來(lái)源：中新經(jīng)緯   

　　中新經(jīng)緯客戶端8月5日電 史上最嚴(yán)的“新深8條”是如何制定的？政策細(xì)則怎么實(shí)施？豪宅線為什么是750萬(wàn)？新盤積分搖號(hào)會(huì)成為主流嗎？據(jù)深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)微信號(hào)消息， 8月4日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)深圳市住房和建設(shè)局呂增學(xué)，從“新深8條”的起草背景、主要內(nèi)容解讀“新深8條”。呂增學(xué)透露，積分搖號(hào)將成為導(dǎo)向。如果熱點(diǎn)樓盤的認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超出房源數(shù)量，將采取積分搖號(hào)，優(yōu)先考慮無(wú)房家庭，一次性解決更多人的住房問(wèn)題。

　　——起草背景

　　上半年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，具體表現(xiàn)如下：

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱

　　1-6月，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1497.1億元，同比增長(zhǎng)22%，全國(guó)為1.9%、全省為2.5%、北京為4%、上海為7%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增速，占固定資產(chǎn)投資比重的46.4%。

　　2、去化周期6.7個(gè)月，供需關(guān)系緊張

　　新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降52%，去化周期僅為6.7個(gè)月，供需關(guān)系較為緊張。

　　一般來(lái)說(shuō)，深圳去化周期在8-15個(gè)月屬于正常范疇。超過(guò)15個(gè)月，說(shuō)明供過(guò)于求；低于8個(gè)月，說(shuō)明供不應(yīng)求。

　　從需求側(cè)看，深圳人口密度全國(guó)第一，近三年戶籍人口年均增長(zhǎng)37萬(wàn)人左右，住房剛需強(qiáng)烈，常住人口住房自有率24%，尚有巨大的需求。

　　從供給側(cè)看，深圳現(xiàn)狀居住用地占城市建設(shè)用地的比重為21.2%，低于國(guó)家25%的最低標(biāo)準(zhǔn)。

　　近四年，深圳實(shí)際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實(shí)際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房?jī)H8.1萬(wàn)套，難以滿足年均新增37萬(wàn)人住房需求。同時(shí)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，一半以上人口居住在城中村等品質(zhì)較差的住房中。

　　3、熱點(diǎn)樓盤被搶購(gòu)，個(gè)別二手房集體漲價(jià)

　　熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，市場(chǎng)出現(xiàn)熱點(diǎn)房源打新?lián)屬?gòu)。

　　二手住宅成交活躍，價(jià)格上漲較快，成交面積同比增長(zhǎng)46.1%，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲8.2%、同比平均上漲10.7%。

　　出現(xiàn)個(gè)別二手房集體漲價(jià)、自媒體炒作房?jī)r(jià)等現(xiàn)象。

　　——主要內(nèi)容

　　針對(duì)上述問(wèn)題，為認(rèn)真落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，7月14日，市委、市政府決定出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出8條調(diào)控措施，簡(jiǎn)稱“新深8條”。

　　呂增學(xué)針對(duì)“新深8條”，發(fā)布官方解讀。

　　1、調(diào)整商品住房限購(gòu)年限

　　深圳入戶政策最為寬松，大專以上畢業(yè)生可直接落戶，隨遷老人落戶即可購(gòu)房。

　　近年來(lái)，深圳每年新增戶籍人口40至50萬(wàn)人，對(duì)住房市場(chǎng)形成巨大壓力，且入戶即可購(gòu)房不利于保障剛需，對(duì)早期已入戶并連續(xù)繳納社保的市民不公平。

　　因此，在住房供需緊張背景下，擬適當(dāng)收緊戶籍居民購(gòu)房政策，切實(shí)支持合理自住需求，有效遏制投機(jī)炒房。

　　據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計(jì)，今年3、4、5月，離婚后半年內(nèi)購(gòu)房套數(shù)占總成交套數(shù)的比例分別為6.43%、6.57%、6.30%，較去年同期有所增長(zhǎng)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，“新深8條”出臺(tái)后一周，結(jié)婚人數(shù)超過(guò)離婚人數(shù)。

　　近年，一定時(shí)間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在3:1，上述離婚多于結(jié)婚屬非正?，F(xiàn)象。早年，限購(gòu)調(diào)控政策出臺(tái)以前一定時(shí)間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在5:1，不排除房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

　　因此，政策要加以限制，堵住離婚炒房的漏洞。

　　2、完善差別化住房信貸措施

　　為應(yīng)對(duì)此次疫情，央行實(shí)行了較寬松的貨幣政策，引導(dǎo)貸款利率下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金較為充裕，易引發(fā)投機(jī)炒作。

