蔣安綽與觀點對話：綠城小鎮(zhèn)的理想與現(xiàn)實 | 博鰲20年

來源：智能家居時間：2020-08-03 08:10

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業(yè)的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地產(chǎn)而言，過去二十年是高速發(fā)展的黃金年代；對于博鰲房地產(chǎn)論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創(chuàng)立以來就伴隨著房地產(chǎn)一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產(chǎn)新媒體遍尋二十年來中國地產(chǎn)商業(yè)領袖們的傳奇故事與獨特視野，并推出“博鰲20年”系列采訪特稿。

未來，我們還將繼續(xù)見證。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 國人喜歡喝茶，以茶待客是禮儀之道，在杭州西湖更甚。

見到綠城小鎮(zhèn)集團總經(jīng)理蔣安綽時，二話不說便把我們招呼至茶桌前，展現(xiàn)嫻熟的操作技法，從暖杯、取茶、醒茶到泡茶、倒茶、品嘗，茶入喉，口感甘醇，精神也為之振奮。

先是聞茶香，輕吹茶杯面，蔣安綽呷了一口茶，開始進入話題：“疫情對小鎮(zhèn)集團的影響并不大，反而有促進作用?！?/p>

他似乎比較滿意，2020上半年小鎮(zhèn)的銷售額遠超預期，半年度指標早已超額完成。

這是采訪的開端，在近2個多小時對話中能感受到，綠城小鎮(zhèn)集團的發(fā)展更像是綠城發(fā)展史的一部縮影，只是這當中跌宕起伏的故事，沒有比當事人更清楚的了。

若以2016年成立的時間算，綠城小鎮(zhèn)集團還很年輕，但事實上，綠城在小鎮(zhèn)業(yè)務上已經(jīng)探索了十余年。

回憶過去時，蔣安綽道：“2014年后想明白，2015年重新發(fā)力，所以小鎮(zhèn)在2016之后過得還是幸福的。”

作為老綠城人，蔣安綽一直憧憬著綠城小鎮(zhèn)的未來。

起步與挑戰(zhàn)

“最痛苦的是發(fā)展初期，因為十幾年前只有大型社區(qū)、理想之城等概念，沒有小鎮(zhèn)的確切提法?！毙℃?zhèn)從無到有的發(fā)展過程，蔣安綽仍歷歷在目。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2003年綠城打造的首個大型社區(qū)海寧百合新城，是綠城小鎮(zhèn)的雛形。

隨著小鎮(zhèn)樣板的推進，管理層開始對小鎮(zhèn)概念有了認知后，綠城小鎮(zhèn)集團遇上最困難的周期。蔣安綽認為，2011年至2014年，因為市場和企業(yè)發(fā)展遇到的一些變化，大家還是半房地產(chǎn)思維和半小鎮(zhèn)思維，小鎮(zhèn)的概念還是有點模糊和不明確的。

這時期，綠城小鎮(zhèn)處于“摸著石頭過河”階段，直到2014年，才更加明確了“小鎮(zhèn)”概念。

蔣安綽坦言，綠城小鎮(zhèn)一開始也是用房地產(chǎn)思維在做，小鎮(zhèn)思維沒想明白，生活配套還不夠完善，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的理念也還不夠領先。

說到遺憾之處，蔣安綽皺了皺眉，十年前綠城對小鎮(zhèn)的設想還未成型，到底是該先做房產(chǎn)還是先做配套？蔣安綽很快給出了答案：“一開始先投配套，然后房產(chǎn)同時起步可能好一點。當時的理念轉變有限，是一個發(fā)展和認知的過程。”

“現(xiàn)在越來越多企業(yè)用‘短平快’思維去做小鎮(zhèn)項目，不會做生活服務，這真做不了小鎮(zhèn)?！笔Y安綽希望后來者可以想清楚再出發(fā)。

他也認為，雖然越來越多“選手”加入小鎮(zhèn)，競爭愈加激烈，換作三年前是有壓力的，但現(xiàn)在反而覺得沒壓力了。

“綠城小鎮(zhèn)的健康程度已經(jīng)大于等于房地產(chǎn)了，每年拓展10個左右小鎮(zhèn)是可以實現(xiàn)的，五年后積累三五十個?！彼樕下冻鑫⑽⑿θ?。

