觀點與奚志勇對話:親和源穿越寒冬 | 博鰲20年

編者按:二十年時光,無論是對人的一生還是一個行業(yè)的歷史,都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地產(chǎn)而言,過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代;對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言,二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前,記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西,就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際,觀點地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的傳奇故事與獨特視野,并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來,我們還將繼續(xù)見證。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 我們與奚志勇的見面顯得有些匆忙。

這位上午還在中歐國際工商學(xué)院上課的董事長,趁著中午休息的時間,急忙從兩公里外的校園趕到了上海浦東的東郊賓館。

由于時間緊張的緣故,奚志勇沒有過于在意形式主義,在酒店內(nèi)的一處休息區(qū),隨意坐了下來。

這是我們第一次見到奚志勇,“低調(diào)與樸實”是出現(xiàn)在腦海里的頭兩個詞匯,這與網(wǎng)絡(luò)各種論壇上高瞻遠望、意氣風(fēng)發(fā)的形象有所不同,聚光燈背后的他更是一個不拘一格的實干家。

養(yǎng)老與理想

“疫情”是今年繞不過去的一道話題,無論各行各業(yè)都正在被這一場突如其來的災(zāi)難深刻改變著。

在網(wǎng)絡(luò)上,“養(yǎng)老院資金破裂”、“疫情在國外養(yǎng)老院集中爆發(fā)”等消息頻頻傳出,讓大眾對今年的養(yǎng)老行業(yè)倍感擔(dān)憂。

親和源也頗受打擊,奚志勇透露,一般情況下,到現(xiàn)在半年快過去了,應(yīng)該一到兩個億的銷售,現(xiàn)在銷售額一千多萬,怎么去支持現(xiàn)金流。

從他的言語中可以看到一種無奈,不過,奚志勇還是很樂觀:“親和源這種模式,以家庭為單位的養(yǎng)老模式,在疫情后或許能讓更多人接受?!?/p>

這一種樂觀,源自于他親自創(chuàng)立的會員制養(yǎng)老。

15年前,奚志勇從政府機關(guān)單位下海,在上海建立親和源,創(chuàng)造了會員制養(yǎng)老模式。在中國,這種模式未曾出現(xiàn)過,因此面對的爭議也是前所未有的。

所謂會員制養(yǎng)老,親和源通過自建或租賃房產(chǎn)的方式,建設(shè)和運營養(yǎng)老社區(qū),并出售養(yǎng)老社區(qū)會員卡,客戶購買會員卡后,獲得養(yǎng)老俱樂部會員資格和入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利,并每年向會員收取服務(wù)年費。

奚志勇認為,這次疫情以后,國家層面未來可能會快速推進老年住宅或者老年公寓這一類的產(chǎn)品。

5月19日,上海市人民政府辦公廳出臺了《上海市人民政府辦公廳關(guān)于促進本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》。其中,文件涉及了養(yǎng)老問題最亟需解決的供地不足的問題,以及鼓勵各類金融機構(gòu)提供融資支持。

養(yǎng)老雖然是風(fēng)口上的藍海行業(yè),無數(shù)企業(yè)和資本都看準(zhǔn)了這個行業(yè),試圖從中分一杯羹。奚志勇仍然堅持自己的會員制模式,并對市場上傳統(tǒng)的賣床位的模式不以為然。

面對越來越涌入市場的競爭者,奚志勇毫不在乎:“沒有競爭壓力,現(xiàn)在能跟我們競爭的幾乎還沒找到?!?/p>

當(dāng)然,面對部分資本較大的項目時,親和源采取的是差異化競爭打法,針對不同的收入群體進行服務(wù)。

他認為,那種以出售為主的一錘子買賣方式,并不適用于養(yǎng)老行業(yè)。

“為什么養(yǎng)老一定是床?現(xiàn)在全中國所有的養(yǎng)老,管理方式是以床為目標(biāo)。床是什么?床要么是醫(yī)院,要么是監(jiān)獄,監(jiān)獄也是床?!痹谟H和源的概念里,以床為單位都是為了便于管理,但是老人失去了兩個核心的東西,沒有自由,沒有隱私。