　　在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上實(shí)行差別化住房信貸利率政策，由地方自主確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，有利于在市場(chǎng)流動(dòng)性充裕情況下，保持房貸利率穩(wěn)定，遏制社會(huì)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。

　　參照北京、上海等地做法，深圳此次提出對(duì)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策，以體現(xiàn)差別化信貸政策作用。

　　3、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　深圳現(xiàn)行計(jì)稅參考價(jià)格是2016年10月評(píng)估更新的，與目前市場(chǎng)成交價(jià)格存在較大差距(約為當(dāng)前房?jī)r(jià)的6.8折)。更新二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，增加交易成本，緩解市場(chǎng)過(guò)熱。

　　從2015年3月31日國(guó)家“營(yíng)業(yè)稅5改2”政策實(shí)施效果來(lái)看，短期內(nèi)起到了降低二手房稅費(fèi)、活躍市場(chǎng)的作用。

　　近一年深圳成交的商品住宅中，未滿5年的占比達(dá)59%，換手率較高，存在一定炒作現(xiàn)象。將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，將對(duì)當(dāng)前二手市場(chǎng)過(guò)熱和二手房?jī)r(jià)上漲發(fā)揮較明顯的抑制作用。

　　4、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　容積率1.0(含)以上，套內(nèi)面積120㎡(含本數(shù))以下或者建筑面積144㎡(含本數(shù))以下，實(shí)際成交總價(jià)低于750萬(wàn)元(含本數(shù))。

　　750萬(wàn)元的分界標(biāo)準(zhǔn)是以深圳過(guò)去一年商品住房平均成交價(jià)格6.8萬(wàn)/㎡為基礎(chǔ)，按照住建部相關(guān)規(guī)定上浮1.2倍的系數(shù)，再乘以過(guò)去一年來(lái)成交套均建筑面積91㎡進(jìn)行測(cè)算得出的。

　　按照這一標(biāo)準(zhǔn)，深圳非普通住房占比將從政策實(shí)施前的6%，增加到政策實(shí)施后的17%，既能有效抑制南山、福田等熱點(diǎn)片區(qū)市場(chǎng)過(guò)熱，又不致使全市大部分住房交易受到?jīng)_擊。

　　5、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理

　　當(dāng)前，深圳部分熱點(diǎn)樓盤社會(huì)關(guān)注度高，易引起購(gòu)房者搶購(gòu)，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也容易引發(fā)炒作。

　　對(duì)意向購(gòu)房人群按照是否為真正剛需家庭及來(lái)深時(shí)間長(zhǎng)短等因素，確定一定的購(gòu)房比例，將確保有限的住房資源優(yōu)先銷售給無(wú)房自住家庭。

　　即將入市的“熱點(diǎn)盤”華強(qiáng)城，是首個(gè)引入積分制搖號(hào)的樓盤。根據(jù)分?jǐn)?shù)高低，取排名前5560位參與公證搖號(hào)。

　　呂增學(xué)說(shuō)，積分搖號(hào)將成為導(dǎo)向。如果熱點(diǎn)樓盤的認(rèn)籌人數(shù)遠(yuǎn)超出房源數(shù)量，將采取積分搖號(hào)，優(yōu)先考慮無(wú)房家庭，一次性解決更多人的住房問(wèn)題。

　　6、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　目前，商業(yè)銀行自行簽訂房屋抵押合同，未要求到房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)簽備案，易產(chǎn)生“高評(píng)高貸”現(xiàn)象。

　　為此，《通知》規(guī)定房屋抵押合同應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將真正落實(shí)交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)炒作。

　　7、加大二手住房交易信息公開(kāi)力度

　　及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

　　目前，深圳二手住房市場(chǎng)中，部分熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤存在中介炒作、業(yè)主隨意加價(jià)、推高上漲預(yù)期等現(xiàn)象。

　　通過(guò)及時(shí)發(fā)布二手住房真實(shí)及合理成交價(jià)格，將有利于增加二手市場(chǎng)信息透明度，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)交易行為，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，穩(wěn)定二手住宅價(jià)格。

　　8、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為

　　通過(guò)對(duì)五類市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)秩序整頓工作，重點(diǎn)保護(hù)處于弱勢(shì)的買房群體合法權(quán)益，有效凈化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，消除因個(gè)別樓盤短期哄抬房?jī)r(jià)引起片區(qū)市場(chǎng)炒作。 (中新經(jīng)緯APP)

（責(zé)任編輯：楊奇奇）

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