小鎮(zhèn)的未來

2019年，綠城成立了小鎮(zhèn)事業(yè)部，負責規(guī)劃指導和開展綠城中國的小鎮(zhèn)業(yè)務，如今已經(jīng)落地20多個小鎮(zhèn)項目，因規(guī)模大、貨地比高、股東投入峰值低、產(chǎn)投比高，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展格局基本顯現(xiàn)。

蔣安綽表示，目前綠城小鎮(zhèn)思維已進一步明晰，小鎮(zhèn)的直接土地紅利已經(jīng)不明顯了，需要通過經(jīng)營去進一步挖掘土地溢價。首先要靠運營大產(chǎn)業(yè)和小產(chǎn)業(yè)，圍繞美好生活提供服務，服務提升了，溢價也就有了。

小鎮(zhèn)發(fā)展的核心競爭力，還是在于小鎮(zhèn)的策劃、規(guī)劃、和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，因為綠城小鎮(zhèn)具備這樣的能力，所以很多合作方特別是政府會找上門。

開發(fā)周期較長是小鎮(zhèn)運營的特點之一，據(jù)蔣安綽介紹，小鎮(zhèn)項目前期和政府溝通的過程可能要花一年多時間，因為有認知和商量的過程，之后才能做一些技術性或者制度性的工作，建設周期可能需要五至八年時間、甚至十年以上，所以綠城小鎮(zhèn)經(jīng)過十多年發(fā)展起步，現(xiàn)在基本可以滾動發(fā)展了。

“這兩年，綠城小鎮(zhèn)主要抓拓展。今年小鎮(zhèn)集團的投資目標是200億，目前已經(jīng)完成一大半，今年投資肯定能超額完成?！蓖瑫r，因地價相對較低，小鎮(zhèn)幾乎不占用集團資金，已經(jīng)實現(xiàn)平衡。

據(jù)悉，綠城小鎮(zhèn)以生活服務和產(chǎn)業(yè)配套為主線，房地產(chǎn)只是一個平衡點，像小鎮(zhèn)中心和大量的配套類物業(yè)都是自持不銷售的，都需要進行長期經(jīng)營。

“這種小鎮(zhèn)模式，房地產(chǎn)是弱化甚至是去化的，只是做了一些生活居住產(chǎn)品，最主要是建設基本生活配套，甚至引進一些產(chǎn)業(yè)，比如康養(yǎng)、科創(chuàng)還有農(nóng)業(yè)等等。綠城做小鎮(zhèn)主要是配套和產(chǎn)業(yè)用地，居住用地比例并不大，多為康養(yǎng)、科技、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、文體、教育用地等?！笔Y安綽進一步解釋道。

區(qū)域選擇上，近期綠城小鎮(zhèn)重點布局長三角區(qū)域，其他區(qū)域會選擇性且有質量的進入，沒有布局太廣，因為每一個小鎮(zhèn)我們都會先根據(jù)當?shù)匚拿}、歷史、產(chǎn)業(yè)、人口等內容進行研究，然后再結合小鎮(zhèn)做研判，要保證每個小鎮(zhèn)的品質和綠城的品牌價值。

談及過去一年與藍城的合作，他認為，這能為小鎮(zhèn)突破人才資源方面的瓶頸。藍城的團隊，不僅有項目資源，還有優(yōu)秀的管理團隊。

對于未來3-5年的規(guī)劃，蔣安綽提及了幾個關鍵詞，首先是完善管理體制和機制，建立完整且適合小鎮(zhèn)發(fā)展的發(fā)展體系。五年后，小鎮(zhèn)肯定作為綠城中國一個增長極或互補極。

“這時候甚至可以考慮進一步走資本化路線，現(xiàn)在沒提出來，但也是有可能的?，F(xiàn)在小鎮(zhèn)的銷售額占了綠城整體的十分之一左右，利潤占比更大，五年以后占比爭取進一步的提升。只要經(jīng)營得當，會保持一個比較好的狀態(tài)?！?/p>

