房地產(chǎn)行業(yè)“大變局”,此時(shí)此刻正在發(fā)生。

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-19 09:24

陳勁松：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)變局拉開(kāi)帷幕

房地產(chǎn)行業(yè)“大變局”，此時(shí)此刻正在發(fā)生。

“面對(duì)未來(lái)，今天需要做的事情是什么?背后的原理、趨勢(shì)是什么，為什么會(huì)這樣變?變了之后，何去何從?”2020年6月5日，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在中城聯(lián)盟主辦的"和未來(lái)好好談?wù)?活動(dòng)上發(fā)出這樣的疑問(wèn)。

疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)迎接什么樣的變局正在成為全行業(yè)共同的思考。陳勁松關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的基本理論、基本態(tài)勢(shì)和不動(dòng)產(chǎn)的變局，以及疫情下不動(dòng)產(chǎn)的危與機(jī)做出了深入分析。

變局的本質(zhì)

什么是變局?陳勁松認(rèn)為變化分成兩類:一類是“灰犀牛”，一類是“黑天鵝”?！盎蚁！钡淖兪勤厔?shì)性的變化，是可以預(yù)見(jiàn)、有規(guī)律的，行業(yè)、企業(yè)和個(gè)人能夠預(yù)見(jiàn)趨勢(shì)，可以為之做準(zhǔn)備?！昂谔禊Z”的變是突發(fā)的，不知道它突發(fā)的原因是什么，也不知道它的走向，對(duì)行業(yè)的影響也無(wú)法預(yù)見(jiàn)?！昂谔禊Z”的變化會(huì)加速“灰犀牛”的到來(lái)，新冠疫情就屬于“黑天鵝”。

什么是“局”?陳勁松表示，“局”意味著整體的、全部行業(yè)的，且影響深遠(yuǎn)。如果不能把握變局，就會(huì)茫然和焦慮，而要想把握它，必須利用模型來(lái)分析，透過(guò)模型，能看清整個(gè)變局。

世界以不斷變化的形勢(shì)前進(jìn)著、運(yùn)轉(zhuǎn)著。新冠疫情的出現(xiàn)，也讓市場(chǎng)和環(huán)境發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了一定的影響，面對(duì)這樣的變化，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將迎來(lái)怎樣的發(fā)展趨勢(shì)?

陳勁松認(rèn)為，市場(chǎng)在變，但經(jīng)濟(jì)規(guī)律不變。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)30年的不斷發(fā)展，已經(jīng)打下了基礎(chǔ)、建立了發(fā)展路徑，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的需求和供給發(fā)生了根本性的變化。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)從全局的賣方市場(chǎng)進(jìn)入全局范圍內(nèi)的買(mǎi)方市場(chǎng)，這是市場(chǎng)本身發(fā)生的變化，是“常變量”。

陳勁松透過(guò)模型去考察未來(lái)會(huì)發(fā)生什么故事。模型由需求和供給，規(guī)則和范圍四個(gè)象限構(gòu)成。需求和供給是兩個(gè)“常變量”，規(guī)則和范圍是兩個(gè)“局變量”，“常變量”與“局變量”構(gòu)成了研究未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的因子。

那么，影響行業(yè)深遠(yuǎn)的“局變量”是什么?在這個(gè)模型中，規(guī)則是影響行業(yè)交易、價(jià)值判斷、行業(yè)運(yùn)作的基本原則和標(biāo)準(zhǔn);范圍是納入市場(chǎng)、納入評(píng)判、納入行業(yè)未來(lái)發(fā)展程序的領(lǐng)域?！爸袊?guó)不動(dòng)產(chǎn)沿著過(guò)去的路徑是否能夠走向未來(lái)?當(dāng)遇到轉(zhuǎn)折點(diǎn)、叉路口的時(shí)候，其實(shí)就步入了一個(gè)‘變局的時(shí)期’，必須改變自己，看清未來(lái)，才能繼續(xù)走下去?！标悇潘烧f(shuō)。

《說(shuō)文解字》有云:三十年為一世而道更。是指三十年河?xùn)|、三十年河西的意思，“道”是規(guī)則，“更”是轉(zhuǎn)變。陳勁松表示，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的變局，在歷史上屢次發(fā)生，且是根本性的變局。當(dāng)前，行業(yè)主導(dǎo)的市場(chǎng)規(guī)則和范圍正在發(fā)生重大改變。

陳勁松通過(guò)分析不動(dòng)產(chǎn)的基本特征和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響因素，指出房地產(chǎn)未來(lái)演化路徑隱含在變局之中。

