來源：澎湃新聞 計思敏 綜合報道

據(jù)深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官網(wǎng)消息，8月4日，深圳房協(xié)舉辦“715新政細則政策解讀公益大講堂”，并邀深圳市住房和建設(shè)局房地產(chǎn)業(yè)處呂增學(xué)對“8條新政”的起草背景、主要內(nèi)容進行解讀。

今年上半年深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。其中之一表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。1-6月，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資1497.1億元，同比增長22%，全國為1.9%、全省為2.5%、北京為4%、上海為7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資遠高于固定資產(chǎn)投資增速，占固定資產(chǎn)投資比重的46.4%。

此外，新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降52%，去化周期僅為6.7個月，供需關(guān)系較為緊張。

呂增學(xué)提到，住房供求關(guān)系緊張是導(dǎo)致房價上漲的根本原因。從需求側(cè)看，深圳人口密度全國第一，近三年戶籍人口年均增長37萬人左右，住房剛需強烈，常住人口住房自有率24%，尚有巨大的需求。

從供給側(cè)看，深圳現(xiàn)狀居住用地占城市建設(shè)用地的比重為21.2%，低于國家25%的最低標(biāo)準(zhǔn)。近四年，深圳實際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求。同時，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，一半以上人口居住在城中村等品質(zhì)較差的住房中。

同時，熱點區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象，市場出現(xiàn)熱點房源打新?lián)屬彙６肿≌山换钴S，價格上漲較快，成交面積同比增長46.1%，價格指數(shù)環(huán)比上漲8.2%、同比平均上漲10.7%。出現(xiàn)個別二手房集體漲價、自媒體炒作房價等現(xiàn)象。

針對上述情況，今年7月15日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容包括調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手房交易信息公開力度以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。7月30日，深圳市住建局又發(fā)布樓市調(diào)控“新八條”細則，明確嚴(yán)控中介機構(gòu)掛牌價格，對于掛牌價格明顯高于所在樓盤合理成交價格的，中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布。政策出臺之前已發(fā)布的，各區(qū)住房和建設(shè)局應(yīng)督促中介機構(gòu)及時下架。

在細化普通住房標(biāo)準(zhǔn)方面，此次新政明確容積率1.0（含）以上，套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平方米以下或者建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下，實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元的住房被認定為普通住房。

呂增學(xué)指出，750萬元的分界標(biāo)準(zhǔn)是以深圳過去一年商品住房平均成交價格6.8萬/平方米為基礎(chǔ)，按照住建部相關(guān)規(guī)定上浮1.2倍的系數(shù)，再乘以過去一年來成交套均建筑面積91平方米進行測算得出的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，深圳非普通住房占比將從政策實施前的6%，增加到政策實施后的17%，既能有效抑制南山、福田等熱點片區(qū)市場過熱，又不致使全市大部分住房交易受到?jīng)_擊。

另外，據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計，今年3、4、5月，深圳離婚后半年內(nèi)購房套數(shù)占總成交套數(shù)的比例分別為6.43%、6.57%、6.30%，較去年同期有所增長。

根據(jù)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年7月7日至7月14日，深圳結(jié)婚1024對，離婚1330對，離婚人數(shù)超過結(jié)婚人數(shù)。新政后，7月15日至7月21日，結(jié)婚1182對，離婚1001對。

呂增學(xué)提到，近年，一定時間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在3:1，上述離婚多于結(jié)婚屬非正常現(xiàn)象。早年，限購調(diào)控政策出臺以前一定時間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在5:1，不排除房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

因此，此次政策明確夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，堵住離婚炒房的漏洞。

在加強熱點樓盤銷售管理方面，深圳市提出，對社會關(guān)注度高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在深圳市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

作為深圳的網(wǎng)紅樓盤，7.15新政后的上市的華強城市花園備受關(guān)注，根據(jù)7月30日公示的華強城市花園（一期）項目住宅銷售方案，此次開盤將采用線上“誠意登記”、線下“公證搖取選房順序號”和線下“公證選房”的方式。

值得注意的是，該項目誠意登記還制定了資格審核積分規(guī)則。從積分規(guī)則來看，分為在深圳購房情況、戶籍情況和繳納社保情況三大項。其中，在深無購房記錄和夫妻雙方均未深戶分別以50分和10分位列各自積分項的最高分數(shù)，繳納社保按照0.1分/月計算。

對于首個引入積分制搖號的樓盤，華強城市花園將按照誠意登記資格審核積分，最終按積分排名取前5560位作為該項目誠意登記客戶，參與公證搖號。

呂增學(xué)認為，積分搖號將成為導(dǎo)向。如果熱點樓盤的認籌人數(shù)遠超出房源數(shù)量，將采取積分搖號，優(yōu)先考慮無房家庭，一次性解決更多人的住房問題

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