老舊小區(qū)改造成為政府重點關注的民生問題。

繼國務院發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（以下簡稱“意見”）后，7月21日國務院新聞辦召開政策例行吹風會，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷和國家發(fā)展改革委、財政部有關負責人具體介紹了意見有關情況。

會上，黃艷表示，意見涵蓋了老舊小區(qū)改造任務、組織實施機制、完善配套政策、強化組織保障等6個部分共22條，來全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

“為什么要改？是因為群眾有期盼，因為直接關系到人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題。改不改？改什么？怎么改？還是要堅持居民自愿、尊重居民意愿，激發(fā)居民參與積極性。改得好不好也是由居民評價。改后怎么管？仍要引導居民協(xié)商確定。”她說。

從2017年起，住房和城鄉(xiāng)建設部會同有關部門開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點，去年開始在全國層面推動，取得了一定成績。黃艷介紹，2019年全國計劃開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民360萬戶。今年計劃開工小區(qū)約3.9萬個，涉及居民近700萬戶，是2019年的近兩倍?！案鶕?jù)各地上報匯總情況，6月底老舊小區(qū)改造已經(jīng)啟動了將近50%工程，我們有信心今年能夠順利完成目標”。

下一步,住建部表示，將會同相關部門認真宣傳貫徹意見，強化協(xié)調(diào)配合，加強督促指導，壓實地方主體責任，及時總結推廣典型經(jīng)驗做法，支持和引導各地把老舊小區(qū)改造工作好事辦實、實事辦好。

改什么？

意見明確重點改造2000年底之前建成的老舊小區(qū)，同時提出推進目標：2020年新開工改造城鎮(zhèn)小區(qū)3.9萬個，涉及居民700萬戶；到2022年基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

黃艷稱，從調(diào)查摸底情況來看，全國2000年底以前建成老舊小區(qū)約22萬個，涉及居民近3900萬戶。2020年，經(jīng)各省人民政府確認上報，全國計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約3.9萬個，涉及居民近700萬戶。按照這樣的規(guī)模，綜合地方能力（包括財政能力、工作能力、管理能力、組織能力、施工能力等），“十四五”期間全國約再改造3500萬戶，基本上能完成2000年底前建成老舊小區(qū)改造任務。

“當然不排除鼓勵有條件的地方，根據(jù)居民意愿、資金落實情況及市場社會參與程度，提前或適當多做一些（舊改）?！秉S艷稱。

舊改工作要分輕重緩急。據(jù)黃艷介紹，從調(diào)研來看2000年底以前所建老舊小區(qū)主要以公房和房改房為主，這些小區(qū)普遍沒有物業(yè)管理，失養(yǎng)失修失管，保養(yǎng)程度較差，市政基礎配套設施不完善，社會服務不健全；這些小區(qū)問題較其他小區(qū)更為突出，老百姓改造愿望非常強烈。這部分老舊小區(qū)改造是中央財政資金重點支持對象，優(yōu)先改造。

舊改工作機制的建立和創(chuàng)新也非常重要。黃艷表示，老舊小區(qū)改造是一項非常復雜的工程，真正工作推動過程需要特別有力的機制，這是完成老舊小區(qū)改造的一個基本條件。其中兩個機制非常關鍵：一是地方政府要統(tǒng)籌，各部門要合力，因為舊改工作不是一個部門能解決的問題；二是社區(qū)層面動員組織機制，舊改不能從上往下指令性工程，應是從下往上的項目生成，“老舊小區(qū)居民都同意了你去申請才能給你做，上下結合機制考驗地方基層治理能力和水平”。

“老舊小區(qū)改造是一項以社區(qū)為主戰(zhàn)場、居民為主體的工作。今年以來各地社區(qū)工作重點是在疫情聯(lián)防聯(lián)控上，很多小區(qū)實行封閉管理，（舊改）施工很難開展，導致老舊小區(qū)改造進度受到一定影響。今年前5個月開工率只有20%；進入6月份后疫情防控進入常態(tài)化，大部分地區(qū)也進入到施工黃金期，明顯加快了進度。至6月底已啟動了將近50%工程，我們有信心順利完成今年目標?！秉S艷表示。

怎么改？

2019年11月13日，住建部副部長黃艷帶隊到上海靜安區(qū)彭三小區(qū)、臨汾小區(qū)調(diào)研老舊小區(qū)綜合改造情況。

根據(jù)意見，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容具體分三類：基礎類、完善類和提升類，“劃分這三類主要是依據(jù)老舊小區(qū)實際情況以及居民具體需求。”黃艷表示。

這三類工作有什么區(qū)別又如何推進？

黃艷解讀道，主要區(qū)別有兩點：第一，改造要求和標準不一樣?；A類涉及居民基本居住條件和居住安全、日常生活保障的基本設施。在工作中要求應改盡改，政府的財政資金主要是保障這一部分，且盡量要求一次性整改到位，避免短期內(nèi)反復改造、多次擾民。