以下為觀點地產(chǎn)新媒體對綠城理想小鎮(zhèn)集團總經(jīng)理蔣安綽先生的采訪實錄：

觀點地產(chǎn)新媒體：疫情對綠城小鎮(zhèn)集團影響大嗎？主要體現(xiàn)在哪些方面？原因是什么？

蔣安綽：本來覺得有壓力，但事實上影響并不大，反而對小鎮(zhèn)有促進作用，銷售額遠遠好于預期，半年度業(yè)績早就完成了。

這與疫情期間人們對美好生活的認知有關，因為小鎮(zhèn)相對獨立，是一個封閉系統(tǒng)，相對自成體系，可以自動隔離，且配套服務完整。特別是小鎮(zhèn)里面原來規(guī)劃的一些小房子，去化非?？?，以前留下的庫存沒了。

不同于房地產(chǎn)短平快項目只提供居住功能，小鎮(zhèn)理念是滿足基本生活需求，且提供不同的生活服務功能，所以疫情期間小鎮(zhèn)表現(xiàn)得好。

觀點地產(chǎn)新媒體：近幾年小鎮(zhèn)的發(fā)展環(huán)境如何？政策環(huán)境怎么樣？

蔣安綽：疫情是一個牽引點，疫情以后人們可能對這種生活認知會改變。小鎮(zhèn)其實是一個概念或模型，區(qū)位肯定不在市中心，可能離市中心偏一點的郊區(qū)或城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

綠城小鎮(zhèn)模式，其實是弱化房地產(chǎn)的，雖然做了一些居住產(chǎn)品，但最主要是建設基本生活配套，甚至引進政府需要的產(chǎn)業(yè)，這兩個結合對小鎮(zhèn)發(fā)展非常有利。

小鎮(zhèn)真的不是房地產(chǎn)，從策劃、規(guī)劃、定位等出發(fā)，考慮要引進什么資源合適。

其實小鎮(zhèn)建設就是城鎮(zhèn)建設，作為企業(yè)，可以通過市場化引進比較優(yōu)秀高端產(chǎn)業(yè)資源。在政府倡導下，把政府的想法和小鎮(zhèn)的建設相結合，提供一個完整的策劃方案。

綠城做小鎮(zhèn)，絕大多數(shù)都是配套用地，生活居住用地比例并不大，好多時候是康養(yǎng)、科創(chuàng)、農(nóng)業(yè)用地，或者商業(yè)、文體、教育用地等，真正居住用地有，但比例不是非常大。

今年的政策環(huán)境對小鎮(zhèn)會是利好，倒不是因為疫情，這只是其中之一，非常微小，是人們對美好生活的愿景和需求在逐步提升。

政策環(huán)境在轉變，政府非常認同綠城的小鎮(zhèn)項目。

觀點地產(chǎn)新媒體：很多房企進入到小鎮(zhèn)這個領域，有競爭壓力嗎？

蔣安綽：原來覺得有壓力，特別是三年前，現(xiàn)在反而覺得壓力沒了。很多企業(yè)和同行還是用房地產(chǎn)思維去做小鎮(zhèn)，不會做服務，這是行不通的。

綠城能做起來，首先創(chuàng)始人宋董對小鎮(zhèn)非常重視，而張亞東總是從政府里面出來，管過鄉(xiāng)鎮(zhèn)、當過市長，他對小鎮(zhèn)美好生活和老百姓(603883,股吧)的需求也非常了解，所以非常支持小鎮(zhèn)事業(yè)。此外，小鎮(zhèn)的經(jīng)營班子也非常理解小鎮(zhèn)的發(fā)展理念，因此推動起來方便。

綠城做小鎮(zhèn)除了根據(jù)歷史判斷，還有一個是根據(jù)國家政策判斷，中央提出來美好生活、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略等，就是把城里的資金騰挪到農(nóng)村城鎮(zhèn)化去，小鎮(zhèn)是一個打通城鄉(xiāng)的通道。

目前，綠城小鎮(zhèn)這兩年還處于起步階段，但已經(jīng)發(fā)力了，健康程度已經(jīng)大于等于房地產(chǎn)。

這三五年，小鎮(zhèn)集團有總裁支持且發(fā)力，現(xiàn)在已經(jīng)有20多個項目積累，今后每年拓展10個左右小鎮(zhèn)項目是可以實現(xiàn)的，五年以后有三五十個。