在奚志勇看來,養(yǎng)老是一種生活,養(yǎng)老企業(yè)不能簡單定義其為照顧,照顧只是其中一部分,更重要的是解決老人的精神需求與社交追求,而親和源的社區(qū)式養(yǎng)老正是能讓老人實現(xiàn)價值的方式。

對于養(yǎng)老的未來,奚志勇覺得一切才剛剛開始。

“如果說從國家2013年35號文件作為援引的話,現(xiàn)在過了七年,再過兩三年,十年總該是會逐步走向成功。”

資本與現(xiàn)實

目前親和源自主投資9個項目,委托運營管理以及合營大約有十幾個,即將開業(yè)的有3個項目,覆蓋城市包括上海、杭州、嘉興、寧波、青島、三亞等地。

不過,正如前文所述的疫情影響,公司項目去化都不理想:“現(xiàn)在有300多套公寓,已經(jīng)賣掉一半,還有一半還沒賣出去?!?/p>

其中,外地項目去化困難,上海總部去化很快,這與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的營銷推廣有著莫大(博客,微博)的關(guān)系,其中更多的是口碑營銷,利用老人間傳播產(chǎn)品,這就需要一個企業(yè)在當(dāng)?shù)厣罡ゴ蛟炱放朴绊懥Α?/p>

顯然,親和源在上海仍然有著不錯的影響力。

奚志勇向我們透露,上海是親和源總部,市場對其信任,而外地畢竟是一個新的項目,再加上一些負面新聞,所以受到影響很大。

不過,對于外地的項目,他并不著急:“這需要時間,像我們開始的時候,前三年也賣不動,一幫老人住進去以后,慢慢把聲音發(fā)出去,會把親戚朋友叫來,這是個過程。”

城市選址上,親和源以一二線城市為主,不會深入到偏遠地區(qū)。首先,是經(jīng)濟和收入能力要達標(biāo),可以承擔(dān)一定的養(yǎng)老費用;其次,城市規(guī)模體量要比較大,可以有更多的目標(biāo)客戶群體;第三,選擇文化教育程度比較高的地方,他們會比較容易接受新事物。

綜合來看,北上廣仍然是親和源投資的首選目標(biāo),但此刻奚志勇腦子里想的卻并不是如何進一步打開新的城市版圖,而是堅守與收縮:“原來有準(zhǔn)備一些項目,后來沒有資本推進,我們違約了?!?/p>

“現(xiàn)在只能選擇穩(wěn)妥,不敢擴張,已經(jīng)兩年不投了。要把眼前的問題先解決好,熬過去,熬過冬天才有春天?!?/p>

奚志勇把親和源的2019年形容為一個冬天,大概在中國也只有黑龍江漠河的冬天才能感受到這種寒意。

2019年,親和源實際虧損9619.95萬元是,而且當(dāng)初在賣給上市公司宜華健康(000150,股吧)時,奚志勇曾經(jīng)簽下對賭協(xié)議,預(yù)期去年盈利2000萬元,未能完成業(yè)績承諾。

不僅親和源經(jīng)歷了不如意的一年,背后的上市公司也經(jīng)歷了巨虧15.7億的現(xiàn)狀,兩者在2016年時牽手時1+1>2的景象,更像是一場美好的夢想。

采訪過程中,奚志勇曾與我們坦言:“我們現(xiàn)在的負面新聞挺多吧?!?/p>

2019年,對親和源來說確實是失意的一年。

最主要的原因便是親和源的會員卡銷售不及預(yù)期,奚志勇表示:“親和源的會員卡是賣信用的。我們是全資子公司,當(dāng)背后的上市公司都活不下去了,會員卡就很難賣出去了?!?/p>

目前,親和源有兩個項目是穩(wěn)定的,其他項目都是剛剛開業(yè),入住率約三分之一,只有達到60%以上,公司現(xiàn)金流才能平衡。

從奚志勇在采訪中可以看到一個企業(yè)家的兩難,雖然對行業(yè)與企業(yè)有著無限的信心與樂觀,但在殘酷的現(xiàn)實面前,他也清楚的認識到眼前的困難,“為之奈何”。

