觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)4月21日下午，招商蛇口(001979,股吧)2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)正式召開(kāi)，這也是剩余不多的上市房企業(yè)績(jī)會(huì)之一。

　　最初該公司曾計(jì)劃在3月中下旬召開(kāi)，因?yàn)橐咔橛绊懚雍?。目前A股尚未發(fā)布業(yè)績(jī)的大型房企包括陽(yáng)光城(000671,股吧)、金地等。

　　當(dāng)天出席的管理層包括董事長(zhǎng)許永軍、董事總經(jīng)理蔣鐵峰、董事常務(wù)副總經(jīng)理劉偉、 副總經(jīng)理聶黎明、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書(shū)劉寧。其中，這是蔣鐵峰第一次以總經(jīng)理身份出現(xiàn)在業(yè)績(jī)會(huì)上。

　　自2015年吸收合并重組上市以來(lái)，每年業(yè)績(jī)會(huì)地點(diǎn)的選擇都像是招商蛇口對(duì)代表項(xiàng)目的一次展示。從深圳蛇口希爾頓酒店到價(jià)值工廠，到太子灣上的郵輪，再到文化藝術(shù)中心，莫不如是。

　　許永軍說(shuō)，今年原計(jì)劃選在深圳國(guó)際會(huì)展中心，但因疫情未能成行，該項(xiàng)目號(hào)稱中國(guó)最大的會(huì)展中心。

　　招商蛇口在2019年給股東提供了豐厚的分紅，分紅比例40%遠(yuǎn)超萬(wàn)科、保利等房企，過(guò)去一年該公司還成功將物業(yè)、房產(chǎn)信托推上市。

　　資本市場(chǎng)對(duì)于招商蛇口長(zhǎng)期關(guān)注的問(wèn)題，也在這一次業(yè)績(jī)會(huì)上集中體現(xiàn)：資產(chǎn)價(jià)值如何體現(xiàn)，公司估值如何修復(fù)，銷(xiāo)售增速如何提升……

　　就像一個(gè)天賦滿滿的球員，始終被期望進(jìn)入一線天王的行列。以“穩(wěn)”為核心的管理層，承受了很多來(lái)自外界的期望。

　　業(yè)績(jī)的釋放

　　因此，當(dāng)董事長(zhǎng)許永軍在業(yè)績(jī)會(huì)開(kāi)場(chǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，招商蛇口梳理出綜合發(fā)展是公司未來(lái)的發(fā)展模式，而且為未來(lái)40年奠定了 “巨大空間”的同時(shí)，投資者還是把目光投向了他們最為關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2204.7億元，同比增長(zhǎng)29.3%，完成年度目標(biāo)110.2%。相比之下，2017年、2018年該公司簽約銷(xiāo)售增長(zhǎng)分別為52.54%、51.26%，隨著銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大，2019年銷(xiāo)售增速有所回調(diào)。

　　同樣，招商蛇口近年來(lái)在土地投入上持續(xù)加大，2016-2019年拿地總金額分別達(dá)到885億元、882億元、954億元及976億元。蔣鐵峰介紹，截止今年一季度，公司未銷(xiāo)售土地總儲(chǔ)備達(dá)4100萬(wàn)平方米，其中一二線分別占21%、54%。

　　根據(jù)以銷(xiāo)定產(chǎn)的思路，招商蛇口為今年制定了2500億元銷(xiāo)售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)13.4%。為此，該公司準(zhǔn)備了可售貨值4000多億元，其中年內(nèi)新增貨值占2400億元，僅二三季度新增貨值便占1680億元。粗略計(jì)算，只需去化率62.5%便可達(dá)標(biāo)。

　　而對(duì)于規(guī)模，提問(wèn)環(huán)節(jié)剛開(kāi)始，管理層就被問(wèn)及是否有提升銷(xiāo)售排名的計(jì)劃。

　　質(zhì)效均衡一直是央企、國(guó)企在發(fā)展上的追求，類(lèi)似問(wèn)題在過(guò)往也被提及，許永軍此次給出同樣的答復(fù)：“招商蛇口的理念是'規(guī)模、質(zhì)量、效益'，從去年開(kāi)始公司就把質(zhì)量放第一位，效益放第二位，規(guī)模第三位。”

　　劉寧也表示，回顧過(guò)去四年，公司的主題是“穩(wěn)”。

　　另外一組自4月20日披露業(yè)績(jī)便受到投資者關(guān)注的數(shù)據(jù)，來(lái)自主要盈利指標(biāo)。2019年招商蛇口營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%，來(lái)自地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)有所放緩。

　　分行業(yè)看，社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)占845.54億元，同比增長(zhǎng)7.45%。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年招商蛇口合并報(bào)表范圍內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入894.36億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積513.84萬(wàn)平方米，相比之下公司竣工面積1021萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)面積占竣工面積50%，2018年這一數(shù)據(jù)為84%。

