以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔你好，本人東莞戶口，只有一套自住房。1，想在樟木頭保利生態(tài)城買一套別墅改善住房，請問現(xiàn)在出手是否合適？現(xiàn)在的價格比4月份看的時候貴了20%東莞限購政策出來，到目前為止，二手業(yè)主都沒降價。2，想投資一套房產(chǎn)，請問東莞哪個樓盤潛力最大？能不能推薦幾個？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲愷、潼湖、大亞灣買房，請問是否值得投資？4，我看你一直推薦長安花園，我看了一下是個老小區(qū)，推薦的理由能分享一下嗎？最后問一句，你覺得東莞的樓市還有多少空間？多謝廣叔解惑！

回答：你好。1、現(xiàn)在可以買。降價的概率不大，調(diào)控只是暫時的限制了購買力。一年后大家都有名額之后還是會繼續(xù)漲的。2、不知道預(yù)算多少呢？可考慮松山湖、南城、臨近深圳的長安區(qū)域3、惠州適合有閑錢，做中長期投資的，短期由于供應(yīng)量大，多是投資客，過了限售期，大家一起拋盤，價格很難起來。4、長安花園也不算老，2010年的房子，大花園社區(qū)，整體還可以。投資這個盤主要是它臨近深圳沙井，隨著沙井的發(fā)展，未來會有一部分外溢需求流向長安這邊。

提問：廣叔，你好，請問虎門金灣長堤一號投資如何，另目前濱海灣區(qū)被凍結(jié)新建，是否同深圳擴客有關(guān)，是否會被深圳接管？麻煩指教！謝謝

回答：你好。金灣長堤一號別墅較多，景觀強，自住+投資可以考慮。很大可能會擴權(quán)。

提問：廣叔你好，剛看了大嶺山萬科漢邦松湖半島，大朗香蜜松湖，大朗松湖朗苑，寮步源悅。短期投資哪個好？

回答：你好。萬科漢邦松湖半島>大朗松湖朗苑>大朗香蜜松湖>寮步源悅

提問：廣叔好，請問您對木頭龍舊改項目怎么看？未來有潛力嗎？

回答：你好。潛力沒看到。羅湖的舊改項目，中海天鉆已經(jīng)做到極致了，一手買家都在賠錢，有天鉆的前車之鑒，誰還敢高價買木頭龍？ 另外，木頭龍的舊改太出名，偏負(fù)面，都知道木頭龍的回遷戶難纏，新盤更難賣上好價錢，這個盤大概率益田會做成平價盤，不虧就不錯了。

提問：你好廣叔，最近在考慮買南山學(xué)位房，自用+投資，投住分離，分別看了南二外的海德三寶最低總價的二房和南外高新的最低總價二房，價格相差也不算大，該選擇哪邊？謝謝啦

回答：你好，南外系是均衡發(fā)展，南外冠名的全面開花。 南二外系是丟卒保帥，總部一枝獨秀。 所以誰更可能一直穩(wěn)定，南二外無疑——就這么一張牌，可不能打輸了，買學(xué)位買確定性強的，所以投資角度講，買海德，自用的話，還得結(jié)合孩子情況更適合哪個學(xué)校，掐尖生多的學(xué)校，恐娃兒成了陪跑生。

提問：你好廣叔，投資的選籌與剛需的選籌上的標(biāo)準(zhǔn)有什么不同？通常自住的房子也希望和上漲的漂亮。

回答：你好，有沒有投資和自住兼顧的房子呢？答案是，沒有。凡事告訴你這房子投資自住兼顧， 大概率是在騙你！投資，一定是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現(xiàn)，是一種小小的賭博。但凡適合自住，那也就沒有暴漲潛力了。自住，是考慮個人復(fù)雜的情況，如交通、學(xué)區(qū)、戶型、配套、樓層、采光，做出的選擇，是一種消費行為，以后漲幅能跑贏大盤就算不錯了。自住找自己喜歡的，生活半徑附近的，什么都符合你標(biāo)準(zhǔn)的房子，只能是CEO。投資和自住天生就是矛盾的，甚至有職業(yè)炒家提出【投住分離】，即買房只為投資，租房自住。所以買之前，請思考清楚，你到底是要自住，還是投資。

提問：廣叔您好，我有2個問題想問，背景信息：本人剛過而立之年，目前在深圳光明工作，準(zhǔn)備年底結(jié)婚，現(xiàn)準(zhǔn)備買房。未來計劃在深圳光明和東莞發(fā)展，所以想買離深圳近一些的房子。計劃首付不超過60萬，總價不超過180萬， 一手房和二手房均可。目前在東莞黃江看中了一套碧桂園的二手房，即將滿5年，單價大概1.9萬，總價大概170萬，離深圳光明區(qū)大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直達福田。小區(qū)比較安靜，戶型還可以，但配套不是很好，朝北，略有小貴。