親和源面臨危機時,市場的質(zhì)疑、同行的嘲諷接踵而至,奚志勇有著創(chuàng)業(yè)者的倔強與堅持,大概在他的心里,也在等待著絕地反擊的那一刻。

他繼續(xù)著自己的學(xué)習(xí):“不樂觀為什么花那么多錢來上課?我要研究未來的服務(wù)行業(yè)怎么做”。

奚志勇一直在學(xué)習(xí),他是長江商學(xué)院EMBA碩士,在不同的養(yǎng)老論壇上,總能看到他在分享與辯論,思想碰撞才能促使行業(yè)進步。

他說:“我是特別關(guān)注未來,五年以后生活方式怎么樣,十年以后生活方式怎么樣,在這個視角去考慮問題才能解決問題?!?/p>

回首10年前,奚志勇與親和源初出茅廬不久,在養(yǎng)老界用獨特的會員制打下了一片天地。奚志勇在面對坊間的贊揚時,他說“這對我是一種壓力”。

10年后的今天,親和源歷盡千帆,或許用一句詩更能體現(xiàn)奚志勇現(xiàn)在的心態(tài):“老當(dāng)益壯,寧移白首之心?窮且益堅,不墜青云之志。”

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對親和源集團有限公司董事長奚志勇先生的采訪實錄:

觀點地產(chǎn)新媒體:今年的疫情對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的沖擊大嗎?

奚志勇:對一些不成熟的企業(yè),或者是剛開不久的企業(yè)沖擊很大。因為營銷起不來,老人也不能交流。

對成熟的企業(yè)來說,從經(jīng)濟的角度來看影響不是特別大,但是從管理的角度來看,壓力特別大。因為老人對網(wǎng)絡(luò)、智能化這些東西不是很懂,封閉一個小區(qū)以后,要吃,要用,要看病,這些會帶來很大挑戰(zhàn)。

所以總結(jié)下來,像我們親和源這種模式,以家庭為單位的養(yǎng)老模式,這次疫情倒是一次很好的機會。

實際上,我認為這次疫情以后,國家層面未來可能會快速推進老年住宅或者老年公寓這一類產(chǎn)品。

觀點地產(chǎn)新媒體:疫情會是一個“利好”信號?

奚志勇:應(yīng)該是一個“利好”信號,我們現(xiàn)在所謂的居家養(yǎng)老,只是家在那里而已,出售以后便沒有關(guān)系了。

但是親和源這種模式,社區(qū)型的老年社區(qū)就是居家養(yǎng)老,服務(wù)系統(tǒng)方便。

養(yǎng)老實際上是一種生活,我們不能把養(yǎng)老定位于只是為了照料,照料是其中的一部分,更重要的是解決精神上的問題。

養(yǎng)老現(xiàn)在面對的核心問題是兩個,第一是孤獨,第二是沒有安全感。

所以我們提出終身養(yǎng)老,所有養(yǎng)老問題必須由一個專業(yè)的組織機構(gòu)去做,這樣老人就安心了,如果有問題只要找到這個組織就可以了。

買了會員卡,把錢放在你那里,你必須幫我解決問題,這是個紐帶,所以不是一個簡單的交易,是雙方之間信用的紐帶。

我相信你這個組織可以為我托付一生的,那把錢交給你;企業(yè)拿了你的錢,不負責(zé)任的話,品牌、形象都會倒掉,企業(yè)不可持續(xù)發(fā)展,所以是這樣一個商業(yè)邏輯。

核心的問題是要解決老人活著到底還有沒有價值,利他或者被需要成為未來養(yǎng)老的核心價值。

觀點地產(chǎn)新媒體:養(yǎng)老發(fā)展了十幾年,國內(nèi)來說,您覺得這個行業(yè)之前走過哪些彎路?