　　有投資者對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，結(jié)轉(zhuǎn)竣工面積比回調(diào)或反映出招商蛇口有意放緩結(jié)轉(zhuǎn)速度，已竣工未結(jié)算資源都留到了今明年。截止到去年底，該公司預(yù)收賬款834.86億元，同比增長(zhǎng)38%。

　　凈利潤(rùn)增速方面，2019年招商蛇口歸母凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.20%；歸母扣非凈利潤(rùn)124.73億元。期內(nèi)非經(jīng)常性損益35.60億元，同比增長(zhǎng)453%，其中僅將5項(xiàng)物業(yè)注入招商局房托，就貢獻(xiàn)非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益42.86億元。

　　而對(duì)于未來(lái)利潤(rùn)問(wèn)題，許永軍表達(dá)了不確定性，他提及未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)保持利潤(rùn)增速的挑戰(zhàn)很大，現(xiàn)在又受到疫情影響：“（公司）基礎(chǔ)很好，挑戰(zhàn)很大，我們心中有數(shù)……目前在不斷研究，不斷評(píng)估（影響因素）?！?/p>

　　而在股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃方面，根據(jù)2016年招商蛇口披露的股票期權(quán)首次授予計(jì)劃，股權(quán)激勵(lì)解鎖的條件包括，前一個(gè)完整財(cái)年歸母扣非凈利潤(rùn)三年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于13%。而過(guò)去三年，招商蛇口該數(shù)據(jù)復(fù)合增長(zhǎng)11.82%左右，或?qū)е碌谌蓹?quán)激勵(lì)計(jì)劃無(wú)法解鎖。

　　對(duì)此，許永軍就表示，股權(quán)激勵(lì)只是一個(gè)系統(tǒng)的手段之一。隨著形勢(shì)變化、業(yè)務(wù)架構(gòu)變化，公司會(huì)制定出一系列與細(xì)分市場(chǎng)行業(yè)特點(diǎn)相適應(yīng)的激勵(lì)措施：“我們?cè)?020年會(huì)拿出一套針對(duì)不同板塊的措施?？偠灾?，激勵(lì)是一個(gè)綜合性的手段?！?/p>

　　大資管年代

　　梳理發(fā)展模式，招商蛇口將按照快周轉(zhuǎn)(T+3)、階段性持有運(yùn)營(yíng)(T+10)和片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)(T+30)的三類(lèi)發(fā)展策略組合產(chǎn)品線，這種“前港-中區(qū)-后城”模式也是它近幾年所強(qiáng)調(diào)的。

　　儲(chǔ)備豐富綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)同時(shí)，招商蛇口布局項(xiàng)目也將獲得一些政策優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)。比如在海南博鰲綜合開(kāi)發(fā)25平方公里土地，三亞深?？萍汲钦嫉?5平方公里，今年4月還布局了大連太平灣港區(qū)13.86平方公里土地。

　　劉偉在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹部分產(chǎn)業(yè)園模式時(shí)稱，去年公司在園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化、商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)聚集能力等方面發(fā)力，今后將圍繞產(chǎn)業(yè)組織能力、產(chǎn)融結(jié)合能力等發(fā)展。

　　“在那里會(huì)孕育出招商蛇口新的增長(zhǎng)點(diǎn)”。

　　且經(jīng)過(guò)多年推進(jìn)，招商蛇口目前在深圳前海、蛇口的土地儲(chǔ)備，也被外界解讀為中短期的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商蛇口在前海土地整備范圍內(nèi)共擁有土儲(chǔ)建面455.84萬(wàn)平方米（不含人才用房），截至2019年底未開(kāi)工儲(chǔ)備為428.84萬(wàn)平方米；在蛇口太子灣共計(jì)擁有土儲(chǔ)建面170萬(wàn)平方米，去年底有61.1萬(wàn)平方米未開(kāi)工。

　　時(shí)間表方面，許永軍透露，前海土地公司計(jì)劃8-10年開(kāi)發(fā)完畢，其中銷(xiāo)售、持有比例將根據(jù)鋪排而定；蛇口太子灣目前已完成1/3，未來(lái)三四年要全部完成。

　　無(wú)論是前海、蛇口還是其它地方的土儲(chǔ)，綜合開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)也預(yù)示著持有型物業(yè)將成為招商蛇口未來(lái)核心之一。許永軍坦承，公司關(guān)注持有物業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)持有型物業(yè)的資產(chǎn)達(dá)到1500億元左右，占總資產(chǎn)1/4。