不動(dòng)產(chǎn)的基本特征，包括土地+建筑的物理特征、產(chǎn)權(quán)的法定約束權(quán)力、交易+租賃的經(jīng)濟(jì)特征、以及民生(居住)社會(huì)特征，上述特征決定了不動(dòng)產(chǎn)是分地域、分層次、分人群的基礎(chǔ)資產(chǎn)，同時(shí)也是分權(quán)益、分條件、分性質(zhì)的非標(biāo)資產(chǎn)。

在陳勁松看來(lái)，影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的五大因素正在發(fā)生變化，導(dǎo)致原有的市場(chǎng)格局不在。這五大因素包括法定權(quán)利、規(guī)則限制、區(qū)域條件、市場(chǎng)條件、使用狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域使用狀態(tài)、市場(chǎng)條件相關(guān)的地域?yàn)闆Q定性的因素;政府有形之手參與不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則、調(diào)整和權(quán)益，法定權(quán)利、規(guī)劃限制、區(qū)域條件都與政府密切相關(guān)?！翱v觀國(guó)際市場(chǎng)，政府的有形之手是不動(dòng)產(chǎn)變局的最重要的決策或者變局的影響因素?！彼f(shuō)。

那么，不動(dòng)產(chǎn)變局的本質(zhì)來(lái)源是什么?全景式地觀察，中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷如下的演變:從增量到存量，從交易到收益，從開(kāi)發(fā)到重視運(yùn)營(yíng)、管理，城鎮(zhèn)化從都市圈發(fā)展到都市圈間的鏈接，從解決短缺到解決結(jié)構(gòu)性短缺，這些是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)一步產(chǎn)生變局的基本因素和來(lái)源。

伴隨著市場(chǎng)的變化和政策的推出，陳勁松進(jìn)一步指出不動(dòng)產(chǎn)大變局拉開(kāi)了帷幕。房地產(chǎn)迎來(lái)從“商品房”到“不動(dòng)產(chǎn)”的改變;從開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)到政府參與人全面主導(dǎo)的改變;從商品房市場(chǎng)到不同產(chǎn)權(quán)類型的市場(chǎng)區(qū)隔的改變;資本市場(chǎng)從債務(wù)到權(quán)益的改變:從交易到收益的金融化的改變;規(guī)則屬地化從全國(guó)的統(tǒng)一規(guī)則到城市群規(guī)則的轉(zhuǎn)變。

疫情下的“?！迸c“機(jī)”

新冠疫情的出現(xiàn)，各行各業(yè)都受到了一定的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是舉步維艱，但在中國(guó)疫情進(jìn)入平復(fù)期后，房地產(chǎn)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)中恢復(fù)較快的行業(yè)之一。但從全局視角和后續(xù)發(fā)展來(lái)看，也面臨區(qū)域冷熱分化，融資邊際收緊，疫情反復(fù)擾動(dòng)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

陳勁松指出，在新冠疫情影響下，原先統(tǒng)一的市場(chǎng)不復(fù)存在?！昂谔禊Z”影響中國(guó)市場(chǎng)，市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的。當(dāng)住宅市場(chǎng)本身需要分化的時(shí)候，市場(chǎng)又是相對(duì)獨(dú)立的、相對(duì)區(qū)隔的，因?yàn)樗遣煌瑢哟蔚氖袌?chǎng)。“新冠疫情帶來(lái)的影響，將與不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則、區(qū)域、市場(chǎng)條件、使用狀態(tài)共同發(fā)展，逐漸形成N個(gè)不同運(yùn)作模式、不同人群、不同交易方式的市場(chǎng)，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員是一個(gè)非常重要的啟示，從業(yè)人員，必須進(jìn)行‘再專業(yè)化’，不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域的中國(guó)房地產(chǎn)公司必須再分化。再分化的過(guò)程，是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)一步深化的過(guò)程?！?/p>

新冠疫情的出現(xiàn)加速了五個(gè)外部因素的變化，陳勁松稱它們?yōu)椤拔鍌€(gè)疊加期”。

第一，高速增長(zhǎng)的城市化紅利期。城市化的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)見(jiàn)頂，行業(yè)已從高速增長(zhǎng)進(jìn)入降速階段，在未來(lái)，或許不僅僅是“增速”的下降。

第二，資產(chǎn)與負(fù)債表擴(kuò)張期。1998年，中國(guó)的居民才開(kāi)始逐漸加杠桿。到今天，無(wú)論政府、企業(yè)還是居民個(gè)人，資產(chǎn)和負(fù)債情況都表明拐點(diǎn)已經(jīng)到了。

第三，傳統(tǒng)與線上交接期已至——代際交替。60至80年代的人，正在經(jīng)歷這樣的交接期。90后成為社會(huì)中最有活力的群體，是線上成長(zhǎng)的一代人。兩者的思維、生活方式以及工作習(xí)慣，全然不同。

第四，效率與公平的價(jià)值轉(zhuǎn)換期。黨的十九大提出“房住不炒”。如果“炒房”，房地產(chǎn)的交易價(jià)值不斷向上發(fā)展，會(huì)將60%—80%的中國(guó)家庭分割出有房和無(wú)房?jī)蓚€(gè)階層。而剛結(jié)束的“兩會(huì)”，依然堅(jiān)定地堅(jiān)持“房住不炒”。

第五是，外部環(huán)境突變期。需求變化同時(shí)疊加了外部的諸多因素。

疫情之下房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)迎來(lái)什么樣的危與機(jī)?

