diào)整。綜合來來，房企當(dāng)年投資策略仍堅持以銷定投。

● 招商蛇口：一城一策、以銷定投

每年會把銷售目標(biāo)的50%作為拿地的預(yù)算，上半年市場拿地比較積極，下半年還是會繼續(xù)保持這樣的趨勢。下半年是以一城一策、以銷定投的模式去開展拿地計劃，針對銷售比較好的城市，回款比較好的城市，會有更大的拿地的傾向性。

● 龍光集團(tuán)：投資總額控制在銷售額的50%

堅持在投資方面要審慎，但是要保持規(guī)模，也要保持利潤的增長。投資支出控制在銷售額的50%。長三角是公司的發(fā)展布局的四大區(qū)域之一，我們也會再去找一些合作伙伴深化在長三角的布局，在未來3-5年目標(biāo)是長三角地區(qū)銷售占比達(dá)到40%左右。

● 禹洲集團(tuán)：嚴(yán)控負(fù)債，以銷售來定投資下半年拿地的節(jié)奏還是穩(wěn)健，保利潤的方向。

下半年的拿地時，嚴(yán)控負(fù)債，以銷售來增加拿地。拿地的準(zhǔn)則是以利潤為導(dǎo)向的業(yè)績增長，如果利潤實現(xiàn)不了的，就不拿。過去招拍掛和收并購各占一半，現(xiàn)在加大收并購、產(chǎn)城勾地、城市更新等多種拿地業(yè)務(wù)。從2019年開始的新拿地越來越重點傾向于一二線，三線城市都很少涉及。

● 龍湖集團(tuán)：嚴(yán)格投資紀(jì)律，絕不冒進(jìn)

依然會在公開市場去做一些投標(biāo)的土地，但是會嚴(yán)格的按照投資紀(jì)律，絕不冒進(jìn)，而且會非常注重安全，以頻率換概率。

來源：億翰智庫