疫情之下,可以適當(dāng)減免個人房貸,這個省開了先例!
房住不炒——大家都知道是現(xiàn)今中國的樓市大法。然而,如何落實這四個字,估計每個中國地市領(lǐng)導(dǎo)心里都有一桿秤。所以,當(dāng)中國疫情初步結(jié)束,各地紛紛推出樓市救市政策之時,很大一部分政策卻變成了“一日游”,“多日游”。就是因為,許多地方領(lǐng)導(dǎo)所認為的“房住不炒”和國家認為的“房住不炒”,不一致造成的。所以,對于國家,對于地方,對于中國樓市,迫切需要一個“疫情救市”的樣板,來闡釋一下在當(dāng)前經(jīng)濟下滑的背景下,什么才是正確“房住不炒”的救市姿勢。4月20日,該榜樣出爐。前天,湖北省人民政府辦公廳印發(fā)《促進建筑業(yè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》。
其中,該通知在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的17條措施中,為全國所有疫情影響下,各個地市如何做好“房住不炒”下的市場防冷,打了一個榜樣。為什么這么說呢?原因很容易理解。因為現(xiàn)階段由湖北出臺這份文件,最為妥當(dāng)。誰都知道,湖北勝是全中國疫情最嚴(yán)重的一個省,沒有之一,同時也是經(jīng)濟受疫情影響最大的一個省,由這個省打出這個樣板,示范效應(yīng)也最強。換句話來說,一些比較激進的救市措施,如果連湖北勝都沒有提出,別的省最好連想都別想。這就像,重癥還只住進了方艙醫(yī)院,輕癥都開始住ICU,顯然不合適。
這個“樣板”救市政策中,到底有哪些內(nèi)容呢?當(dāng)然,文件很長,內(nèi)容很多,今天我們只說它其中和別的城市救市不同點。先說針對開發(fā)商的。
第一條:調(diào)整土地競買保證金比例。2020年10月1日前新出讓的土地,各地可結(jié)合實際適度降低土地出讓競買保證金比例,但不得低于土地出讓底價的20%。
解讀:很顯然,這一條是“穩(wěn)地價”的,為了避免開發(fā)商無錢拍地和地方土地流拍,各地可以下調(diào)土拍的保證金比例。但是同時,也定了一個紅線20%,這就避免了開發(fā)商用過低杠桿撬動土地的出現(xiàn)。第二條:分期繳納土地出讓金。土地受讓人在土地出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納不低于50%的土地出讓價款,余款可按合同約定分期繳納,繳款期限最長不超過一年。企業(yè)因疫情影響無法按期簽訂《成交確認書》《土地出讓合同》或繳納出讓金的,經(jīng)申請可延期至疫情消除后3個月內(nèi)簽約、繳納,不收取滯納金,不記入企業(yè)誠信檔案??蓱{《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、已繳納不低于50%的土地出讓價款繳納憑證,先行辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。解讀:這一條同樣是“穩(wěn)地價”用的,為了怕房企拍地后,資金鏈過于緊張,不敢拍地,特意規(guī)定土地的余款可以“分期”。另外對于實在“很差錢”的開發(fā)商,三個月不收取滯納金,同時也不記入企業(yè)誠信檔案,可以說相當(dāng)有誠意了。另外,對于開發(fā)商預(yù)售條件也做了放松。但是,這種放松,都是有度的,而不是無限的。比如,對于預(yù)售條件,可以降低各地的預(yù)售門檻,但是許可的最低規(guī)模不得小于棟,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。另外,對于稅收減免,也不是一刀切,而是有針對性的。比如明文規(guī)定——對疫情期間為個體工商戶減免租金的大型商務(wù)樓宇、商場、市場和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等出租方,當(dāng)年繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的,可申請困難減免。看清楚了,不是所有的房企都能減免,而是房企給租客減免,政府才能給房企減免,這就無形當(dāng)中要求了房企同時是責(zé)任和義務(wù)的統(tǒng)一體,而不是單有義務(wù)或單有權(quán)力。
對于買房客戶,救市十七條也規(guī)定了很詳細。
第一條:對因新冠肺炎住院治療或隔離人員、參加疫情防控的工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人員,金融機構(gòu)要靈活調(diào)整住房按揭等個人信貸還款安排,合理延后還款期限。鼓勵金融機構(gòu)與借款人協(xié)商,適當(dāng)為受疫情影響暫時失去收入來源的人員減免個人住房貸款利息,減輕其還款資金壓力。
解讀:這是第一個地方救市政策涉及到貸款等關(guān)乎買房人最根本切身利益的地方。當(dāng)然,不是每個人都能享受減免還款壓力的政策紅包。政策明確規(guī)定,只有四種人可以:1、因新冠肺炎住院治療人員
2、因新冠肺炎隔離人員
3、參加疫情防控的工作人員
4、受疫情影響暫時失去收入來源的人員
那么,這四個圈圈畫下來,能享受減免的只能是很少的一部分“直接受疫情影響的人”。我們當(dāng)中絕大多數(shù),“間接受疫情影響的人”是無法享受銀行減免貸款利息,減輕還款壓力的。另外,該文用了“鼓勵”而不是“要求”,真正起到關(guān)鍵作用的是銀行而不是地方政府。所以,湖北以上相關(guān)人員可以密切關(guān)注你貸款銀行的具體政策出臺。第二條:可按規(guī)定申請在2020年6月30日前緩繳住房公積金,緩繳期間繳存時間連續(xù)計算,不影響職工正常提取和申請住房公積金貸款。在風(fēng)險可控的前提下,住房公積金個貸率低于80%的市縣,住房公積金管委會合理確定住房公積金最高貸款額度。銀行不在政府的管理范圍之內(nèi),所以文件只能用“鼓勵”,對于公積金則屬于地方政府自己的口袋,所以規(guī)定的更細一些。首先,對于因為疫情未能及時繳納公積金的人員,繳存時間連續(xù)計算,并且不影響職工正常申請和提取,為很多湖北職工吃了定心丸。另外,對于公積金使用偏少的地區(qū),地方政府也可以自行提高公積金最高貸款額度。比如,很快,湖北下屬的荊州地區(qū),個人住房公積金貸款最高額度從45萬元提高至50萬元。
當(dāng)然,從公積金上限從45萬元提升到了50萬元,提高的額度不算大,但是至少是提高了。不過,荊州還將購房契稅全額返還,這個精神沒有體現(xiàn)在湖北救市十七條中,不知道會不會有撤銷的風(fēng)險。
總而論之,什么叫做疫情下的“房住不炒”。湖北救市十七條,給了明確的答案和方向。對于買房客戶,可以加一點杠桿,比如稍微提高一點公積金最高限額。可以緩交公積金,但是要限定在6月30日之前??梢詼p輕一定的還款壓力,但是要約束在一個較小的人群中。對于開發(fā)商,可以在一定程度上加大拍地杠桿,降低預(yù)售條件,以及有條件的減免稅費。比如,土拍保證金比例可以降,但是最低不能低于20%。
比如,可以降低預(yù)售取得條件,但是最少不能少于一棟,不得分層分單元。
比如,可以減免一定的稅費,但是只有開發(fā)商給商戶減免,政府才能給開發(fā)商減免。
一切都是有底線的,一切都是有條件的。在所有的救市在“防冷”的情況下,一定要有“防熱”的留一手。(來源:米宅)
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