個(gè)案回放

“是銷售代表寫錯(cuò)售價(jià)，與發(fā)展商無關(guān)”

龍小姐此前在白云區(qū)看中一個(gè)知名發(fā)展商開發(fā)的大型樓盤，在經(jīng)過充分商議和確定售價(jià)之后，決定購買一套兩房單位。售樓部現(xiàn)場的代理商置業(yè)顧問告訴她，得盡快交2萬元定金才能享受《認(rèn)購書》確定的單價(jià)及總價(jià)。

一輪操作后，她到晚上9點(diǎn)多才搞掂《認(rèn)購書》，2萬元定金成為樓價(jià)的一部分。龍小姐支付后取得加蓋了發(fā)展商財(cái)務(wù)專用章的收款收據(jù)，在確定一周后再到售樓部現(xiàn)場簽訂《商品房買賣合同》等事項(xiàng)后回家了。

怎知當(dāng)晚23點(diǎn)多，龍小姐突然接到發(fā)展商電話，說她買的那套606房要加6萬元才行。緊接著，樓盤代理商的置業(yè)顧問在凌晨一點(diǎn)竟然登門協(xié)商，提出龍小姐如果一定要買606房，只能加價(jià)6萬元；否則就只能轉(zhuǎn)買406房或退還定金作罷。

龍小姐不干，說自己的定金已付，并在已確定房號(hào)及價(jià)格的發(fā)展商《認(rèn)購書》上簽約，自己不會(huì)買406房，發(fā)展商如果違約，就應(yīng)雙倍返還定金。雙方互不相讓，不歡而散。

過了幾天，發(fā)展商再派代表找到龍小姐，表示代理商的置業(yè)顧問寫錯(cuò)價(jià)格，才導(dǎo)致這些變故，那是其個(gè)人行為，與發(fā)展商無關(guān)，希望龍小姐接受他們之前提出的解決方案。但龍小姐的態(tài)度非常堅(jiān)決，再次拒絕了發(fā)展商的提議。

此后，發(fā)展商便一直不肯按《認(rèn)購書》的約定簽訂《商品房買賣合同》，也拒絕雙倍返還定金，龍小姐一怒之下就將發(fā)展商告上法庭，要求解除認(rèn)購書及由發(fā)展商向自己雙倍返還定金。

庭審結(jié)果

有委托代理合同及確認(rèn)置業(yè)顧問身份，發(fā)展商不能抵賴

法院查明：案涉樓盤發(fā)展商委托代理公司進(jìn)行銷售；而發(fā)展商也確認(rèn)置業(yè)顧問是代理公司的員工，其使用發(fā)展商的固定版本認(rèn)購書與龍小姐達(dá)成購買意向，并約定了案涉房屋的樓層、戶型、面積、金額、付款方式以及違約責(zé)任的處理?xiàng)l款等。

對(duì)于發(fā)展商提出“代理商置業(yè)顧問只有陪客戶看房的權(quán)限，其簽訂的《認(rèn)購書》及寫錯(cuò)的價(jià)格與發(fā)展商無關(guān)”的辯解理由，法院認(rèn)為：龍小姐作為善意買受人在售樓部簽訂認(rèn)購書時(shí)，有足夠理由確信該置業(yè)顧問具有代理發(fā)展商簽訂《認(rèn)購書》的權(quán)限，同時(shí)，還支付了2萬元定金作為簽訂《商品房買賣合同》的擔(dān)保，發(fā)展商也實(shí)際收取了涉案房屋的定金，并出具了收據(jù)。因此，置業(yè)顧問銷售涉案房屋的行為構(gòu)成表見代理，雙方合同關(guān)系成立。

根據(jù)舉證規(guī)則的要求，結(jié)合案涉房屋已被發(fā)展商另行出售的事實(shí)，法院認(rèn)定：發(fā)展商違約導(dǎo)致雙方未簽訂《商品房買賣合同》，而龍小姐簽訂的《認(rèn)購書》已無繼續(xù)履行的可能，故其主張《認(rèn)購書》解除有理有據(jù)，法院予以支持。

本案中，發(fā)展商作為接受定金的一方，未履行認(rèn)購書約定的義務(wù)已構(gòu)成違約，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，法院判決其應(yīng)向龍小姐雙倍返還定金合計(jì)4萬元。

律師說法

置業(yè)顧問構(gòu)成“表見代理”，發(fā)展商違約需擔(dān)責(zé)

廣東諾臣律師事務(wù)所合伙人李燕玲律師認(rèn)為：

1、根據(jù)《合同法》第四十九條規(guī)定：“‘表見代理’行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！?/p>

2、上述案例中，發(fā)展商提出代理商置業(yè)顧問越權(quán)簽訂了《認(rèn)購書》，系其個(gè)人行為。但龍小姐作為善意買受人在售樓部簽訂認(rèn)購書時(shí)，有足夠理由確信該置業(yè)顧問具有代理銷售涉案房產(chǎn)的權(quán)限；買賣雙方按照合法、正常的程序進(jìn)行了相關(guān)手續(xù)，過程中龍小姐并不存在任何過失。因此，該置業(yè)顧問的行為完全符合法律上關(guān)于“表見代理”的規(guī)定，發(fā)展商需承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

3、李燕玲律師提醒廣大市民：實(shí)踐中一些購房者為貪圖方便，又或者因?yàn)榕c售樓人員已經(jīng)“很熟”，常常擅自省略一些程序和手續(xù)，給自己埋下后患。但作為購房者，在購置物業(yè)時(shí)，按照合法、正常的程序進(jìn)行交易非常重要，往往能在關(guān)健時(shí)刻為自己取得有利保障，上述案例就是一個(gè)正面的例子。

來自：金羊網(wǎng)

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