1.目前我不是很著急，我現(xiàn)在在糾結(jié)是現(xiàn)在買還是過一段時間降價或者利率降低再買，同時也擔(dān)心東莞房價會上漲，也糾結(jié)我喜歡的房子賣出去了。2.目前我挺喜歡這個房子的，但是不清楚是否適合，或者廣叔是否有更推薦的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能購買深圳的了。黃江作為臨深地段，也有地鐵預(yù)期，也是臨近工作的區(qū)域，只要是適合你的就不會錯，可以買。2、碧桂園我本來是不建議的，但是你看中了，連進高速路都給作為了利好，我也無言。若這個房子你是喜歡的，過五年唯一， 能節(jié)省東莞最讓人痛苦的重個稅，你是可以珍惜這樣的房子的，不用專門等待降低利率，該上車就上車。3、黃江只要還在東莞建設(shè)一 號線的地鐵預(yù)期下，而黃江更長遠的未來還有三四號線地鐵的交匯，只要長持，還是值得的。4、黃江二手均價也還是上漲的，目前很多放盤都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的價格是否溢價過多，即使可能省掉個稅，也不能買得太貴了。

提問：您好廣叔，坐標(biāo)廣州，已有海珠區(qū)市內(nèi)住房一套，商貸剩余15萬，另有購花都區(qū)住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩余44萬，因不去居住，沒出租。最近看中一套市內(nèi)海珠區(qū)11號線(未開通)地鐵旁一手房公寓， 總價279,但手頭沒有資金，首期無著落，于是打算賣花都的住房，出售價215萬，在市區(qū)內(nèi)購公寓，公寓考慮自住，請問廣叔，這樣操作是否可行?，F(xiàn)在是不是置換的時機，因為手頭的資金不足，不賣花都的話，首期無著落，另外公寓首期5成，是新盤，而我還有十年就退休，對我這種情況，想在市內(nèi)多一套住房，有沒有更好的建議，謝謝！

回答：你好，公寓投資不能買，堅決回避，漲幅嚴(yán)重跑輸住宅。增值部分需要繳納50%的稅金，所以二手房幾乎沒人接盤。不光是物業(yè)費不低，水電費都是商業(yè)水電費價格。產(chǎn)權(quán)只有40年，有可能拿鑰匙的時候只剩下了30年，產(chǎn)權(quán)到期以后也不可交易，且不享受商品房免費延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買公寓之前要考慮一個問題：買來會虧多少

提問：你好廣叔，看了你的很多分析，感覺非常專業(yè)，特向您請教！光明洺悅府和新錦安海納公館，哪個更適合投資？五年后出售！

回答：你好，金融街華發(fā)融御首府 、中海、電建洺悅府、宏發(fā)萬悅山，都是大品牌都不錯，目前大部分價格沒出來，甚至今年都未必入市，不好作對比。比這些更值得期待的是沙井海岸城，片區(qū)標(biāo)桿、地鐵口、大商業(yè)。 比海岸城更值得期待的是核心區(qū)域的二手筍盤。 新錦安海納公館 寶安中心的中產(chǎn)盤，總價確實不低了，相比周邊的二手，品質(zhì)上未見得更高，主要優(yōu)勢就是新房，稅費少。 性價比不錯。整個寶安中心，歸前海統(tǒng)籌規(guī)劃，地段升勢強，海納公館買入長持是沒問題的，跑平寶安中心大勢。 優(yōu)先海納公館

提問：廣叔你好，請問650萬的現(xiàn)金買哪里升值潛力大？去看過南山中心區(qū)，西麗桃源村附近，梅林綠景虹灣廣叔覺得怎么樣？

回答：你好，如果是純投資，完全可以有更好的選擇。如果非得在以上片區(qū)之中選擇的話，帶學(xué)位的南山中心區(qū)≈梅林的綠景天虹大于桃源村片區(qū)。宏觀看板塊，南山＞福田；微觀看細節(jié)，次新＞老破，學(xué)位＞無學(xué)位，有概念＞無概念。選籌，就是對不同要素的權(quán)衡與選擇。

提問：你好廣叔，我是剛需，前段時間我把我在廣州的房子賣了，現(xiàn)在有350萬的現(xiàn)金，但是有過貸款記錄。我是去年落戶的深圳，現(xiàn)在我想把房產(chǎn)置換到深圳，請問廣叔，在蛇口一帶有沒有可以建議的小區(qū)??？您覺得雍景灣和南海玫瑰三期怎么樣？可以入手嗎？廣叔有更好的推薦呢？感謝。

回答：你好，要知道蛇口是擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源的，有山有海，遠離鬧市區(qū)，環(huán)境很好，住宅也有更多大面積的豪宅，定位很明確，再加上大量的外籍人士都聚集于此，也是深圳小量高租售比的片區(qū)。 蛇口價格支撐性會很好。是近幾年來深圳樓市價值重構(gòu)之年，有稀缺屬性的新盤被重新估值。可以關(guān)注一下，南海玫瑰，山語海，中熙君南山，半島城邦。

提問：廣叔好，我是屬于深戶二套，想買福田學(xué)區(qū)加自住的二手房（預(yù)算600萬首付），有好建議嗎？（有考慮香蜜湖、紅荔村）

回答：你好，人群的劃分香蜜湖片區(qū)更優(yōu)質(zhì)一些，總價1000個人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體地盤還是要根據(jù)你的情況來定，如香格麗苑，翠海花園一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯。 香域中央公館，中旅花園也可以關(guān)注。 二手房都可以通過全款抵押的方式操作成首付3成。

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