觀點地產(chǎn)新媒體：綠城小鎮(zhèn)集團有目標嗎？

蔣安綽：綠城小鎮(zhèn)的年復合增長率不低于綠城中國的增長率，這是其一，各項指標都要增長，往質量上發(fā)展。

第二，小鎮(zhèn)要拓展。去年有270個小鎮(zhèn)找綠城對接，勘探的有100多個，真正落地的就十來個，今年也一樣。

小鎮(zhèn)的發(fā)展速度要大于等于綠城中國的發(fā)展速度，以后講小鎮(zhèn)的個數(shù)可能會弱化，更突出小鎮(zhèn)質量、銷售額和利潤額。一定要做有利潤的，且利潤大于等于平均數(shù)，有生存能力、政府支持引導和鼓勵的小鎮(zhèn)項目。

另外，區(qū)域布局近期集中在長三角，因為綠城的大本營在杭州，會側重長三角發(fā)展。其他區(qū)域和城市群，會有選擇性地且有質量的進入，因為每一個小鎮(zhèn)我們都會先根據(jù)當?shù)匚拿}、歷史、產(chǎn)業(yè)、人口等內容進行研究，然后再結合小鎮(zhèn)做研判，要保證每個小鎮(zhèn)的品質和綠城的品牌價值。

觀點地產(chǎn)新媒體：一般完整開發(fā)小鎮(zhèn)項目需要多久？

蔣安綽：跟政府溝通可能都要花一年，因為有認知和商量的過程，之后才能做一些技術性或制度性工作，包括報批報建，規(guī)劃落位等，所以要一年多時間才能落位。

溝通、落地到開發(fā)完成可能要五至八年時間，甚至十年以上，綠城布局得早，2007或2008年就已經(jīng)發(fā)展起步，現(xiàn)在已經(jīng)在滾動發(fā)展了。

這兩年，綠城小鎮(zhèn)主要抓拓展，今年投資目標是200億，已經(jīng)完成一大半。今年投資肯定能超額，銷售和現(xiàn)金流沒壓力，小鎮(zhèn)幾乎不占用集團資金，已經(jīng)實現(xiàn)平衡。

小鎮(zhèn)項目開發(fā)周期較長，土地資源也越來越稀缺，原來的小鎮(zhèn)有兩三千畝，現(xiàn)在一千來畝已經(jīng)很好了。

一開始因為經(jīng)驗不足，沒想明白怎么做，所以開發(fā)周期要十年以上。現(xiàn)在短的可能3年，一般是5到8年，長的可能會10年。

和一般的房產(chǎn)開發(fā)不同，因為小鎮(zhèn)的開發(fā)周期長、難度大，所以綠城小鎮(zhèn)的體制機制需要補充和完善，思想上已經(jīng)全部認知了，制度要進一步跟進。

觀點地產(chǎn)新媒體：綠城小鎮(zhèn)經(jīng)歷了哪些階段性轉變，理念有發(fā)生轉變嗎？

蔣安綽：最痛苦的是發(fā)展初期，因為沒有小鎮(zhèn)概念。十幾年前只有大型社區(qū)、理想之城、大盤社區(qū)的概念，沒有突出小鎮(zhèn)。直到2008、2009年以后，隨著幾個小鎮(zhèn)樣板的推進，開始有了認知和概念。

原來是理想之城，烏托邦式的理想社區(qū)，但真正確切提出“小鎮(zhèn)”概念是2014年。最困難的周期應該是2011-2014這兩三年時間，因為市場的變化、企業(yè)發(fā)展的一些變動等影響，大家還是半房地產(chǎn)思維和半小鎮(zhèn)思維，概念沒明確。2014年后想明白了，進一步明確了小鎮(zhèn)概念，2015年重新發(fā)力，2016之后過得還是幸福的。

觀點地產(chǎn)新媒體：大部分項目都是綠城小鎮(zhèn)獨立開發(fā)嗎？和藍城的合作項目好象也很多？

蔣安綽：現(xiàn)在有些小鎮(zhèn)項目有合作伙伴，他們掌握項目資源，并且有大概的開發(fā)思路，但細節(jié)琢磨不透，于是找上綠城小鎮(zhèn)，這是一種合作模式。