完善類是滿足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造內(nèi)容，要看老百姓需求。比如小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造就不是所有地方都有需求，可能僅是北方地區(qū)需要；有些小區(qū)要加裝電梯，居民需求不一致，要達成一致才能做。提升類主要涉及城市公共服務供給，包括養(yǎng)老、托育，更要看老百姓意愿，達成一致后有條件的會根據(jù)實際情況提供。

第二，資金來源不一樣?；A類改造是最基本保障，中央補助及各級財政投入會重點支持，同時要強調(diào)水暖電氣熱這些有地方專門負責的單位，他們的出資責任要落實。完善類根據(jù)誰受益誰出資原則，可能一部分通過居民出資及公共資源讓渡解決；提升類要求鼓勵社會力量、社會資本投資，通過設計、改造、運營給予一定補助和支持，更多依靠社會專業(yè)化服務和社會專業(yè)化投入解決。

黃艷認為，老舊小區(qū)改造工作持續(xù)推動的關鍵就是依靠市場力量和社會力量，怎么激發(fā)市場主體的主動性她提出以下兩點：

一方面，政策上給予優(yōu)惠支持。根據(jù)試點經(jīng)驗，已有很多民營企業(yè)及國企對老舊小區(qū)改造有興趣。這是城市發(fā)展轉型的關鍵時期，城市建設已從粗放擴張類轉到內(nèi)涵提質類，今后很多工作要轉移到完善公共產(chǎn)品供給上，比如養(yǎng)老、撫幼、商業(yè)、菜市場等。

一方面，舊改需要長線保障。做舊改不像房地產(chǎn)開發(fā)一兩年能回收成本，舊改回收期會持續(xù)10年或15年，這期間要給予企業(yè)預期上的穩(wěn)定保障?，F(xiàn)在很多企業(yè)都在積極探索改造和服務模式，這是非常關鍵的?，F(xiàn)在我們已有一部分經(jīng)驗和做法，可能再過一兩年會有更多經(jīng)驗和做法。

誰出錢？

此次意見提出建立改造資金是政府與居民、社會力量合理共擔機制，按照誰受益誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。

“2020年中央預算內(nèi)投資安排543億元用于老舊小區(qū)改造，目前已經(jīng)全部下達完畢?！痹谶@次國務院政策例行吹風會上，國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負責人劉世虎表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中中央預算內(nèi)投資主要支持供水、排水、道路等與小區(qū)相關的配套基礎設施建設，以及養(yǎng)老、托育、無障礙、便民服務等小區(qū)及周邊配套公共服務設施建設。其中，中央預算內(nèi)投資將向排水等公益性改造內(nèi)容傾斜。

“投資計劃下達后繼續(xù)做好事中事后監(jiān)管，把在線監(jiān)測和實地調(diào)查結合起來，指導項目單位扎實推進項目開工和建設，促進盡快形成實物工作，避免出現(xiàn)資金沉淀和閑置，充分發(fā)揮中央預算內(nèi)投資效益?！眲⑹阑⑦M一步表示。

財政部綜合司負責人趙志紅則介紹了各級財政在舊改中所做工作。在資金方面：一是，中央財政把老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，對地方給予資金支持。2019年和2020年分別安排300億元和303億元支持地方用于老舊小區(qū)改造。截至目前，2020年補助資金已完全下達，重點支持基礎類改造內(nèi)容。

二是，各省市縣財政相應做好資金支持，可以將老舊小區(qū)改造納入國有住房出售收入存量資金使用范圍，統(tǒng)籌使用涉及住宅小區(qū)的各類資金。

三是，出臺系列支持老舊小區(qū)改造稅費優(yōu)惠政策。如對用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)、土地，可按規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅等稅費。此外，目前專項債使用范圍也已拓展到老舊小區(qū)改造，支持地方政府通過發(fā)行專項債券，籌措老舊小區(qū)改造資金。

黃艷也表示，涉及居民出資的主要是在完善類改造方面，如電梯改造，意見明確支持小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房的改造，從而可減輕居民出資部分籌資壓力。真正讓老百姓直接出費用的部分，除了電梯，其他都是間接的，比如一些設施改造完之后的付費使用。像停車場改造居民若使用，會計天、計月付費來支持停車場改造、維護和建設費用。還可以讓居民讓渡一些共有公共空間和資源，比如有些共有房屋可以拿來做養(yǎng)老、食堂、撫幼等。居民通過不同方式來出資，不見得只有一種出錢的方式。

“老舊小區(qū)改造是一個解決老百姓最切實生活條件的惠民工程，光靠政府財政投入是不可持續(xù)的，所以提出由政府、居民、社會力量幾方共擔?！秉S艷稱。

來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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