廣州樓市現(xiàn)狀:樓市面臨拐點(diǎn),漲幅或更明顯!

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-27 22:37

關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號進(jìn)入知識星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識星球

提問：你好廣叔，現(xiàn)在住在珠江新城，有一套白云區(qū)同和的房子云裳麗影92平方的想出售，換一個(gè)升值空間大的房子，等十五年后再置換給孩子喜歡的房子。想請教買哪些盤升值空間大。珠江新城二手和越秀中心城區(qū)非名校學(xué)位盤的一手樓，哪個(gè)值得買?有哪些樓盤推薦?加貸款的預(yù)算是800萬左右

回答：你好。云裳麗影還可以呀，近地鐵，小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)方面都還行，還有一定的潛力。當(dāng)然如果資金充裕，可以置換到更好的地段。建議珠江新城二手，越秀的投資多為以學(xué)位為主，片區(qū)較為成熟，增量有限。800左右，可考慮珠江新城：保利心語花園、方圓月島，林和：中怡城市花園

提問：廣叔您好，目前沒有廣州戶口，社保兩年，增城有套房，目前手頭有400，投資的話在哪里買比較合適，沒有戶口的話怎么操作

回答：你好。買黃埔科學(xué)城，萬科新里程、新福港鼎峰、保利越秀嶺南林語

提問：廣叔，謝謝！請問南沙的星河山海灣是否有投資的潛力？

回答：你好。星河山海灣在南沙港，這個(gè)片區(qū)適合休閑度假，配套不是很好，投資一般般。

提問：我是廣州車陂本地人，家有兩個(gè)小孩，名下沒房產(chǎn)，想在東圃車陂附近買一套自主，準(zhǔn)備在今年的年底入手一套，手里只有100—130首付款，本人看好金融城板塊，希望越靠近這里越好，廣叔有什么好推薦或者好建議？

回答：你好。金融城的房子比較少，東圃車陂棠下都可考慮，這幾個(gè)外溢片區(qū)，未來有一定的剛需外溢。可看下：棠下富力天朗明居、東圃盈彩美居、城市假日園；車陂：天健上城，廣州的未來，主力向東，金融城在產(chǎn)業(yè)主軸上，持續(xù)看好。

提問：你好廣叔，19年底在坪山力高君御買了一套78平的小三房，房價(jià)287萬，自住帶投資，不知此房自住和上升空間怎樣，請幫忙分析一下，謝謝。

回答：你好，坪山中心規(guī)劃非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投資的區(qū)域，將來有機(jī)會作為東部的副中心，向大運(yùn)看齊的。短期看深圳往西不會改變，所以東部的發(fā)展會遲緩。房價(jià)也會是補(bǔ)張型；自住還不錯，投資我個(gè)人觀點(diǎn) 時(shí)間再拉長點(diǎn)會好點(diǎn)，至少也是5年以上。長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他區(qū)，所以長持問題不大。

提問：廣叔好，準(zhǔn)備在廣州佛山深圳投資，但是戶口不在那兒，可以投100-150W，推薦哪里？

回答：你好，子彈150，首選深圳，次選廣州，佛山排在最后。破限購除了落戶之外，54大法最快。深圳漲幅30%的板塊不要考慮了，別去追高了。深圳豪宅稅取消之后，小戶型價(jià)格調(diào)整幅度比較大。追求穩(wěn)和租金收益，關(guān)注南山，福田，寶安。低總價(jià)樓盤和非熱點(diǎn)片區(qū)還在補(bǔ)漲周期。福田保稅區(qū)皇崗，南山西麗，寶安西鄉(xiāng)或者碧海部分小戶型樓盤關(guān)注下。廣州的萬博濱江東車陂東圃番禺廣場一帶重點(diǎn)關(guān)注

提問：你好廣叔，本人(廣州戶口）在17年底入手金碧世紀(jì)花園一套73方兩房總價(jià)270萬，月供1萬多點(diǎn)，現(xiàn)在考慮孩子讀書（3歲）問題想置換。手上有250W，父母在棠下有一套小產(chǎn)權(quán)房子，為了方便他們接送孩子所以想選擇駿景（短期沒有居住需求，和父母一起?。?，現(xiàn)在非常糾結(jié)：方案一：直接賣掉金碧，換駿景三房？請問買入和賣出時(shí)間有建議嗎？還是不著急慢慢賣？方案二：金碧不賣，湊點(diǎn)錢在駿景買個(gè)小兩房？現(xiàn)在金碧放盤還是原來的價(jià)格，算上當(dāng)時(shí)的雜稅和兩年月供差不多要虧30多萬，買來從未住過空置在，金碧除了學(xué)位硬傷其他我都很喜歡，有點(diǎn)不舍。方案三：金碧不賣，買旭景，可以買個(gè)一百零幾方的三房，學(xué)位也解決了。