藍城合作方面，去年落地了幾個項目。綠城、藍城幾年前都是一家人，一家人跑出去拓展項目，是姐姐和弟弟的關系，有時候心里面還是對綠城非常有情懷的。

藍城有項目、人力資源，因為綠城原來一批優(yōu)秀的人，一部分留在綠城，還有一部分在藍城。其實，綠城這幾年發(fā)展確實遇到瓶頸——人力資源瓶頸。其他方面不擔心，最缺少的是優(yōu)秀的管理團隊和人才。為了這些優(yōu)秀的人力資源，跟藍城合作是一個好辦法。好多項目跟藍城合作后，這些人才就打通使用了，這就是團隊能力，或者說團隊加公司品牌的能力。

觀點地產(chǎn)新媒體：會通過哪些具體措施或渠道招攬更多這方面人才？人才戰(zhàn)略是怎樣的？

蔣安綽：人才戰(zhàn)略已經(jīng)啟動了，其實發(fā)現(xiàn)這個問題是好幾年前。最主要的已經(jīng)在完善機制，包括激勵機制，小鎮(zhèn)項目負責人也叫鎮(zhèn)長，他的綜合實力是不一樣的，因此需要進一步在待遇上進行明確激勵。

現(xiàn)在有一個不利的情況，如果一樣的條件，做小鎮(zhèn)鎮(zhèn)長和房地產(chǎn)總經(jīng)理，大部分人寧可選擇房地產(chǎn)總經(jīng)理，因為房產(chǎn)相對簡單一些。如果待遇上有區(qū)別后，可能會吸引他們轉型到小鎮(zhèn)。

一方面，綠城小鎮(zhèn)成立培訓班、鎮(zhèn)長訓練營、青訓營、藍圖計劃等，都是為小鎮(zhèn)的經(jīng)營團隊做培訓。隨著小鎮(zhèn)體制機制和培養(yǎng)機制完善，后面的梯隊也會成長。

而且選拔出來的人才學歷比較高，都是90后的碩士博士，趨年輕化，已經(jīng)放到小鎮(zhèn)項目里鍛煉，要大膽交給他們，他們學習能力很強。

還有一方面，不排除外面的優(yōu)秀人才引進。一是自己培養(yǎng)，二是綠城體系里面把這部分人才吸引過來，三是外部引進。

觀點地產(chǎn)新媒體：這個行業(yè)三到五年的發(fā)展趨勢是怎樣？綠城小鎮(zhèn)會成為什么樣的企業(yè)？

蔣安綽：現(xiàn)在綠城小鎮(zhèn)已經(jīng)逐漸走到一個健康的發(fā)展軌道，隨著這一兩年跟客戶、社會和政府的接觸，小鎮(zhèn)一定是發(fā)展的方向。這三年里應該會有比較好的表現(xiàn)，五年左右會有質的飛躍，因為小鎮(zhèn)既可以滿足剛需或者過渡性需求，也可以滿足城市高端人群的“逆城市化”需求。

未來兩年里，綠城小鎮(zhèn)會有更完善的管理體制、機制，這是我們一兩年的發(fā)展目標，現(xiàn)在也在梳理和總結。

希望通過一兩年努力，根據(jù)團隊、項目經(jīng)營的發(fā)展，綠城小鎮(zhèn)能建立完整的適合小鎮(zhèn)發(fā)展的管理體系。

這個體制機制將更有利于小鎮(zhèn)發(fā)展，可能到五年以后，成為綠城中國的一個增長極或互補極。這個時候可能甚至可以考慮進一步走資本化路線，這是根據(jù)幾年以后情況，現(xiàn)在也沒提出來，但也有可能的。

綠城小鎮(zhèn)的經(jīng)營指標肯定要大于綠城中國的增長指標，利潤占比更大，現(xiàn)在小鎮(zhèn)的銷售額占了1/10左右，五年以后肯定占比要有進一步的提升。我相信只要經(jīng)營得當，應該不會走下坡路的，能夠保持一個比較好的狀態(tài)。

（責任編輯：徐帥）