奚志勇:可能也不叫彎路,就是為什么養(yǎng)老一定以床為單位?現(xiàn)在全中國所有養(yǎng)老,統(tǒng)計肯定是床,管理方式是床。

床是什么?床要么是醫(yī)院,要么是監(jiān)獄,監(jiān)獄也是床,第幾床,第幾床,第幾號,醫(yī)院也是,都是為了便于管理,但是缺少兩個核心的東西:沒有自由,沒有隱私。

人失去了自由和隱私,和普通動物有什么區(qū)別?從倫理道德看也不符合。夫妻兩個好好的,到養(yǎng)老機構(gòu),一個住男性舍,一個住女性舍,這算什么呢?

觀點地產(chǎn)新媒體:現(xiàn)在很多地產(chǎn)商也在跨界做養(yǎng)老。

奚志勇:地產(chǎn)商的核心問題是地產(chǎn),房子賣掉就叫利潤;對我們來說,是真正做產(chǎn)業(yè)做好了以后。

養(yǎng)老畢竟是社會事業(yè),不能用暴利的思維邏輯去做,但是要可持續(xù)發(fā)展,現(xiàn)金流要穩(wěn)定。

觀點地產(chǎn)新媒體:資金壓力大不大?

奚志勇:因為在擴張過程中,上市公司現(xiàn)金流斷了,沒辦法投資。加上疫情和經(jīng)濟形勢不太好,老百姓(603883,股吧)消費能力下降,消費信心減低。

一般情況下,到現(xiàn)在半年快過去了,應(yīng)該一兩億銷售,實際只有一千多萬銷售,怎么去支持現(xiàn)金流?

以上海總部來說,每年創(chuàng)造1億多的現(xiàn)金流,已經(jīng)很穩(wěn)定了。每年有一兩千萬的利潤,因為投資都已經(jīng)收回來,會員卡早就賣出去了。

觀點地產(chǎn)新媒體:雖然說以穩(wěn)妥為主,不擴張,但如果要去選擇落地項目的話,一般會選擇哪些城市?

奚志勇:一般一二線城市為主,肯定不會到偏遠的地方。我們有個基本的判斷,人均GDP8000美金以上才可以去,但是從去年開始,全中國都已經(jīng)超過1萬美金了。

我們選擇相對比較開放的地方,當(dāng)然還有一個是城市規(guī)模比較大,還有文化教育程度比較高,大學(xué)比較多,公務(wù)員比較多,因為這些人更容易接受新的事物。

觀點地產(chǎn)新媒體:現(xiàn)在應(yīng)該也會有更多投資方會關(guān)注養(yǎng)老這個行業(yè)。

奚志勇:有,真的下決心投的,大部分都是財務(wù)投資人,這是要戰(zhàn)略投資人才能投的好,財務(wù)投資人考慮的是回報率。

養(yǎng)老不可能,特別是前五年,要回報是很難的。

觀點地產(chǎn)新媒體:親和源今年有沒有落地新項目的計劃?

奚志勇:規(guī)劃有,但是現(xiàn)在要看錢在哪里,如果投資人不進來,怎么投?

跟一般企業(yè)合作,他也不愿意,因為股東是這個樣子,怎么合?如果是原來的,不一定要投錢,跟別人合作就行。

觀點地產(chǎn)新媒體:老齡化越來越嚴重,您覺得養(yǎng)老這個行業(yè),三到五年之內(nèi)會不會有一個更好的趨勢?

奚志勇:必須的,如果三五年內(nèi)解決不了,未來會是巨大的社會問題。

觀點地產(chǎn)新媒體:未來等資本端放開之后,養(yǎng)老會發(fā)展的更快?

奚志勇:任何產(chǎn)業(yè)必須借助金融手段,不借助金融手段就很難發(fā)展。

觀點地產(chǎn)新媒體:您對這個行業(yè)還是很有信心。

奚志勇:這個行業(yè)剛剛發(fā)展起來,而且社會價值非常好。

觀點地產(chǎn)新媒體:在您看來養(yǎng)老現(xiàn)在還是處在藍海階段?

奚志勇:對,應(yīng)該說剛剛起步。十年起步,如果說從國家2013年35號文件作為援引的話,現(xiàn)在過了七年,再過兩三年,十年總該是會逐步走向成功。

兩三年以后,基本上可以算是真正的藍海。

(責(zé)任編輯:徐帥 )

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