回答：你好，如果實(shí)在是為了學(xué)位，那么學(xué)位就變成了你的剛需，那么駿景小學(xué)是不錯的選擇： 1、可以嘗試賣掉金碧世紀(jì)，置換到駿景，既解決了學(xué)位問題，解決了自住的問題 2、旭景小學(xué)的檔次肯定比駿景要低，如果要還學(xué)位，就不建議了，因?yàn)槟軤幦〉胶玫膶W(xué)位，為啥不爭取呢 3、手上有250萬，如果有名額的，看能否直接買呢，走全款再抵押的路子也是可以的，就不建議賣金碧世紀(jì)的房子啦。

提問：您好廣叔，明年初社保滿5年，工作在天河、海珠一帶，不想上班太遠(yuǎn)，打算在市區(qū)買二手房，請問亞運(yùn)城，二手2房怎么樣呢？

回答：你好，亞運(yùn)城，坦白說，不是領(lǐng)漲的區(qū)域，后續(xù)會因?yàn)榉f博、番禺廣場、市橋等的漲幅順延過去，會補(bǔ)填亞運(yùn)城價(jià)格的低位。但是亞運(yùn)城的缺陷在于越新的樓盤，除了亞運(yùn)城五號，其他的都越來越離地鐵遠(yuǎn)了。目前也未見有深入到里面的地鐵安排。后續(xù)是只能靠大水蔓延續(xù)命的地方。放在一整個(gè)樓市周期而言，廣州的房子是會普漲的，只不過是先漲與晚漲之分。因此，如果你是安心地自住的話，亞運(yùn)城自然是可以買的。大水灌溉下，天下皆普恩。投資無非其實(shí)是考量一個(gè)效率而已。

提問：廣叔。看了廣州車陂，東圃和黃埔這些板塊，休息時(shí)間前后看了三天，暫時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)什么筍盤，這么幾個(gè)情況。 1，之前看帖提到廣州蘭亭盛薈五萬內(nèi)可以入，小區(qū)比較新，噪音是最大缺陷，臨近繞城高速的那幾棟面向高速的中高層戶型4.5-4.7可以入不？全屋另外加裝隔音玻璃，白天和晚上分別用手機(jī)噪音分貝儀測試，關(guān)窗下室內(nèi)大概四十到五十分貝。有新風(fēng)系統(tǒng)，關(guān)窗空氣也流通。位置相對好的單價(jià)5以上了。 2，還是選擇附近的15年內(nèi)4.2至4.8的老次新盤呢（城市假日，盈彩美居，美林湖畔等）。 3，老黃埔板塊好點(diǎn)的單價(jià)也要去到4，差點(diǎn)的3.5，小區(qū)比較破，車位嚴(yán)重不足。知道這些板塊好，但選起來確實(shí)不容易，請指教。

回答：你好，1.蘭亭盛薈屬于只適合投資，不適合自住的盤。高速公路邊蓋的小區(qū)，這個(gè)不利因素會一直都在，面向高速的這幾棟，不建議買。再淘淘其他低價(jià)盤吧。2.這幾個(gè)盤買最便宜的。3.想淘便宜的，也可以看看中海康城、天朗明居，以及極個(gè)別盈彩美居。入手價(jià)格控制在4.5以內(nèi)最好。

提問：你好廣叔，我和老婆都是深戶，名下各有一套房，都購于2015年初，而且都是三成首付。一套位于碧海片區(qū)圣淘沙駿園120平方3房出租；一套位于南山科技園城市山谷44平方的1房出租。家中小孩上一年級，已經(jīng)使用了城市山谷的學(xué)位，全家為了小孩上學(xué)方便，都在科技園租房住。目前手上有60萬左右的資金，想繼續(xù)投資房產(chǎn)。