中國(guó)目前的城市化率與美國(guó)1929年時(shí)期相當(dāng)，大約為60%。當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)歷了一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房?jī)r(jià)下跌、多家的銀行倒閉，所有的運(yùn)營(yíng)實(shí)體、工業(yè)、實(shí)業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)通過(guò)兼并和收購(gòu)，原先的總部變成分部或者是工廠，執(zhí)行分部的職能使得美國(guó)城市迅速分化，各城市房?jī)r(jià)也在分化，然后效率進(jìn)一步提升。

陳勁松表示，疫情具有重大不確定性，但中國(guó)不會(huì)像1929年的美國(guó)進(jìn)入了世紀(jì)大危機(jī)，因?yàn)楝F(xiàn)在與美國(guó)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)政策完全相反。不過(guò)房企重組在中國(guó)正在發(fā)生，同時(shí)增加線上化運(yùn)營(yíng)。而不動(dòng)產(chǎn)全流程的線上化的轉(zhuǎn)變，使中國(guó)城市分化加劇，這種城市分化，正好通過(guò)疫情體現(xiàn)出來(lái)——市場(chǎng)不同、價(jià)格走勢(shì)不同。

一線城市有沒(méi)有放松限購(gòu)的可能?三四線進(jìn)入是不是風(fēng)險(xiǎn)巨大?陳勁松表示，一線城市放松限購(gòu)的基本前提是房?jī)r(jià)不漲、也非持平，而是某些區(qū)域的房?jī)r(jià)略有下跌，這是放松的前提，沒(méi)有這個(gè)前提不會(huì)出現(xiàn)放松限購(gòu)可能。三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展，過(guò)去看一線城市風(fēng)向，現(xiàn)在來(lái)看這個(gè)故事已經(jīng)結(jié)束了。房企未來(lái)布局在三四線城市，需要考慮進(jìn)入的這些城市是否與核心城市、城市群產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。如果布局的這些城市沒(méi)有和城市群關(guān)聯(lián)，那需要考慮與人群相關(guān)，包括回流購(gòu)房人群、創(chuàng)業(yè)人群以及由農(nóng)村遷入三四線城市的人口。因?yàn)榛亓?、?chuàng)業(yè)人群在三四線的生活成本是比較低的，三四線城市的基礎(chǔ)教育、基礎(chǔ)醫(yī)療、基礎(chǔ)配置等，能夠吸引農(nóng)村的人群會(huì)繼續(xù)向城市流動(dòng)。

近期，新冠疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、中小微企業(yè)以及就業(yè)等方面的影響不容低估，為了應(yīng)對(duì)疫情的負(fù)面影響，政府也推出有針對(duì)性的經(jīng)濟(jì)政策。疫情之后宏觀政策注重“六穩(wěn)、六保”，陳勁松表示，這些政策意味著價(jià)值觀的變化。當(dāng)價(jià)值觀取向發(fā)生變化的時(shí)候，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著價(jià)值觀的規(guī)則變化而變化。

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作。

基礎(chǔ)設(shè)施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。從全球REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這兩類資產(chǎn)的REITs市場(chǎng)均運(yùn)行良好，發(fā)展成熟。陳勁松表示，REITS的放開(kāi)，是真正的存量時(shí)代的大幕拉開(kāi)。當(dāng)REITS從基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始，擴(kuò)大到工業(yè)、人才住房、商業(yè)物業(yè)，使得原先不可交易資產(chǎn)進(jìn)入了交易序列，使得原先產(chǎn)權(quán)以整體交易變得可以份額化。

最近地?cái)偨?jīng)濟(jì)成為大家的熱議話題，在限價(jià)、限購(gòu)，地?cái)偨?jīng)濟(jì)的背景下是否意味著消費(fèi)的降級(jí)?陳勁松認(rèn)為，消費(fèi)是否降級(jí)與收入直接相關(guān)，目前來(lái)看消費(fèi)分級(jí)可能比說(shuō)消費(fèi)降級(jí)更為準(zhǔn)確。

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