　　“持有物業(yè)是未來(lái)存量時(shí)代的一種基本功?！痹S永軍如是表述。

　　因此不難理解，招商蛇口將2020年定義為“資管年”所暗藏的發(fā)展邏輯，該公司在梳理業(yè)務(wù)的同時(shí)，也在通過(guò)組織架構(gòu)調(diào)整等方式，試圖釋放持有型物業(yè)的價(jià)值。

　　蔣鐵峰則介紹，招商蛇口未來(lái)三年進(jìn)入持有物業(yè)密集開(kāi)業(yè)期，目前已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)面積286萬(wàn)平方米，在建445萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)三年內(nèi)建成并入市300萬(wàn)平方米。

　　他進(jìn)而解釋“資管年”的含義：2019年公司已成立資管中心，2020年將搭建統(tǒng)一資產(chǎn)管理平臺(tái)，嘗試輕重分離、建管分離，對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行重整、整合，統(tǒng)一持有型物業(yè)的品牌與產(chǎn)品線。

　　在輕重分離構(gòu)想中，新近重組的A股物業(yè)平臺(tái)招商積余扮演了重要角色。

　　分管招商積余的聶黎明表示，招商蛇口在總部層面成立資產(chǎn)管理中心，作為重資產(chǎn)管理平臺(tái)，而招商積余將作為持有物業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。因此目前招商積余在做架構(gòu)調(diào)整，下一步將對(duì)招商蛇口商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、酒店以及公寓運(yùn)營(yíng)管理等方面的組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

　　許永軍也多次提及招商積余，字里行間透露著對(duì)該平臺(tái)的滿意：“未來(lái)我們要把持有型物業(yè)的管理，成熟一個(gè)就要放到積余，所以積余是持有物業(yè)的平臺(tái)?！?/p>

　　他甚至提出，招商積余的定位是“要做中國(guó)領(lǐng)先的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商”。

　　但對(duì)招商積余在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理上的傾斜，或許會(huì)削弱招商局置地這一H股平臺(tái)的地位。過(guò)往招商局置地曾被外界認(rèn)為是招商蛇口主要的商業(yè)平臺(tái)，在2018年與招商蛇口修訂不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議時(shí)，也表示計(jì)劃轉(zhuǎn)型拓展輕資產(chǎn)管理平臺(tái)。

　　估值的體現(xiàn)

　　與組織架構(gòu)相匹配的是管理制度上的調(diào)整，蔣鐵峰作為去年下半年被聘任的招商蛇口總經(jīng)理，也被視為這方面工作的推手之一。

　　被問(wèn)及上任后為公司帶來(lái)的變化時(shí)，蔣鐵峰介紹稱，公司目前首先抓精細(xì)化管理，向管理要效益，包括對(duì)標(biāo)業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的同行。同時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)類(lèi)型進(jìn)行了架構(gòu)梳理，并按照不同業(yè)務(wù)采用相應(yīng)模式進(jìn)行管理以及公司在全國(guó)幾百個(gè)資產(chǎn)，保留核心資產(chǎn)，整改或處理效益不高的資產(chǎn)等。

　　他還重點(diǎn)提及考核及激勵(lì)制度的調(diào)整，包括2020年員工干部能上能下等“六能機(jī)制”，構(gòu)建人效體系，引入人效調(diào)節(jié)系數(shù)，強(qiáng)化一線激勵(lì)、資源向一線傾斜等，“我們今年特別強(qiáng)調(diào)了以業(yè)績(jī)論英雄，工資、獎(jiǎng)金和績(jī)效高度掛鉤的舉措?！?/p>

　　招商蛇口在年報(bào)中也提及，截至2019年末，公司累計(jì)125個(gè)項(xiàng)目實(shí)施實(shí)際跟投，跟投總金額5.06億元，占跟投項(xiàng)目資金峰值0.24%；其中去年新增跟投項(xiàng)目58個(gè)，新增跟投本金2.43億元。

　　資本市場(chǎng)方面，估值幾乎是投資者與招商蛇口之間日常的話題，從前海土地整備到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)俚椒旨t政策，招商蛇口持續(xù)釋放利好還未對(duì)估值產(chǎn)生明顯拉動(dòng)作用。

　　一位投資者表達(dá)了自己的意見(jiàn)：分紅比例40%以上，不如從分紅里拿一部分出來(lái)回購(gòu)，另外公司也應(yīng)用自有資金回購(gòu)。

　　對(duì)此，負(fù)責(zé)市值管理的劉寧就回應(yīng)：“招商蛇口與其它公司相比更具特點(diǎn)，長(zhǎng)期項(xiàng)目的比例還比較大?！彼穸嘶刭?gòu)的打算，表示股價(jià)受到很多因素影響，堅(jiān)信只要公司把業(yè)務(wù)做好，就會(huì)得到廣大投資者的支持。