有以下幾個(gè)思路：1. 賣掉圣淘沙的房子騰名額獲得首期款，用于華潤城四期打新和尋找科技園筍盤，解決自住問題。2.去前海、寶中、沙井或者光明打新。3.繼續(xù)租房，不賣房。用手上的資金＋抵押貸，去東莞黃沙臨深片區(qū)買套小3房投資。例如碧桂園翡翠山、霖峰壹山境或者是新盤。以上想聽聽廣叔的建議。謝謝！

回答：你好，圣淘沙屬于碧海標(biāo)桿產(chǎn)品，出手有點(diǎn)可惜了。建議加按揭融資，把子彈擴(kuò)充到300萬以上，去科技園淘筍?？萍紙@長線看好。東莞的天花板太低，不建議入手。

提問：你好廣叔，近期打算置換房子，之前去看了廣興源圣拿威還有屯了很多年的一手新房，180平左右的平層，看了戶型比較喜歡，但是單證的沒有樓層可選，只有很低的樓層，雙證的有一樣的戶型也有高樓層可選，但是比較糾結(jié)雙證以后會不會遇到什么問題，廣叔能幫忙解答一下，謝謝！

回答：你好，深圳限購未來數(shù)年都看不到放開的可能，所以雙拼房會有下家難尋的問題，雙拼房如果不夠高端又沒有學(xué)區(qū)支撐，就很容易被視如敝帚，因?yàn)殡p拼房多半為大戶型，沒錢人住不起，但是呢有錢人看不上。不過14年交樓的圣拿威就不會有這個(gè)問題，碧海片區(qū)為數(shù)不多的幾個(gè)品質(zhì)樓盤之一，在遍地的十萬房價(jià)下，六萬的雙拼性價(jià)比確實(shí)很高。

提問：你好廣叔，有首付200萬，預(yù)算總價(jià)在400萬左右，是純投資，請問是應(yīng)該買南山40平之內(nèi)小兩房或一房，還是買龍崗坪山在建地鐵口90平三房，哪個(gè)更好？

回答：你好，其實(shí)400萬現(xiàn)在是有點(diǎn)尷尬，高不成低不就，非常非常難選。這個(gè)總價(jià)，我不建議買熱點(diǎn)片區(qū)沒學(xué)位的老破小，可以買市區(qū)的一居學(xué)區(qū)房，也可以買龍崗的次新三房。不過不是瞎買，深圳的學(xué)區(qū)房類別復(fù)雜，龍崗次新又太多，能跑贏大盤的并不多，都需要精細(xì)化選籌。

提問：您好廣叔，我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學(xué)位很一般（市值1500左右），兩套小產(chǎn)權(quán)房，一套已經(jīng)準(zhǔn)備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農(nóng)民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加杠桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個(gè)房子比較推薦呢？

回答：你好，學(xué)位屬性弱的改善房，繼續(xù)往上沖的動能確實(shí)不足，華僑城就是個(gè)最大的例子，可以置換優(yōu)化配置。您家沒有任何杠杠，建議和我們當(dāng)面溝通，來給您更好的建議。3000萬的預(yù)算，直接往深圳最頂級的豪宅區(qū)看就可以了，由于稀缺放賣，迄今都沒停止過上漲，建議盡快著手置換。

提問：您好廣叔，請問預(yù)算400萬，需求三房，是買坂田片區(qū)還是買龍華老城區(qū)好？謝謝。

回答：你好，龍華老城區(qū)已和深圳幾個(gè)老舊片區(qū)一樣積重難返，城市界面差，人口密度高，開車堵成翔，地鐵排成翔。坂田身處二環(huán)的位置，雖然片區(qū)配套也一直讓人詬病，但也在逐步改善中，同樣價(jià)格下樓齡品質(zhì)也會相對好些，加上十號線以及坂銀的利好，看看坂田吧。

提問：廣叔好，目前我在長沙有兩套房，有一套按揭，現(xiàn)在想賣掉一套小戶型的學(xué)區(qū)房，只能湊100萬首付，請問100萬在深圳是否有選擇，或者有其它建議嗎？謝謝！

回答：你好，100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個(gè)價(jià)位的房子有，但居住體驗(yàn)和升值潛力都不會太好。再看你要置換的房源，公認(rèn)的洼地長沙，小戶型學(xué)區(qū)房，這么優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，你確定要置換一套無品質(zhì)，無學(xué)位的深圳遠(yuǎn)郊老破小嗎？

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