　　蔣鐵峰也回應(yīng)稱，很多人關(guān)心股價(jià)、市值的問(wèn)題，實(shí)際上歸根到底，只要把公司的整體盈利做上去，分紅、股價(jià)自然就上去了?！斑@是我們最重要的基礎(chǔ)工作?！?/p>

　　業(yè)績(jī)會(huì)行將結(jié)束，有投資者追問(wèn)，未來(lái)招商蛇口釋放價(jià)值的方式會(huì)不會(huì)更多元化？

　　許永軍接過(guò)了話茬：“我們也是多角度考慮怎么釋放價(jià)值，有一些按照產(chǎn)品的方式，也有一些按股權(quán)的方式，資產(chǎn)處理的方式。”他以去年公司旗下房托基金上市為例，認(rèn)為這體現(xiàn)了把資產(chǎn)變成資金，再變回資產(chǎn)的良性循環(huán)。

　　以下為招商蛇口2019年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：疫情對(duì)全球郵輪產(chǎn)業(yè)形成巨大沖擊，是否對(duì)蛇口下一步的戰(zhàn)略構(gòu)成影響？對(duì)郵輪業(yè)務(wù)的未來(lái)投入和發(fā)展公司是怎么考慮的？

　　許永軍：疫情對(duì)郵輪事業(yè)肯定有影響，但是一定是短期的。招商蛇口郵輪產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略沒(méi)變，因?yàn)猷]輪發(fā)展，是招商局發(fā)展郵輪產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的一部分。

　　郵輪產(chǎn)業(yè)是幾個(gè)內(nèi)容構(gòu)成的，叫做“船、港、城、娛、購(gòu)、游”。其中，跟郵輪相關(guān)的“城”，叫做以郵輪產(chǎn)業(yè)為中心的城市建設(shè)，像太子灣，以及湛江、煙臺(tái)的郵輪港口，這都是構(gòu)成的一個(gè)體系，不會(huì)因?yàn)橐咔榈陌l(fā)生就改變中長(zhǎng)期策略。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司曾經(jīng)屬于行業(yè)的第一梯隊(duì)，未來(lái)是否有進(jìn)一步提升行業(yè)排名的計(jì)劃？

　　許永軍：2020年公司銷(xiāo)售目標(biāo)是2500億元。從招商局、招商蛇口的理念是六個(gè)字、三句話，就是“規(guī)模、質(zhì)量、效益”，對(duì)招商蛇口而言，策略從去年已經(jīng)開(kāi)始，就是把質(zhì)量放在第一位，效益排在第二位，規(guī)模排在第三位。規(guī)模不能不要，但是要做有效益、有質(zhì)量的規(guī)模。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)的兩年預(yù)測(cè)期結(jié)算的慣例，公司2019年業(yè)績(jī)應(yīng)當(dāng)大部分為2017年的銷(xiāo)售，但是公司2017年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和權(quán)益數(shù)據(jù)明顯增長(zhǎng)的背景下，為什么2019年歸母利潤(rùn)只有5%的增長(zhǎng)？

　　黃均?。菏紫?，銷(xiāo)售額和權(quán)益銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，與歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)沒(méi)有直接關(guān)系。歸母凈利潤(rùn)的構(gòu)成除了受到房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)影響，還受到投資收益和減值等因素的影響。

　　其次，不同項(xiàng)目銷(xiāo)售額的實(shí)現(xiàn)和實(shí)際入伙結(jié)轉(zhuǎn)之間存在著時(shí)間差，2017年銷(xiāo)售額當(dāng)中，含有比較多深圳區(qū)域的商辦整售，這些商辦整售由于受到精裝修工期和回收等因素影響，所以跟房地產(chǎn)的快周轉(zhuǎn)有所差別，這個(gè)時(shí)間超過(guò)兩年。

　　最后，從房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)來(lái)看，2019年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，不僅僅是2017年的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)，也有來(lái)自2018年和2019年的貢獻(xiàn)，2017年這部分貢獻(xiàn)不足60%。

　　毛利率下降主要是兩方面原因引起的，一是受到限價(jià)和市場(chǎng)下滑影響，二是深圳地區(qū)高毛利的雙璽項(xiàng)目2019年結(jié)轉(zhuǎn)量比2018年減少了18%，這也就是受到不同區(qū)域、不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。

　　除以上情況外，基于穩(wěn)健的考慮，我們2019年計(jì)提了20.9億減值，比2018年多計(jì)提了11億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)兩三年利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)是否能看到一個(gè)更積極的結(jié)果？

　　許永軍：今年招商蛇口要開(kāi)始做新的五年規(guī)劃，公司每年都有三年規(guī)劃，都是滾動(dòng)式的，每年都做得挺實(shí)。但是具體數(shù)額不方便披露，因?yàn)樯鲜泄拘排确矫嫦拗啤?/strong>